二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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买家被骗250万,购买二手房如何防骗?


买家被骗250万,购买二手房如何防骗?


案例一:





案例二:


事件经过:李某与陈某经别人介绍认识,李某在与陈某闲谈中,得知陈某有购房能力,也有购房需求。

因李某之前在白浪某小区住过,知道该小区内有一套房子未装修,且常年无人看管,便向李某谎称该房产是自己的,打算出售,并且伪造了购房合同、土地使用证等证件,使得李某信以为真,先后要求陈某支付了93000元现金,收款后,其因无房可交,以各种理由推脱不与陈某联系,后因躲避陈某,逃避处罚,遂关机换号,逃往外地躲避,并将赃款挥霍一空。






案例三:



事件经过:潘女士委托大的中介公司买房会很安全,但令潘女士没想到的是,在交完首付款250万元后,房主却以各种理由拖延过户,直至合同期满后失联。

后经潘女士了解,该房屋不仅存在重复抵押,且因“一房二卖”遭前一位买家起诉,更让潘女士惊讶的是,她通过公安机关获悉,房主张某竟是一名逃犯。






你们是不是觉得这些都是特殊案例,但在买二手房过程中,这些纠纷很容易出现!而且让你防不胜防!


毕竟能让你白哗哗的送钱,业主套路也是深似海!




案例3中,潘女士通过中介看中了一套二手房,随后通过中介双方约定于同年7月25日商谈房屋交易的具体细节。

经过双方的友好协商,以447.5万元的价格签下了这套60余平的房子,并与业主、中介分别签订了房屋买卖合同、房产经纪合同等协议”。


同时,因业主称,此房屋有抵押贷款250万元,需要等额的首付款来解押,故潘女士按合同约定时间向房主张某支付了250万元首付款(包括10万元定金)。


潘女士提供的与中介经纪人微信聊天记录显示,经经纪人确认,准备交易的房屋名下有工行贷款60万元,消费贷款(小贷公司)200万元。潘女士需要预交首付是250万元。


潘女士本以为委托大的中介公司买房会很安全,没想到业主在收到250万元首付款后,迟迟不履行合同,然后业主便彻底失踪了。



最后你们觉得潘女士能挽回损失么?


答案是:不能,想杀人,为什么?


潘女士向法院提起诉讼,


判决书显示,该涉案房屋名下的贷款并非是250万元,而是393万元。经法院查明:业主将涉案的房屋在银行质押了143万元,同时还向案外人程某抵押了250万元。


法院最终解除了该房屋买卖合同,同时,判令张某退还潘女士房款250万元以及赔偿损失120万元。


虽然赢了官司,潘女士以为可以拿回自己的首付款和赔偿,但事实上,官司是赢了,钱却无法拿到,因为潘女士根本找不到业主本人。


而且法院还查到,此房屋于2015年已被出售过一次,业主骗取上一买房人首付款后拒不履约过户被买家起诉过,就在法院出具过户的调解书后,房主张某就已失联,直至再次将涉案房屋卖给了潘女士。


那么,房主张某到底去哪了?


潘女士通过公安机关获悉,原来业主的公司因非法集资3000万元,已被公安机关网上追逃,目前仍在抓捕中。


呵呵,估计买家想杀人,碰到这么个业主!


本来以为只是个骗取首付款的业主,没想到还是个逃犯,更没想到红哗哗的250万就这么没了!!


南房叔,很奇怪;

为什么一开始买家没有查房子产权问题?

为什么没有确认业主身份的问题?

为什么交给中介签了合同也不知道一房多卖了?





其实想要调查清楚这些是有办法的,不要觉得包办给了中介,就完全没有问题了,也不要觉得不好意思调查别人而放弃,毕竟相比较你的几百万来说,慎重才是最重要的!



1

房子产权问题


首先要知道房子产权是否有问题


携带身份证,房产证信息去房管局办理查册,识别房子是否有抵押,是否有查封,

如果业主持有假的房产证,产权查册很容易识别的

广州查册人携带本人身份证,拟买房子的房产证编号,登记字号,房产证地址,业主姓名即可查册,有自助查册机器的房管局,只需要查册人身份证以及登记字号即可;

如果你有广州市区,花都区的房子需要查询,留言告诉南房叔,可以免费帮你查册。



2

业主身份的确认


其次要知道这套房子的业主是谁。

查册主要知道房子情况,你还需要按照你的途径知道房子的业主是谁。有的业主其实不是业主,而是租客或者其他人,提供假的证件,尤其是克隆的房产证,如何破。


产权查册最好让业主本人去交登中心查册,查册结果会显示业主的姓名,如果非业主查册,广州是不会显示业主姓名的;


其次登陆网签系统,广州的网签系统可以验证业主姓名的,这个24小时可以,风雨无阻,网签系统也可以实时反馈抵押,查封情况。



3

房子业主问题


通过上面的方法,我们已经知道房子情况没问题,也知道了业主姓名,

第三要知道面前这个人是否就是房产证的业主。

那么如何识别业主就是真业主?

 请使用二代身份证阅读器验证,滴一下,立即可以知道业主持有的身份证是否有问题。如果读不出来,有可能业主的身份证消磁了,也有可能业主持有的身份证是假身份证,这个身份证在仪器面前无法造假,身份证加密方法是国家级机密,我们可以理解为不可能被破解的。


南房叔的这些方法是不是很厉害!

还有就是如何知道不良业主一房多卖的呢?


4

如何识别一房多卖


如果是真业主,房产证,身份证都是真实的,那么是否就没问题了呢?也不是

因为,业主是否有一房多卖呢?


如何识别一房多卖?

做网签合同,网签合同一套房子只能签署一次网签合同,所以只要签署了网签合同,基本上来说,很难再次网签的,那就有效保护了买家利益。


可是如果业主和你签署了网签合同,又和其他人签署三方合同呢?这也是一房多卖啊。

作为买家需要及时签署网签合同,多数中介会要求先签署三方合同,那就记得一定要,一定要,一定要督促中介及时网签。


如果其他买家在你之后签署了三方合同被骗,这个后面的买家很悲催了,你有优先权。可是后面的买家肯定也不会放过你啊!怎么办?


交楼,交楼,交楼!交楼后,一方面你事实占有这套房子,即便遇到法院拍卖,也是属于不交吉,你的优势会很大很大,另外一方面,也是有效阻止后面的买家看房,评估等。




5

乌龙事件??


如果房子,业主都没有问题,网签合同也没有问题,是否就一定不会出错?其实历史上真实发生过二手房交易搞错房间号的乌龙事件。


买家有看房,但是看的是A房,来的业主是同一个小区B房的业主,买家也没有记清楚看的房间号,结果买的房子到了交楼才知道,其实这种事情也未必是蓄意诈骗,只是大家谈的不是同一套房子。哭笑不得啊


解决这个问题的方法,是让业主本人开门,交易双方交易前再次看房核实房间。



6

司法查封潜在风险分析



上面分析了签约瞬间的安全方法,其实也要分析签约后的安全防范,比如签约后是否有可能被人查封房子?

首先要旁敲侧击了解业主的职业,如果业主是做生意的,那么风险略高一些。

其次要了解业主从卖房的态度来分析,如果业主急售,那么风险略高一些。

第三,看看技术上的防范,比如了解业主之前是否有过一些不良的行为呢?建议上中华人民共和国最高人民法院的中国执行信息公开网,http://shixin.court.gov.cn/验一下业主。






南方房产特约嘉宾



郑大源

房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾



现实中,大家都是普通老百姓,通常也不会有那么多骗局的,不过也是要小心为好,

还有一个脑洞特别大的想法告诉大家,

普通人有一个无法识别的问题,如果双胞胎,其中一个人拿着另外一个人的房产证,身份证原件卖房呢?南房叔认为,可以识别出的可能性很小。


反正南房叔没有最强大脑,这下表示没有办法。如果你担心遇到这种问题被骗,恩,那么,这个,还是别买房了, 地球太危险了,去火星吧。说句人话,如果如愿卖给你了,那也是没有所谓,如果最后不愿意交易,那就交给警察叔叔维权了。




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