二手房交易流程及税费

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二手房交易过程中你会碰到的问题

二手房交易过程中你会碰到的问题


自从我开始做房产中介那一天起,就经常被身边朋友啊,家里长辈啊,问起一个问题

“二手房交易这个事安不安全啊,我买房子(卖房子)会不会被骗啊,买房子最容易碰到的麻烦是什么啊?”

坦白说,二手房交易中资金安全这个事确实是很重要,可以说是重中之重!

比如什么给了首付房东消失的,

比如房东还贷了房东失踪的,

比如一房多卖的等等等

这些事情,你绝对是有可能碰到的,但是,那都是低概率事件,我写这篇文章不是为了拿个别案例来吓你们的,要看吓人的!你去看《今日说法》就好啦,那里面个个都是人才,案例又好玩

而且,这些真的不是二手房交易流程中最容易碰到的事,我从业10年,其中9年在带团队,大概有1000-1500次二手房交易的实操经验,其中确实也碰到过打官司的(大概10来次吧)而且坦白说,其中有极大一部分(9成以上)是因为双方或三方在处理问题上不够冷静,因为小问题产生摩擦,然后双方不重视而导致摩擦又升级,最终矛盾彻底激化,然后期间房价又一直在上涨,最终导致的结果。

我很理解人都是情绪动物

我也很理解您说您不懂,您是第一次买卖房屋(谁不是呢)

我也很理解您觉得这个把房子卖给您的大哥看起来很和善(或买您房子的大姐)所以在一开始没想那么多,没想到最后他是这样的人(好像渣男也喜欢这么说)

但是如果一开始我们都抱着严谨一点的精神,或者对于一些交易中真正很容易遇见的问题提前抱有一些预期,不是更好吗?非要到事情无法收拾后去干官司吗,干官司很好玩吗?干官司没有成本吗?

所以,今天我和各位想聊的,就是这些不起眼的。

小问题

也是房产交易中,真正最容易碰到的问题!

扯了半天犊子才进入正题,那么在房产交易中最容易碰到的问题到底是什么呢,绝对绝对是:

因买卖双方签署合同后缺少交流,中介方的疏忽大意,导致的在交易过程中细节,时间等产生矛盾,最终摩擦升级产生的一揽子问题!

你要考虑这么一个问题,不管你这笔交易在前期谈价过程中有多艰难,在一切都谈好的那一瞬间,绝对是在场所有人的人生高光时刻!(我特么还碰到过买方现场在我店里开香槟庆祝,然后集体大合照的)这个时候双方也会看对方特别顺眼,毕竟几百万的交易能够达成共识,也确实是有缘份,空气里充满了欢乐的味道!我有时候都怀疑顺着这个欢快的气氛,我这个时候提出来大家一起拜个把子结为异姓兄弟成功率有多高...

接下来呢,大家往往都特别好说话(可能刚才谈价的互怼,也有一点不好意思)

对比之前谈价时的唇枪舌战,在这个时候,关于什么时候交房啊,房子里的家具家电留不留啊,留的话留哪些啊,约定办手续的时间等等事情上就显得很儿戏了。

虽然一般二手房合同内是会约定一个具体的交房日期的(一般都是过户完成之后或卖方拿到尾款之后)但是如果这个时候买方提出来,能不能稍微早一点交房,卖方大部分情况下也会表示“放心吧哥们儿,我火速搬家,然后让你开开心心的住进新房子(或者让买方提前装修)这个时候,问题就来了!魔鬼都藏着细节之中,古人诚不欺我也!

是这样的啊,首先呢:二手房交易,只要你不是全款一次性付清,那肯定都是会有个交易周期的,而且我负责任的说,这个交易周期,绝对!绝对!是不可控的,再厉害的经纪人,也只是能相对的给出一个大概的时间周期,了不起就是我比较资深,我给的周期相对准确一点,而且到今天,我也不敢说一笔单子百分之百会在我的预期时间内完成。

再者,二手房交易流程中,在要贷款的情况下,后期还是需要双方出面配合做几次手续的,而这些手续都是需要预约时间的(比如在贷款面签啊,提前还清前业主的贷款啊),这些手续的时间一旦超出预期,都是很容易让双方产生不满的,而且大部分中介公司在交易流程中,相对不会那么认真了(毕竟马上钱要到手了)这几方原因加起来,往往就会导致最终,在交房的时候(甚至导致交易无法往下走了),三方特别的不愉快。

我说几个我碰到过的最奇幻的例子

三方合同签的特别顺利,买方表示能不能提前进去装修,业主当场表示没问题,然后在交易过程中,买方因为其爱人的银行贷款合同签约的时间问题,导致比预期的延长了一周(毕竟去银行签贷款要工作日,大都市,大家的时间有时候确实不好确定,然后那段时间房价又还在上涨)然后中介在这个过程中传达的也比较魔幻,导致业主觉得自己被故意拖时间了,觉得我本来房子就卖亏了,现在拿钱时间还要被拖,这不能忍啊,就自己跑去房子里把门锁换了(一房子的装修材料啊)然后买方这哪能忍呢,果断打电话痛骂了房东一堆,这业主也是爆脾气...就把房子里的很多材料砸了,油漆倒的满房子都是...最后这个单子是我出面调解的,双方的那个火药味...说实话我都怀疑我不在这里双方肯定要现场干起来。

同样合同签的很顺利,谈好的家具家电全部留下(全新家具家电一整套),然后也是因为在交易过程中买方的贷款审批被拒了一次(没办法需要评估的价格太高,我也提前告知了这个价格不一定能过,但是我可以试一下,如果不成功,就要重新签一次,会导致时间周期变长,然后业主也表示没问题)然后一个银行面签两次耽误了两个多月时间(期间房价一直在上涨),导致在交房时业主把房里的所有全新家具家电换成了二手的(也难为他了到哪找到的这套二手家具家电),并为放话,“我合同只写送你家具家电,没写是哪种,你不满意就去法院告我吧,你官司打赢了我就还给你”,最后我硬在店里听买方跟我吐槽了半个小时冬天没有洗衣机有多不方便以及冬天如何洗大棉袄和二棉裤...最后我只能自掏腰包送了个洗衣机他,才避免了卖方接受法律的重拳教育,但是也避免了我被买方当场重拳教育...

这种例子我真是不知道碰到了多少次,什么说好了东西全送,中途又说要拿走一个床,或者桌子,或者柜子,反正都是说是他的心爱之物,跟他很多年了,买方没答应呢,就故意推迟几天交房,你真为这几天时间去打官司,可能你开庭前他已经搬家了...只是有的时候情况了解的相对早一点,矛盾没有被激发到特别严重的程度,但是在这些事件中绝对是有一方受到了一些损失。

在最后

我希望所有即将买房卖房的朋友切记,房屋交易,并不是一瞬间的事(您有钱您不贷款当我没说哈)在合同签完后接下来的时间,双方都需要一起配合完成一些手续,请提前预估好自己的时间!把交房的细致细节约定好,哪些家具家电是随房赠送的,是什么牌子的,最好拍照,都写合同里!

如果真的在房产交易中碰到了一些问题,不要急,放平心态

不要一开始就火速站在道德制高点上(咱又不是键盘侠)

不要一出现一点时间上的耽搁就觉得别人不懂法,张口闭口要去告他(您自己去过法院吗?)

不要觉得合同一定是不能违约的(违约方愿意承担相应的违约责任,那合同就可以违约)

如果真的出了什么预期之外的问题,放下身段,第一时间想办法约对方见面谈!面谈!面谈!您有多急迫买这套房子,他就有多急迫想尽快拿到这笔钱!您二位的立场在这笔交易中是一样的!收起你的情绪,坐在一起把问题摆出来,然后寻求解决方案!!!(小声逼逼:平时老板一个电话都吓得赶紧接,生怕被罚款200块,几百万的交易出问题了居然开始高姿态了)


当然,如果真的碰到那种又要违约,又不担责,又不懂法,还告诉你“我最不相信的就是法律”的暴躁法盲头铁大哥,别惯着他!!!第一时间去咨询专业房产律师,并火速起诉他!!!

咱们看看法律能管到他不!


最后,如果我的一点小小心得能帮到您,请收藏哦http://www.bimibi.com 


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