二手房交易流程及税费

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二手房交易风险及应对措施

二手房交易风险及应对措施


房屋作为国民生活基本基础,与国民利益息息相关。房屋买卖具有交割资金量大,办理程序较复杂的特点。基于这个特点,有些不法之徒利用百姓对房地产政策和制度不了解,在房屋交易过程中实施诈骗等违法犯罪活动,给买卖双方造成不可挽回的经济损失。二手房交易流程中的风险主要在以下几个方面:

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一、利用虚假身份骗取定金及购房款

施骗者多是伪造虚假身份,利用签订二手房买卖合同为诱饵,在办理房屋更名过户手续之前,向购房者索要定金及部分或全部购房款,一旦购房者交付款项后,施骗者便逃之夭夭,使购房者即未得到房屋还损失了资金。


二、利用虚假房产证骗取定金及购房款

施骗者多为交易房屋的承租人,其利用能自由出入交易房屋的有利条件,伪造房屋产权证,通过信息站刊登虚假的卖房信息,造成购房者误以为施骗者就是房屋所有权人,向其缴纳定金或购房款,因此上当受骗。


三、假借购房贷款骗取交易房屋

目前,贷款购买二手房的审批程序,都要求卖方先将房屋办理至买方名下后,由买方再向银行办理房屋抵押贷款。施骗者正是利用这种贷款审批程序,实施诈骗行为,其一般采取如下两种方式骗取交易房屋:


第一种,施骗者谎称贷款购房,先向出卖人支付一少部分购房款后,要求出卖人将房屋办理至其名下办理贷款,当房屋办理至施骗者名下后,再将房屋转卖他人谋取非法利益,给出卖人造成损失。


第二种,施骗者谎称贷款购房,交易房屋办理至施骗者名下后,不向银行申请办理抵押贷款,或人为制造贷不成款,私下持已办理至其名下的房产进行典当、拆借,典款借款到手后潜逃,这时交易房屋已经被抵押,造成卖方无法追回自己的房屋,也未得到购房款。


四、卖房人恶意转移资产,交易更名无法完成

卖房人与其他人有债务纠纷,面临被查封资产,急于将名下房产变现,由于此事房屋处于自然状态,交易可以受理,但房屋产权登记到买受人名下尚需一定工作时限,在此期间,房产尚处于买房人名下,不能对抗司法查封,一旦卖房人名下房产被司法查封,交易更名将无法完成,此时如果买房人已将购房款付给卖房人,就存在索要房款问题,其复杂程度可想而知。


五、房产中介违规经营造成的风险

有房产中介作保证,交易安全应该没有问题,持有这种观点的人,在目前参与房屋交易的群体和市民中不占少数。究其原因,主要是人与人沟通的环境条件限制,发布或接受信息往往需要一个中介媒介,房产中介公司很自然就担当起房屋买卖当事人的中间人角色。由于中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐,个别中介公司违法经营,甚至以牟取非法利益为目的,直接导致房屋交易风险的频繁发生。轰动全国的“深圳中天”、“天津汇众”、“合肥桃园”等中介机构卷款潜逃案,涉案金额近5亿元,1500余户家庭蒙受经济损失。在我市类似的小型案例也时有发生。


应对措施:加强二手房资金监管,保障交易当事人权益

为维护房地产交易市场秩序,保障存量房屋交易资金安全,维护交易当事人的合法权益,西宁市住房保障和房产管理局制定了《存量房屋交易资金监管办法》,该办法9月1日实施,主要对本市行政区域内存量房交易的资金开展行政监管,就是由行业主管部门,为买卖双方搭建设信任平台和服务平台,房产交易成功后,通过监管账户将房款连本金带利息付给卖方;房产交易交易不成功时,可通过监管账户连本金带利息退还给买方。确保“钱、证”两清,买卖双方放心。


我市存量房交易资金实行全程全额监管,遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。即存量房交易中,市房屋交易所与存量房买卖双方签订协议,按协议约定,买方将购房款存入资金专管账户,产权过户登记完成后,市房屋交易所通过专管账户将交易资金转入卖方账户。如果出现无法办理产权过户的情形,市房屋交易所通过专管账户将购房款退回买方交款账户,买房不会有任何财产损失。交易资金在专管账户停留期间,由监管合作银行按中国人民银行规定的同期存款利率计息,随同监管资金一并支付给卖方。整个监管过程中,我局不向交易双方收取任何服务或手续费用。


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