二手房交易流程及税费

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二手房交易中有哪些坑

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近日,天气开始慢慢开启“火炉”模式,而二手房市场也如同天气一样在逐日升温,市场的火热也让记者身边不少朋友动了心,纷纷开始咨询起二手房的消息,但是二手房买卖不同于上街买菜,一个不小心就有可能“中招”,有些购房者就非常郁闷,怎么自己就遇上了这些“购房坑”?


案例一
购房切勿随意支付诚意金
钱揣自己荷包才稳当


 


不久前,市民周女士把准备购买一套小户型房子的信息发到网上。不久,一自称某品牌房地产中介经理的张先生找到她,推荐一套照母山某楼盘的小户型房子,周女士比较满意。于是,张先生收了一万元诚意金,说这样能保证周女士拥有对该房子的优先购买权,并写了一张诚意金收条。


可谁知道,诚意金交了后,张先生对后续的工作总是一推再推。周女士近日与房主直接联系上,才知道其已与别的买家签了合同。


感觉上当的周女士,准备要回诚意金。可张先生称将继续为她推荐同价位的房子,如果一定要退诚意金,由于是周女士自愿放弃购房,只能退一半。周女士找到该品牌房产中介门店,店里的工作人员告诉她,收她诚意金的张先生已离职,而且收条上没有盖公章,周女士和对方自行协商退款。


目前,周女士依然奔走在讨回诚意金的路上。


来自主管部门的数据显示,二手房买卖投诉中,由于对诚意金、订金、定金等理解的偏差,引发纠纷的现象比较集中。那么,购房者该如何做好预防,免遭周女士那样的闹心事?

 

对此,记者采访到大学城某事业单位法律顾问许律师,许律师告诉记者,诚意金、订金是商业上的概念,至今法律上对它的性质也没有明确认定,一般视为“预付款项”,一旦交易不成,在没有特别约定的情况下,可以退回,但无法要求双倍返还。


而定金是一个法律概念,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这就是通常所说的“定金罚则”。


许律师还特别提醒,购房者在生活中应明确区分“诚意金”“订金”和“定金”,在合同、收据中明确约定所交款项的性质,以保护自己的合法权益。


案例二


信贷政策引发买卖纠纷
产生损失谁来赔?




肖先生向记者反映,5月1日通过中介到家了签订了位于国际社区的一套小两房卖房合同,准备换房。因为急需用钱,肖先生向买方申请贷款的银行询问了放款时间,对方承诺回证后一周左右就能放款。5月13日,肖先生看中了合适的房源,签订了新的买房合同。首付需52万,准备用卖房款交首付。


然而问题来了,肖先生新买的房子顺利过户,银行按揭也已经下来,并且与卖家签订了8月前付完全款的协议,违约的话就要赔偿定金5万的双倍或者总房款的20%,所以急需之前的卖房款交新房的首付款。这时得知,之前所卖的房子,买家的按揭6月20日才审批通过,询问银行什么时候放款,银行已经没法承诺,回复不确定。


肖先生开始焦虑,卖房子的款迟迟拿不到,新买的房子急需付款。“最让我气愤的是,我在5月就签订了合同,对方的按揭本应该早就下来,因为5月银行放款没有6月这么恼火。中介公司给买家找的银行,却不作为,错过了最佳时机,导致现在放不了款。现在也不给我一个时间限定。我的损失到底谁来承担……”肖先生着急地说。


据中介介绍,目前像肖先生这种情况不在少数,各方都很无奈,银行放款速度也成为二手房交易流程中的一大难点。

 

对此,方律师表示,这里需强调的是,违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 


因为银行和卖房人之间不存在合同关系,所以银行放不放款和肖先生能不能按时支付给卖房者尾款并没有直接联系,如果肖先生因为不能及时支付房款所产生的经济损失,理应由他自己承担,当然如果合同里面规定中介公司需要承担一定责任的话,肖先生也可向中介公司进行追责。


案例三


市场火爆一房难求
房东一言不合即涨价



 



李女士最近刚刚买了一套小户型,准备给家人换一套大房子,但是新房等的时间太久,所以更中意二手房的她从中央公园、照母山一路看到了到江北嘴,刚好看中了江北嘴某楼盘的一套江景房,套内108平方,高楼层,卧室看江,景观非常好。


房东开价175万,她叫中介去谈,说如果能便宜点就要了,结果房东一听到有人要买,马上跳价跳到180万。本来李女士就对他的装修不是很喜欢,如此跳价,干脆就不要了,结果因为李女士的放弃打击了房东的嚣张气焰,听中介说,这套房子两天后173万成交,相当于李女士给后来买房的那个人做了嫁衣,李女士觉得被别人捡了便宜心里面很不甘心,可是也没办法只好作罢。


后来她又马不停蹄去照母山看房,看中某楼盘一套四房,房东报价140万,她和家人去看房之后很满意,中楼层朝别墅区,景观很好,房东看到李女士家人很心动的样子,当下就改口说要150万,李女士和中介说,房东一下子跳10万,是不是太狠了,稍微让两万就买了,结果房东一看到中介和他谈价,又跳到160万!李女士觉得房东根本没存心卖房瞎开价玩,又只好算了。


李女士就想问下,总是遇到房东坐地起价这种情况该怎么办?


对于这种情况,记者采访到渝北区某律师事务所方律师,方律师表示,如果卖方没有收取定金或定金没有对房屋价格作约定,房东临时涨价是售房人的权利,只受道德约束,并不违返法律法规;如果卖方已经收取了你的购房定金,且定金收条或定金合同中已经约定了房价,那么房东临时涨价就属于违约,应按定金原则做赔偿。


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