二手房交易流程及税费

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二手房交易门道多,典型案例为你解惑

二手房交易门道多,典型案例为你解惑


帮业主售楼后,业主坐地起价不卖了怎么办?签了合同,业主觉得卖便宜了,故意拖到新政后,买方没有购房资格了,损失谁负责? 今年上半年以来,长沙出台多条限购、限贷政策,一些二手房买卖因此受影响,由此产生的纠纷增多,最近几个月,长沙市岳麓区人民法院就受理了不少二手房买卖的案件。

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  11月22日,岳麓区人民法院提供给记者2起案例,这些案例对规范二手房买卖流程有极深的法律警示意义。


例1

过户时业主临时加价 买方起诉业主讨公道


  在岳麓区买房,帮原业主赎楼后,办妥了公积金贷款,哪知万事俱备,等过户时,业主坐地起价,还当场挂失房产证、国土证。长沙人刘女士气愤不已,状告买方。哪知买方得知后,也把她告上法庭,称她不按时支付尾款。近日,岳麓区人民法院宣判该案,法院判决合同继续履行,卖方还需承担1.4万元的中介费作为违约金。


  去年10月,刘女士看中了岳麓区茶子山中路藏郡新寓一套房子,跟房主谈妥了70.8万元的价格,双方一起与中介公司签订了合同,刘女士当场付了1万元定金。房主是一对六十多岁的老夫妻,丈夫姓彭。“我看他们两口子挺好讲话,他们提出要我付钱先给他们还贷款赎回房产证,我马上答应了。”刘女士说。


  此后,刘女士另付了5万元首付款,向银行还款22.3万元,帮彭先生赎回了房产证及土地使用证。根据合同,这些证件由中介公司暂时保管。


  刘女士申请了公积金贷款,今年3月3日,双方一同去担保公司签订了公积金贷款担保协议。29日,公积金贷款通过审核,双方约好隔天一同去办理过户手续。


  3月30日,刘女士与彭先生一行在不动产登记中心碰面了,“对方一开口就说我们没把钱全部汇给他,房子价格卖低了,要加价,我不同意。”刘女士说,“公积金中心已经放款了,只要过户就能打到他的账户,这些都是借口。”


  更令刘女士气愤的是,彭先生竟然把国土证、房产证办理了遗失登记手续。今年4月,刘女士将彭先生告到岳麓区法院,没想到彭先生听说以后,竟然提起反诉,称刘女士没有按时支付剩余的四十多万元,她违约在先,要求解除合同,并赔偿他。


  法院审理后认为,购房合同中明确了办理过户后支付全部房款,彭先生以没收到尾款为由拒不配合办理过户,违反合同的约定,且他在过户当日将房产证、国土证办理了遗失登记,法院认为,彭先生存在违约行为,他应该承担刘女士应支付的1.4万元中介费作为违约金。 据此,法院一审判决,三方签订的房屋买卖合同继续履行,刘女士在判决生效三日内支付购房款42.5万元,彭先生收到这笔钱后三天内,协助刘女士将房屋过户。此外,彭先生还需支付1.4万元给彭女士。


案例2

房子卖了耍赖毁约 法院裁决继续履约


  合同签了,房子还没过户,却被卖方的妻子告上了岳麓区法院,长沙人刘女士为此烦恼不已,与她一同被告的还有卖方吴先生。原告邓女士称,吴先生瞒着她卖掉了夫妻共同财产,请求法院判决合同无效。而刘女士及中介均称邓女士此前配合办理了公证,不可能不知情。近日,岳麓区法院驳回了邓女士的诉讼请求。


  今年2月,刘女士想在岳麓区买一套房子投资,她看中了金星中路438号湘腾商业广场一套房子,通过中介公司,与房主吴先生签订了合同,约定房价84.2万元,当天支付定金5万元,两个月后,等卖方解除抵押后,在办理过户时支付78.2万元,交房时付最后1万元。


  由于种种原因,房屋迟迟没有过户。今年7月,刘女士被一纸诉状告到了岳麓区法院,告她的是吴先生的妻子邓女士。邓女士称,出售的房屋是夫妻共同财产,吴先生无权单独处置,刘女士没有谨慎审查,房屋也尚未过户,请求法院判决合同无效。


  对此,刘女士气愤不已,“这个房子在中介挂了好几个月,而且之前办公证的时候她就出现过,怎么可能不知道房子被卖了?”刘女士说。中介公司也称合同合法有效,出售方就是房产证上载明的所有权人吴先生。


  蹊跷的是,被妻子起诉的吴先生在庭审现场称,签合同之前确实没经过妻子同意,他事后告诉妻子的时候,妻子不同意,所以他认为这份合同是无权处分行为。


  法院审理后认为, 涉案房屋登记在吴先生的名下,并显示为其单独所有,刘女士有理由相信吴先生有权处分涉案房屋。根据合同法,五种情形下合同无效,而邓女士并没有提供能够证明房屋买卖合同无效的情形。此外,虽这套房子是夫妻共同财产,没有经过妻子同意或授权,吴先生无权处分涉案房屋,但并不影响吴先生与刘女士签订的《房屋买卖合同》之债权行为的效力。据此,法院驳回了邓女士的诉讼请求。www.bifangjia.cn 


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