二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
观看视频2分钟,买房节省20万!

买了二手房没法住?都是“买卖不破租赁”惹的祸!

买了二手房没法住?都是“买卖不破租赁”惹的祸!

二手房交易流程中,有不少因租赁产生的纠纷,有句话说“买卖不破租赁”,如果你所交易二手房有在租,就可能发生买了房却住不进去的局面。
案例
近期,张先生遇上了一件烦心事,他向同事购买了一套两居室的二手房作为婚房,可婚期临近该房却迟迟交不了房。原来,在三个月前,这套房屋被租给了白领小周,小周当时与房东约定租期为一年,一次交一季度的租金;任何一方提前解除合同,需提前一个月通知对方;任何一方违约,需支付对方双月租金作为违约金元。虽然房东表示愿意按约定赔偿违约金,可小周认为,房东除了应该赔偿违约金,还应该继续履行租赁合同。而且房东在未提前通知自己的情况下将房屋卖给张先生,是侵犯了自己的知情权,

按照二手房“买卖不破租赁”的原则,作为新的房屋所有人,张先生只能等一年之后,才能入住这套属于自己的房子。
何为“买卖不破租赁”?
《合同法》第二百二十九条的规定,“租赁物在租赁期间发生的所有权变动的不影响租赁合同的效力”。“买卖不破租赁”是法律规定的一项原则,同时也适用于房屋租赁。“买卖不破租赁”原则的本质并不是说房东不能卖房子,而是说房东卖掉房子以后,不能破坏承租人的租赁关系。也就是说,即使把房子卖了,房东仍然不能把租房者赶走。
买卖不破租赁的例外情况
根据法律规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
1、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
2、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
实际操作中,如何处理“买卖不破租赁”的案例?
嘉定贵宾服务中心高级交易顾问刘老师告诉我们,嘉定区的租赁备案现在一般是通过社区服务中心办理登记的,可以过户交易。 但是之前的备案都是在交易中心办理的,这一类租赁都有租赁登记证明,要撤销这些登记的方法是:

1:备案期限已满,权利人来交易中心当场办理,当场过户交易。

2:备案期限未满,承租人与出租人同时到场签字确认解除备案,若承租人不到场的,需买卖双方签字确认,但租赁合同的备案不予解除(过户交易不受影响)。

刘老师补充:我们嘉定区比较简单,签字确认就可以过户交易,而且也是才开始实行的便民政策。不过每个区处理的方式因区而异。如果您有相关困扰,可以拨打各区中原地产贵宾服务中心热线进行咨询。

承租人享有优先购买权
除了”买卖不破租赁“的原则外,房产租赁合同法律关系中,作为承租人对租赁房产的转让享有优先购买权。其法律依据是《合同法》第二百三十条的规定,即出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
承租人优先购房也有例外
但根据我国现行的相关法律法规的规定,承租人对租赁房产的优先购买权也是有限制的,具体如下:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
如果您在买房卖房方面还有什么问题,可以咨询你身边的房地产经纪人,他们将为您进行专业解答。


转载请注明出处:二手房交易流程及税费 » 买了二手房没法住?都是“买卖不破租赁”惹的祸!

观看视频2分钟,买房节省20万!

观看视频 立即前往
cache
Processed in 0.008708 Second.