二手房交易流程及税费

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二手房交易卖方违约,定金返还和房屋溢价款效力探析

二手房交易卖方违约,定金返还和房屋溢价款效力探析


二手房买卖是当前热点之一,涉案金额大、合同对象普遍,如果出现纠纷,对合同相关方的损失影响特别大,百姓辛辛苦苦一辈子可能就付诸东流。这几年房价飙升,二手房买卖中签订了销售合同仍然有人丧失契约精神,用直接违约的办法来达到对房价溢价的占有。这里根据山东省临沂市中级人民法院二〇二〇年五月二十一日关于王某涛、陈某玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决进行浅要分析。






一、当事人主要纠纷和诉求





王某涛上诉请求:1.依法撤销(2019)鲁1302民初5086号民事判决并依法改判;2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人明确不出售房屋系事实认定错误,因被上诉人的违约行为导致买卖契约履行不能,并非上诉人违约,且一审法院未查明上诉人与被上诉人签订的《鲁居地产买卖契约》关系中,被上诉人否存在违约事实及房屋买卖合同是否已解除。1.上诉人与被上诉人签订的《鲁居地产买卖契约》后,双方于2018年9月3日签订《房屋交易资金托管业务通知书/协议书》约定:被上诉人将购房款108.7万元支付至资金托管账户中,但签订协议后被上诉人一直未存入该购房款,其行为已违反了双方签订的《鲁居地产买卖契约》第三条之约定,故本案系被上诉人违约在先,已导致合同履行不能。2.上诉人多次要求被上诉人履行契约,但被上诉人因无法办理银行贷款,也无法按照约定时间存入资金托管账户约定的购房款,且一审庭审中,房屋买卖中介机构工作人员亦出庭证实此事,后房屋中介机构告知上诉人《鲁居地产买卖契约》无法履行,上诉人可另行处置房屋,且房屋中介机构于2019年3月12日将购房定金退回被上诉人,被上诉人的违约行为及收回定金的行为应视为《鲁居地产买卖契约》已解除。3.2019年3月22日被上诉人再次要求上诉人出售房屋,根据被上诉人提供的录音资料:“你那房子,你再卖给我,你继续卖呗”,被上诉人收回定金后主张的你再卖给我应视为被上诉人新的要约,被上诉人的拒绝应视为对新要约的拒绝,而不能视为对《鲁居地产买卖契约》的拒绝履行。二、一审法院适用法律错误,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形的可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;被上诉人因自身原因无法履行《鲁居地产买卖契约》,且其违约行为在先,应根据被上诉人的违约行为判决依法解除合同,而不能适用合同法第九十四条第二款之规定判决解除合同。
陈某玲辩称,一审查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求。
陈某玲向一审法院起诉请求:一、依法调解或判令解除原、被告双方签订的《鲁居地产买卖契约》;二、依法调解或判令被告依据定金罚则向原告支付25000元并支付自合同签订之日起房屋增值部分的溢价款;三、诉讼费用由被告承担。





二、一审二审法院认定事实和判决结果



一审法院认定事实:2018年4月18日,原告(乙方)陈某玲与被告(甲方)王某涛及在中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司的见证下签订《鲁居地产买卖契约》一份,该协议主要约定:被告同意将坐落在临沂市兰山区的馨园小区D3号楼2单元702-113室房产出售给原告,该住房建筑面积为135.54平方米,车位1个,配房建筑面积26.98平方米。原、被告双方同意上述房产的交易价格为1239000元。合同签订当日,原告须付25000元作为购房定金交由中介方保管。合同签订20日内,原告需支付房屋交易金额的百分之六十即740000元首付款交由房管局指定银行账户保管,剩余房款需要向银行申请按揭贷款497000元。剩余房款2000元在被告结清该房屋过户前水、电等费用后,交接房屋时付给被告。其他约定事项:涉案房屋过户时间为原告放款后,被告上六年级的孩子报名初中的手续提交完毕并通过时间截止在2018年8月1日前。合同还对双方的其他权利义务作出约定。合同签订当天,原告将定金25000元交付至中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司保管。后因原告主张应解除《鲁居地产买卖契约》并由被告按照定金罚则向原告支付定金25000元并支付自合同签订之日起房屋增值部分的溢价款等发生纠纷,于2019年3月27日诉至法院。
一审法院认为,原告陈某玲与被告王某涛签订的《鲁居地产买卖契约》,系双方真实意思表示,且该合同的内容不违反法律法规的禁止性规定,该合同合法有效,一审法院依法予以确认,双方均应按合同的约定履行义务。上述协议签订后,原告已按约定向中介方支付购房定金25000元的事实,由《房屋转让协议》、收款收据等证据证实,依法予以确认。对于原告主张解除《鲁居地产买卖契约》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的,可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中,被告明确表示不再继续出售房屋,故因被告的违约行为导致原、被告双方签订《鲁居地产买卖契约》的目的无法实现,应解除原、被告双方签订的《鲁居地产买卖契约》。对于原告提出的被告应向其返还购房定金25000元的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。一审法院认为,原告主张其在支付购房定金25000元后,被告拒不履行合同义务,被告应向其返还定金25000元的诉求,符合法律规定和合同约定,应予支持。因原告将购房定金25000元交付至中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司处保管,故应由中介方临沂鲁居房产营销策划有限公司将其代为保管的购房定金25000元返还给原告,由被告向原告另行支付购房定金25000元。对于原告主张的被告应向其支付房屋增值溢价款的诉求,无合同约定和法律依据,依法不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除原、被告双方于2018年4月18日签订的《鲁居地产买卖契约》;二、被告王某涛于判决生效后十日内向原告陈某玲返还购房款定金25000元;三、驳回原告陈某玲的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元,由被告王某涛负担。
本院二审期间,当当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审相一致。
本院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定,本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查,无争议的问题不予审查。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定:“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”本案中,对于被上诉人未按时交付房款行为的责任承担,涉案《鲁居地产买卖契约》已经作出明确约定。但上诉人并按照合同约定行使自己权利,而另行处置涉案房屋,其行为已经违反了合同约定。上诉人主张的“被上诉人违约在先导致合同履行不能”及“被上诉人的违约行为及收回定金的行为应视为《鲁居地产买卖契约》已解除”均未提交充足的证据予以证明,涉案合同也未作此约定,上诉人应承担举证不能的后果。故,一审适用法律证据,判决结果于法有据。
综上所述,上诉人王某涛的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费425元,由上诉人王某涛负担。
本判决为终审判决。





三、判决的法律依据和实务探析



1.卖房的不想买买房的非要买,这也就是现在房价涨幅过快导致的,宁愿违约也要解除合同。本案就属于典型的此类情况,不过上诉人应该在对方未履行付款义务的时候,按照合同违约条款通知对方解除合同,否则没有明确意思表示,那就是继续履行合同。
2.在合同中一定要约定好如果对方违约情况下,想对方是否法定解除合同还是承担其他责任,或者说解除合同以后的具体情形,一定要详细,房产交易属于较大数额的交易情况,建议大家在处理相关问题的时候多咨询一些专业人士,合同拟定的时候尽量把问题多想一点,风险尽量规避。
3.二手房买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,应判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或因不可抗力导致不能履行合同的除外。
4.二手房屋买卖合同合法有效,未办理物权登记的,不影响合同效力。买方请求卖方履行合同,并协助办理房屋登记过户手续的,应予支持。

5.二手房买卖合同签订后,卖方未依约交付房屋的,应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式,买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准,结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置,来确定逾期交付违约金或赔偿损失的,应予支持。
6.二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼,因户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由,要求出卖方承担违约责任的,属于民事案件受理范围。
7.擅自将他人房屋转让给第三人,第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的,该房屋买卖合同有效。
8.逾期付款的法律后果:二手房买受人逾期付款,合同中已约定逾期付款违约金计算标准的,按合同约定处理。合同中既未约定计算标准,又未约定相应损失赔偿的,应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额,当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。
9.房款拖欠与诉讼时效:二手房交易中,出卖方将房屋交付买受方后,买受方拖欠出卖方的购房款视为普通债权,其诉讼时效为3年,诉讼时效期间从确定的履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。请求确认二手房买卖合同无效的,不应适用诉讼时效期间的规定。因合同无效而产生的返还财产或赔偿损失请求权,应适用诉讼时效期间的规定。诉讼时效自合同约定的履行期限届满之次日起算。
10.买方拒绝履行的理由:二手房买卖合同签订后,买方不履行合同付款义务或履行付款义务不符合约定,又无合理抗辩理由的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
11.购房尾款的支付时间:二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。
12.二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
13.二手房买卖合同未约定单价,或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容,应认定双方之间的房屋买卖是按套计价,且根据目前的二手房交易习惯,二手房买卖一般双方都亲自到实地看房,买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况均应事先了解,故对一方当事人事后要求补交面积差价款的,一般不予支持,但双方对面积单价及面积差额进行特别约定的除外。
14.二手房过户税费争议: 法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方,但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。二手房买卖合同双方当事人对交易过程中的税费负担未约定或约定不明,经协商不能达成补充协议的,应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。
15.定金条款表述与适用:二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。
16.房屋质量的交接处理:二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。
17.解除合同的通知效力:二手房买卖合同约定的解除条件成就,或因不可抗力、对方预期违约,或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行,或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的,一方提出解除合同的,解除通知到达对方时合同解除。对方有异议的,可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
18.合同签订真实性判定:在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时,法官应依法定程序,全面、客观地审核证据,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。
19.购房合同的性质判定:当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。
20.二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的,依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用,买受人在垫付后可向出卖人追偿。
21.精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为,未征得其法定代理人的同意或事后追认,该民事行为无效。未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认,与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的,该合同无效。
22.约定不明与合同解释:二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。
23.转按揭二手房屋纠纷:需办转按揭的二手房买卖,在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下,对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金,一方违约未给另一方造成损失的,违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定,请求法院予以调整。
24.购买划拨土地上的房屋,应由购买人补交土地出让金,交易双方另有约定的除外。房屋买卖行为是要式法律行为,但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式,不影响合同的效力。二手房买卖合同签订后,因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除,双方无需承担违约责任。阴阳合同、税费负担、遗漏条款等,往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定,尽量不要采用口头约定方式,在无证据证明,对方否认情况下,口头约定相当于无约定。
25.在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中,如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销,受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权,但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。
26.房屋权利人虽应以房地产交易中心登记为准,但当事人之间约定产权实际归属的,该约定在当事人之间有效。二手房买受人基于他人委托,以自己名义购买房屋的,应将处理委托事务取得的财产转交给实际购买人。隐名或借名人违反相关政策、法规规定购房,并登记在他人名下,隐名或借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。www.bimibi.com 

 

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