二手房交易流程及税费

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二手房交易合同典型案例之二

二手房交易合同典型案例之二



经典案例二:合同关键条款约定不明、当庭又无法获得一致意见,法院判决合同解除案

 

(本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行可能产生的影响)

 

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基本案情

 

卖方为郝某,买方为史某。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋(以下简称诉争房屋)房产所有证系登记在郝某名下。2014年7月31日,高某作为郝某委托代理人与史某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定郝某将诉争房屋以310万元的价格出售给史某,当日付定金10万元,在网签完成后,2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元,但未约定办理网签的具体截止时间,其后,郝某将涉案房屋交付史某,但是史某一直未办理网签,亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。史某亦反诉要求继续履行,并要求过户至其名下,并要求郝某支付相应的违约金。经查,史某未办理网签的原因在于其正在出售其名下的其他房屋,准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续,故一直拖着未办,目的是少缴税款。

 

一审法院认为,双方签订的涉案合同及补充协议均合法有效,但是鉴于史某确实存在延迟办理网签的情形,涉案协议签订不够严谨,极易引发歧义,故将涉案协议解除,同时根据本案史某占有涉案房屋的情形,在定金中扣减了6万元。史某不服上诉,二审维持原判。

 

法官说法

 

对于本案合同应否解除,主要考虑以下三点:一是根据中介公司的陈述以及郝某向史某发函,表明史某确实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨,涉案房屋买卖合同及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义,比如“在网签完成后,2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元”,该条款并没有明确如在2015年1月31日后未办理完网签是否仍应交付300万元,极易引发争议,对以后履行造成了障碍。三是争议产生后,虽经法院主持调解,但各方分歧极大,不具备重新达成新的协议的条件。

 

就违约责任承担问题,法院认为史某拖延不办理网签应承担主要责任,某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任,郝某签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。故判令解除合同、返还房屋,未支持其违约金请求,但是考虑到史某已实际占有诉争房屋长达一年有余,且造成合同解除史某应承担主要责任,故史某已交定金应补偿郝某的部分损失,法院根据责任比例酌定郝某退还定金4万元给史某。




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