二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
观看视频2分钟,买房节省20万!

从一件真实案例看二手房官司的水有多深……

从一件真实案例看二手房官司的水有多深……


这是一个真实的案例,不多说,直接讲。


2012年10月份,由于资金问题,陈文姬决定出手卖掉自己手中的一套位于管城区航海路上一套还没有房产证的二房,报价63万人民币,挂到了航海路上的一家21世纪加盟店。


10月20日,经过几轮谈判,陈文姬与郑飞以总价62万的价格签订了二手房购买合同,郑飞交纳2万元给中介。在中介给郑飞打的收条上显示:“8000元为中介费,12000元为中介代为买方陈文姬收的定金。”由于该房屋房产证尚未办出,双方约定2周后签订买卖合同,郑飞预交15万房款,可以先装修房屋并入住,房产证下发后,双方再办理过户手续。


签订合同的第三天,郑飞便后悔了,便私下与陈文姬商议,想解除合同,陈文姬在郑飞的请求下,也同意解除合同。


但是第二天,郑飞找中介要求退房的时候,中介是坚决不同意。中介的意见很清楚,他们的服务已经完成,不买可以,12000的定金可以退,8000元的中介费不退。


由于舍不得8000元的中介费,郑飞还是决定购买。为了安全起见,郑飞在中介的见证下与陈文姬签订了一个补充协议,协议规定:“如果房产证在半年内(2013年5月4日之前)未能下发,双方自动解除合同,互不承担责任。”


由此,开始了双方长达3年的纠缠……


cc7b0b0987f51693ba7544fbbc2ea941.jpeg


教训1:不要被逼定所逼而草率定房


不论是新房销售还是二手房销售,有一个核心词叫做“逼定”。说白了,意思就是:“想尽一切手段和方法,包括心理战斗,同事配合,虚假销控(本来剩8套,就说剩1套了)等等,让客户把房子定下来,当然这个定金是不能退了的定金。在这个事件中,郑飞就是典型的受害者,他是第一次和陈文姬见面的时候就交了定金。本来陈文姬是准备第二天再来交的,但怕生变(这种生变几率极高),中介就软硬兼施把郑飞逼定成功。


说实话,个人鄙视交易中的“逼定”行为,这是为了自己的那一点利益而不顾别人的巨大利益,这是一种很自私、很不负责的行为,尽管做销售的人很辛苦,很不容易。但就是这种自私不负责任的行为竟然成了一种学问:《逼定18招》、《教你如何逼定》等等之类的书籍可谓是遍地可见。


2周后,郑飞按照约定将15万块钱的房款打到了陈文姬账户上。但是由于签订了《补充协议》,郑飞放弃了装修房屋的权利,专心等待房产证的下发。


四个月后,同时发生两件事,顿时改变了局势。


四个月后,就是2013年3月份了,郑飞突然给陈文姬打来电话说,不等了,5月4号房产证出来出不来,自己都买。


但陈文姬此时因为家里的一些事情,却不太想卖了,就决定等到5月4号看房产证能不能出来。


真是三十年河东三十年河西。


由于有合同和协议在,陈文姬不可能轻易违约。由于房产证下发后,售楼部会第一时间通知客户,陈文姬就时常打电话到售楼部。一直到5月5号,陈文姬到售楼部问,房产证仍然没下来。


于是5月19日,在中介的邀约下,双方再一次坐在了一起,郑飞要求陈文姬将房子卖给他,但陈文姬根据补充协议,拒绝出卖,要求自动解除合同,郑飞要求,退房可以,但要求陈文姬全额或部分承担中介费,陈文姬严词拒绝,只同意支付10万元的半年活期利息,在协商无果的情况下,郑飞撂下一句:“那法庭见吧。”就离开了。



教训2:冤死不告状


在这个过程中,看似陈文姬是占理方,但从道德层面上讲,并非绝对占理方。如果陈文姬在这次协商中再多让步的话,就不会有接下来的漫长纠缠,如果陈文姬愿意主动承担4000的中介费(尽管这不是他该出的),但就因为没有让步,后面也付出了代价。而对于郑飞来说,后面的事绝对不是他想象得到的,如果他知道的话,他也会宁愿承担这8000元的损失。后面的故事告诉我们:官司,没有赢家。


6月28号的时候,房产证下发了,但是郑飞已经不管这么多了,7、8、9月份,郑飞将房子装修好,10月份将房子租了出去。


但眼看已经到了年底,半年过去了,不论是法院还是郑飞那边,均没有任何消息,郑飞的15万钱仍在自己手里。但毕竟自己暂时不是受损方,也没放在心上。


一转眼,又过了半年,到了2014年6月13日,陈文姬接到了管城区法院的传票。后来通过律师查阅卷宗,发现郑飞起诉日期是2013年6月份。真是佩服法院的工作效率啊!


陈文姬第一次打官司,请律师是必须的,经过朋友介绍,与河南荟智源律师事务所的陈运律师签订了代理合同。


首先和律师讨论的第一个问题便是“房产证下发”的问题。



教训3:用词不当,谬以千里


郑飞将陈文姬告上法庭的原因是:不履行合同,房产证下发日期是2月份。可是陈文姬明明是在6月份拿到的房产证的。大家都知道,按揭房的房本流程是这样的:“房管局发放(会在上面盖一个章)——交到银行做抵押——交给售楼部——通知客户领取”很显然,起诉方是抓住了“下发”这个字眼做了文章。对于买卖双方心里都清楚知道这个下发是指客户拿到房产证的时间,因为只有这样,才能过户,而房管局盖章的那个时间对双方交易是没有任何意义的。


很显然,房产证下发后面应该加上(以卖房从售楼部领取到时间为准)。既然用词不当被对方抓住把柄,那就要解决。


律师让两步同时做:

第一,找到开发商,让对方出具一个证明,证明是6月23日房产证到的售楼部,6月24日通知的客户领取的。


第二,想办法让中介以出庭或者书面的形式证明当时写协议的时候“下发”是指陈文姬领取到房产证的时间。说实话,2件事都不好用。


首先说第一件事。

第二天,陈文姬便去置业公司找相关工作人员,说明来意,很显然,在意料之中的被对方拒绝了。为什么呢?

1,购房合同上,双方约定交房后1年内办理出房产证,实际上,拖到了两年多,它担心。

2,和自己无关或者对自己没有利益的事情,没必要去做。陈文姬认为肯定是第二种,因为第一种已经发生了,开不开证明都不重要了,如果客户想告你,证据就摆在那里,况且基本没有客户去因为房产证办的晚而告开发商的,多是交房的。

所以,基本是第二种原因。


再说第二件事。

让中介做证明,陈文姬根本没想到第二件事会成功,因为,如果裁定合同继续履行比判定合同解除可能更有利于中介获得中介费。但事实上,陈文姬又错了,当陈文姬说明来意,该中介的夏店长说,您放心,我是个信佛之人,事实是什么的,我就会说什么的,当然,后来夏店长也确实是这么做的,最后,她连陈文姬给的红包都没有要。



教训4:多接触一些正能量的人,吸取正能量


在确定了夏店长的供词后,周围的人了解情况的人也劝陈文姬走走关系,刚好有人介绍说认识XX中院的人,刚好认识管城法院的领导,可以帮忙引荐。也许出于不踏实,也许出于双保险,但我更为陈文姬是出于对中国传统“观念”的影响,他还是去了,那顿场陈文姬连饭加红包花去了7000多。


如期开庭了。


首场出庭结束后,得出了以下几条结论:

1,夏店长如实做了口供,这样“房产证下发”的字眼没有了异议,那么本来需要置业公司做证明的必要也没有。在这里,向这社会上仅存不多的正义感的人致敬。


2,法院没有任何偏向一方的表现。如果第一场不能确定的话,一直到最后官司结束,陈文姬感觉法官一直是公正的。也给管城法院的这位女法官致敬。开庭后的几天,那位所谓xx中院的人打来电话说,情况对陈文姬方不利,暗示再次打点,陈文姬说,当时就想骂他,可是忍住了,有些人,我们认清他的嘴脸、能从中吸取到教训就行了。事后,陈文姬甚至想去他单位找他要回自己的红包,但碍于介绍人的面子,就算了。


教训5:多走正义道。


中国人办事就喜欢歪门邪道,其实事情很简单,只是我们想复杂了。


即使是黑夜,我们也偶尔能见到光亮,我们相信光亮会越来越多。


这两点是对前事的释义。



在这场官司里,陈文姬说,自己收获最大的不是官司本身,而是通过官司真正认识的法律的复杂性,今天很有必要拿出来跟大家分享:


第一,法律会维持合同的完整性。即:如果在陈文姬和郑飞平理的情况下,法院会判郑飞胜来维持合同的继续履行。


第二,法律会看合同的出发点。即:何为合同的出发点?在这场官司中的《补充协议》是为了保障郑飞的利益而签订的。那么如果郑飞据此要求协议无效,法院也许会适当考虑。


第三,法律会尊重现状。什么是尊重现状?即:因为在此期间陈文姬已经花钱对房屋进行了装修。如果判合同继续履行,陈文姬将产生更大的损失。所以法院会慎重。


第四,法律会照顾弱势方(个人理解)。陈文姬收了15万的房款。这一点对陈文姬不利。如果没有收这15万的房款,只是2万的定金,根据现有证据,法院会直接支持陈文姬的。


第五,法律有时候也不太严肃。签署买卖合同的时候,这个房子是没有房产证的。法律规定买卖“不符合买卖条件的房屋”的合同是无效的。这一点对陈文姬是有利的。但并非压倒性的优势,因为好像还有其他与之抵触的法律。不记得了哪部法律了。


在这样的情况下,法院要求双方调解。


经过多轮协商,陈文姬以赔偿郑飞4万元的方式结束了这场官司。


其实,夏店长的证词对陈文姬是有利的。一审判决支持陈文姬的可能性更大。而即使一审不支持陈文姬,还有二审,这又是一个漫长的过程。而且,即使二审再次败诉,在房屋已经装修的情况下,可能还要再引出另一场官司。而最重要的是,在这个过程中,房子和钱(15万)都在陈文姬手里。这个过程陈文姬是折腾得起的,而郑飞是折腾不起的。


后来问陈文姬为什么同意调解。他说,对方10万放他那里两年,按保险的担保利息,两年也有2万块钱了,这是其一。他中介费还要掏,有8000元,这是其二。听说他请律师是风险代理,又花了好几千。这一共花费都有三四万了。自己赔他四万也算良心上过得去。



一场官司看明白了多少事:


开发商:置业公司代表了这个社会的一类人,倒不是说他们有多坏,但和他们没关系的事,他们事绝对不会管的。


中介:尽管在逼定上的行为不道德,这也都是为生活所迫,每一个从事销售的人工作都是不易的,作为客户的我们心理强大点吧。


夏店长:正义和信仰是值得尊重的。没有信仰的民族是可怕的,无信仰,无所惧。


律师:荟智源的陈运律师虽然年轻,但有志不在年高,对事情还是很负责的。对于打官司的人来说:一个律师对待你官司的态度比他的能力大小更重要。


买房人:只有一句话,慎重、慎重、还是慎重。


法院的人:不能说现在的法院一定是公正廉明。但陈文姬感觉还是比想象中好多了,爱因斯坦的小板凳,在慢慢变好就是好。


其他1:格式合同外的临时协议和合同签订时,一定要慎重,不出事则罢,出了事,您可能就毁到了一个字,一个词,一个标点上。


其他2:打官司,别再想外门邪道,相信邪不压正,如果您认为自己是正义的。如果真的输了。就认命。


最后最重要的一点:法律的这碗水太深了。


后记:

经常有粉丝问我们说,给我介绍一个靠谱的中介吧,我想了想说:没有。其实我有很多做中介的朋友。

经常有粉丝问我们说,给我介绍一个靠谱的装修公司或装修师傅吧,我想了想说:没有。其实我有很多做装修的朋友。


其实我们无意去批判中介和装修公司,因为他们也没有错,都是在这个社会中混口饭吃而已,养活个店面和公司都不容易。


只是,你没错,不代表你就对。


为何商铺会批量倒闭关门?为何传统企业会批量倒闭关门?为何钱会被担保公司骗走?每一个倒下的背后,都是心酸和泪水,都是不堪承受的伤痛,也许你没有错,但你也不对,你没有认清形势、没有看懂未来、没有看透当下。


而对于二手房中介、装修公司也是一样,靠忽悠客户、靠逼定逼单、靠人海战术的时代过去了,用一个高逼格的话来说:以后都是互联网+的时代了。


所以,郑州楼市涉足二手房业务的宗旨就是:一切以客户为导向,一切以真诚为导向,一切以责任为导向。在此为导向的情况下,不会逼定、不会不退钱、不会联合一方去欺压另一方、不会觊觎客户的房款,郑州楼市和我们的律师会坚定的站在正义的一方。。。。


所以,郑州楼市二手房团队的收费标准是:

1、免中介费

2、评估费只有千分之一

3、只收取一个件3000元代办费(包括金融代办费)

4、不再收取其它非房管局、非税局的任何灰色费用


目前仅为粉丝局部服务,如果你能联系到买家或卖家,可以一起来郑州楼市帮你办理一切手续,目前还不提供房源服务,在4月下旬待二手房系统上线后会提供房源发布和房源托管服务,敬请期待。


二手房部门服务手机:18903716521(张小姐)

二手房部门服务固话:0371-89911757、89911738(赵先生、张小姐)


而对于装修,我们也想帮助大家,但实在是感觉水太深,不好管理,不好涉足,目前无解。



(完,文中官司双方姓名为化名,其他均为真实)


转载请注明出处:二手房交易流程及税费 » 从一件真实案例看二手房官司的水有多深……

观看视频2分钟,买房节省20万!

观看视频 立即前往
cache
Processed in 0.007828 Second.