
一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖?
根据我国法律,没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的,这类合同原则上属于无效合同。但是,如果买卖了该类房屋且已经实际居住的,买房人的居住权可以获得法律的保护。当然,如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户,那么视为合同履行,双方均不得反悔。需要注意的是,买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理?
关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例,一般这类房屋买卖中,产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证,明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同,买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。
六、买方不按约支付定金、首付或不办理贷款卖方如何应对?
这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内,买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约,卖方可以采取如下措施,一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失;二是协商变更合同后再履行;三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同,没收对方定金,并要求对方赔偿损失。当然如前所述由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。
七、买卖双方均有违约行为如何定责?
按照二手房交易流程的惯例,买卖程序如下,先由买方交付定金签订协议,再交付首付款办理网签手续,再由买方申请住房贷款,银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续,过户完成办理房屋交割,交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为,则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前,如果一方违约在前,导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或首付的,卖方有权不予办理过户。
八、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押情况如何处理?
二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况,而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”。因此,对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的,买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人,那么买方应当取得共有人同意方可买房,否则合同可能被宣告无效。
九、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力
这类情况二手房交易中经常遇到,一般不会出现大的法律纠纷。即使存在另一方不知情的情况,如果买方实际交付了房款,并办理了过户,那么也视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的,那么合同则可能被撤销并恢复签约前状态,即买方返还房屋,卖方退还房款。
十、买卖经济适用房、农村房屋的法律风险
经济适用房是特有的一种房屋产权形式,如果买卖没有取得上市交易许可(转商)的此类房屋,买卖合同原则上属于无效合同,北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此,对于此类买卖应当约定较高的违约责任,这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方,二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。
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随着城市化发展及城乡一体化进程加快,城市居民到农村买房买地的情况较多,如宅基地房屋、小产权房,但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。北京市高级人民法院曾出台专门法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效”。但是针对城市近郊土地拆迁补偿价格飞涨的现实,为了平衡双方利益,也特别指出首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。http://www.bimibi.com