二手房交易流程及税费

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如何避免二手房交易风险

如何避免二手房交易风险


今年以来,南京市房产交易中心发现了10余起房产交易假冒案件。4月18日,市房产交易中心对外发布了房产交易风险提示,结合已经发生的事件案例提醒买卖双方在二手房交易时需要注意四大事项。除了市房产交易中心所发布的风险提示,面对购房交易风险,我们还整理了十大问题,让你学会规避购房风险,增强安全意识,提高知险避险的能力。


南京市房产交易中心发布房产交易风险提示



内容原文

为达到骗取购房资格和交易定金、办理抵押等目的,少数不法分子通过非法渠道伪造房屋所有权证、不动产权证书、假结婚证、假户口簿、假公证书等材料,企图蒙混过关办理房产交易相关手续。近日,市房产交易中心中山路分中心又发现一起卖方利用假房屋所有权证试图办理二手房交易的案件今年以来市房产交易中心已发现此类假冒案件10余起,相关工作人员认真负责的工作态度和准确辨识伪证的工作能力,及时保护了当事人的合法利益。


3月29日,房屋所有权人田某持伪造的房屋所有权证,通过我市某房产中介机构分店的房产经纪人对秦淮区一处二手房进行交易,房产经纪人未发现该证为假证。在办理房产测绘配图时,窗口工作人员怀疑申请人提交的房屋所有权证为假冒,当即送至交易备案窗口进一步核查。经仔细辨别,该证的封皮纸张、印刷质量及行政公章等与真证均有差别,确定该证系伪造。窗口工作人员立即收缴了假证,拨打110报警,并及时将相关信息标注在交易备案系统中。


市房产交易中心提醒买卖双方办理二手房交易应注意以下问题:

1、产权人应妥善保管不动产权证书,切勿轻易将自己的不动产权证书让他人拍照或复印,以免房产信息外泄,给不法分子仿制假证提供便利。


2、建议买卖双方办理二手房交易备案前,先到不动产登记部门申请查询房源信息,核验不动产权证书的真伪,核查不动产是否存在查封等限制交易的情形,确保双方利益不受损害。


3、建议买卖双方在进行二手房交易时选择实力较强、口碑较好的大型房产中介机构,尤其要注意查验中介机构的营业执照和房地产经纪企业备案证明,确保房产经纪人在办理交易手续时能提供较为规范、优质的经纪服务。买卖双方可以在“南京网上房地产”网站查询中介机构及中介从业人员的相关信息,了解中介机构是否在房管部门办理备案。


4、建议买卖双方若无特殊情况,尽可能选择交易资金监管,以保证二手房交易安全,有效防范交易风险。


二手房交易流程中,除了以上市房产交易中心明确的房产交易中的风险,我们还整理了十问十答,教你看清买房骗局,规避购房交易风险。

十大问题解答二手房交易风险


1

问:怎么辨别真假房产证?

:1、看封皮。真的产权证封面硬实有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳(深红色),字体纹理清晰醒目;假的产权证则封面光滑,颜色暗淡,封皮较软。

2、看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸,类似人民币的水印制作。其识别方法类似人民币的水印头像,只有在灯光下才能看出来;假产权证的水印平铺就容易看见,质量粗糙,模糊不清;真产权证纸张光洁、挺实,用手轻抖有哗哗响声;假的纸张手感稀松、柔软。

3、看发证机关盖章。真产权证的盖章是由机器套红印制的政府职能单位的行政公章;假产权证则一般加盖手工雕刻的公章,因为纸张较薄,在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

4、看注册号。真产权证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的,呈线状,手摸起来有凹凸感;假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的,手摸起来没有凹凸感。

5、看附记。真产权证中附记一栏的内容包括:产权来源和其中分摊面积等;假产权证中附记有些为空白。

6、看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸,纸张较厚;假产权证的图纸很薄,类似一般的A4纸厚度。

2

问:二手房交易中遇到被限制交易的房屋怎么办?

答:被限制交易的房屋主要包括房屋因有抵押且无法解除、房屋交易前被司法查封等情况。买方在遇到以上情况时,会有限制交易、无法过户的风险。

3

问:什么是虚假房源?

答:虚假房源是指房源不存在,或有的不正规中介不带看指定房源而介绍其他房源,房源实际情况被刻意隐瞒、美化等情况。

4

问:特殊产权房屋在交易中会有什么风险?

答:特殊产权房主要指特殊产权性质的房屋。这样的房子在交易的过程中有诸多先决或限制条件,容易产生未知的风险,例如经济适用房,小产权房等上市条件与一般商品房有较大差异。

5

问:二手房交易中,购买教育房产有哪些风险?

答:房屋所属施教区常常因教育政策、学校入学政策调整等发生改变,因此购买所谓教育房产有一定的风险。有的购房者为了在某施教区内上学而购买的二手房,如卖方户口不能及时迁移,根据目前户籍管理政策,户籍管辖权是派出所,而非法院,法院亦无权判令强行将户口迁出,因此,购房者的问题很难解决。一旦发生户口不能及时迁移的风险,会影响买方子女按时入学。

6

问:二手房交易中为什么要资金监管?

答:资金风险常见的有“订金”稀里糊涂被转为“定金”,支付给卖方的定金数额过大,首付款支付与监管等。因此在二手房交易中选择资金监管有利于保障二手房交易的安全。

7

问:共有权人的房子签约需要注意什么?

答:共有产权人是指多人共同拥有一套房产。《合同法》规定,未经全部共有权人同意,所签署的合同是无效的。因此在二手房交易中,为了规避共有产权房交易的风险买方购买共有权人的房子在签约时需要注意:共有权人全部到场,不能到场需提供《授权委托书》;如果卖方已婚,需要夫妻双方均到场,如果不能到场,配偶是非共有权人需要提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》,配偶是共有权人的需要提供《配偶同意出售证明》和《授权委托书》;如果卖方离异,需提供财产分割证明(离婚协议、法院判决书)。

8

问:签订合同条款会有哪些风险?

:房屋交易涉及诸多专业问题,非本行业人稍有不慎就有可能因为购房合同的条款的遗漏被钻空子,无法确保自己的合法权益,因此买方在对购房合同条款审查时切不可大意。建议大家委托正规中介机构,避免签订合同时遇到风险。

9

问:如何避免物业交割欠费风险?

:由于购房人很难了解到原业主的欠费信息,而一般的经纪公司签约后在物业交割方面的服务介入较少,所以物业欠费风险常常发生。且物业欠费的风险会有延迟性,很多人在买了房入住后很长一段时间,知道被限制享受某些服务了,才会发现房子原来有上任业主遗留的欠费。

10

问:什么是违约责任?

答:违约责任是指当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的行为。如若违约,那么就面临赔偿损失、支付违约金的风险。


综上所述,大家了解了二手房交易流程当中可能遇到的各种风险,在二手房交易中,委托正规的中介机构是规避风险的不二选择。



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