营改增后二手房交易增值税实例解析
5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增范围，其中，房地产业适用11%税率。作为平头百姓一枚，身边有不少朋友关心二手房交易的增值税税负，营改增将对二手房买卖造成什么影响？二手房交易税费到底怎么个算法？笔者细细做了梳理，让我们通过一个个实例来看看究竟，千万要有点耐心，看到最后。
实例一
一般纳税人转让其2016年4月30日前（含）取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例：某杭州地区一般纳税人，2016年6月销售一幢2010年3月购入的位于绍兴的办公楼，取得销售收入200万元，办公楼购置原价为120万元，该一般纳税人销售该办公楼应如何纳税？
◆绍兴预缴（200-120）/（1+5%）×5%=3.81
该纳税人应向办公楼所在的绍兴地税机关申报预缴3.81万元税款。
◆杭州申报（200-120）/（1+5%）×5%=3.81
该纳税人应在正常申报期内向机构所在地的杭州国税机关按上述公式就该笔办公楼销售申报缴纳增值税3.81万元，已经预缴的3.81万元税款可以抵缴当期应纳税款。
实例二
一般纳税人转让其2016年4月30日前（含）自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例：某杭州地区一般纳税人，2016年6月销售一幢2010年3月自建的位于绍兴的办公楼，取得销售收入200万元，办公楼自建成本120万元，该一般纳税人销售该办公楼应如何纳税？
◆绍兴预缴 200/（1+5%）×5%=9.52
该纳税人应向办公楼所在的绍兴地税机关申报预缴9.52万元税款。
◆杭州申报 200/（1+5%）×5%=9.52
该纳税人应在正常申报期内向机构所在地的杭州国税机关按上述公式就该笔办公楼销售申报缴纳增值税9.52万元，已经预缴的9.52万元税款可以抵缴当期应纳税款。
实例三
一般纳税人转让其2016年4月30日前（含）取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例：某杭州地区一般纳税人，2016年6月销售一幢2010年3月购入的位于绍兴的办公楼，取得销售收入200万元，办公楼购置原价为120万元，该一般纳税人销售该办公楼应如何纳税？
◆绍兴预缴（200-120）/（1+5%）×5%=3.81
该纳税人应向办公楼所在的绍兴地税机关申报预缴3.81万元税款。
◆杭州申报 200/（1+11%）×11%=19.82
该纳税人应在正常申报期内向机构所在地的杭州国税机关按上述公式就该笔办公楼销售申报缴纳增值税19.82万元，已经预缴的3.81万元税款可以抵缴当期应纳税款。
实例四
一般纳税人转让其2016年4月30日前（含）自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例：某杭州地区一般纳税人，2016年6月销售一幢2010年3月自建的位于绍兴的办公楼，取得销售收入200万元，办公楼自建成本120万元，该一般纳税人销售该不动产应如何纳税？
◆绍兴预缴 200/（1+5%）×5%=9.52
该纳税人应向办公楼所在的绍兴地税机关申报预缴9.52万元税款。
◆杭州申报 200/（1+11%）×11%=19.82
该纳税人应在正常申报期内向机构所在地的杭州国税机关按上述公式就该笔办公楼销售申报缴纳增值税19.82万元，已经预缴的9.52万元税款可以抵缴当期应纳税款。
实例五
一般纳税人转让其2016年5月1日后（含）取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例：某杭州地区一般纳税人，2020年6月销售一幢2016年6月购入的位于绍兴的办公楼，取得销售收入200万元，办公楼购置原价为120万元，该一般纳税人销售该办公楼应如何纳税？
◆绍兴预缴（200-120）/（1+5%）×5%=3.81
该纳税人应向办公楼所在的绍兴地税机关申报预缴3.81万元税款。
◆杭州申报 200/（1+11%）×11%=19.82
该纳税人应在正常申报期内向机构所在地的杭州国税机关按上述公式就该笔办公楼销售申报缴纳增值税19.82万元，已经预缴的3.81万元税款可以抵缴当期应纳税款。
实例六
一般纳税人转让其2016年5月1日后（含）自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
例：某杭州地区一般纳税人，2020年6月销售一幢2016年6月自建的位于绍兴的办公楼，取得销售收入200万元，办公楼自建成本120万元，该一般纳税人销售该办公楼应如何纳税？
◆绍兴预缴 200/（1+5%）×5%=9.52
该纳税人应向办公楼所在的绍兴地税机关申报预缴9.52万元税款。
◆杭州申报 200/（1+11%）×11%=19.82
该纳税人应在正常申报期内向机构所在地的杭州国税机关按上述公式就该笔办公楼销售申报缴纳增值税19.82万元，已经预缴的9.52万元税款可以抵缴当期应纳税款。
最后，扔一张归纳好的表，大家收好~~
