二手房交易流程及税费

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二手房交易卖家违约,买家弃定金罚则超额索赔获胜诉

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核 心 提 示

去年年底,陈女士和熊先生就一套别墅的买卖达成了协议,当时双方约定房价为435万元。之后,陈女士按约支付了定金30万元,但在房价暴涨后,熊先生却拒绝以原价网签交易。为此,陈女士起诉熊先生,并放弃定金双赔罚则,提出了超出定金双倍的索赔数额……

网络配图

    签约购房卖家屡出状况

20151224日,陈女士与卖家熊先生达成了一套锦秋连体别墅的买卖协议。双方约定房屋总价435万元,定金20万元,首付180万元,余款由陈女士办理贷款,并约定三天内到房地产交易中心进行网签。签约当天,陈女士就向熊先生支付了5万元现金

事实上,熊先生并未向陈女士说明其名下的这套别墅已被法院司法冻结,是中介公司第二天发现该情况后,才将该情况告知了陈女士。

当天,中介安排熊先生和陈女士再次碰头,熊先生这才承认自己在法院有6万元判决债务未能偿还。但他表示,只要拿到陈女士的定金去法院还钱,即可解除房屋的冻结。于是,双方相约于12月30日去法院办解封手续。

然而12月30日,熊先生自己去了美国,他委托自己的父亲出面,和陈女士与中介公司一起,去法院办理还款解冻手续。当天,陈女士给了熊先生的父亲6万元现金,由熊父将钱交给法院并写了解封申请;陈女士又转账9万元到熊先生的卡上,并拿到了20万元的定金收据。

因房屋解封需要时间,熊先生在电话里向陈女士提出,等解封后且他从美国回来再签订正式的买卖合同,当时双方口头约定的时间是2016年4月。

2016年1月11日,熊先生打电话给陈女士,要求她追加定金10万元,陈女士又支付了10万元。

    卖家跳价不成蓄意毁约

过年后,上海房价大幅度上涨。3月16日,熊先生的母亲找到陈女士及中介公司,要求涨价75万元再交易。陈女士不同意,熊母表示不涨价就不卖了。陈女士打电话给熊先生,熊先生表示等他回来再说。

4月11日,熊先生回国与陈女士当面协商,并表示需要时间考虑。4月13日,熊先生微信告知陈女士因其母亲不同意出售,所以不再签订买卖合同。

4月27日,陈女士向宝山区法院提起诉讼,要求对方返还定金30万元,并赔偿因违约造成的经济损失170万元。 

    定金罚则适用与否成关键

庭审中,熊先生同意解除合同,同意返还定金20万元及预付款10万元,但不同意原告主张的赔偿损失。熊先生还认为,房屋买卖协议中既然约定了对违约适用定金罚则,就应该适用定金罚则,并且和赔偿损失是不能并存的。况且原告支付的定金是订约定金,不是履约定金,所以对于原告的诉讼主张不予认可。

9月13日,法庭组织双方对于评估报告确定的537万元房价进行质证,原告虽然认为偏低,但还是表示接受,并且根据评估价格调整了损失为112万元。被告则认为太高。被告认为原被告之间的合同处于很浅的阶段,也没有影响原告另行购房,原告没有支付首付款,即使被告要承担责任,也只是在定金范围内承担责任。系争买卖协议只是为后续房屋买卖合同的签订的预约,如果原告违约,只需要承担定金责任,而被告违约,若需要承担大额违约金,对被告是不公平的。

    双倍罚则不足以平衡利益

原告的损失只是一种踏空的间接损失,究竟是适用定金罚则还是由被告进行更多的赔偿?

宝山法院认为,本案系争房地产买卖协议具备了房屋买卖合同的构成要件,双方当事人均应当严格履行。根据协议约定,双方应当于本协议签署后3天内进行网签。但此后因系争房屋上存在司法查封无法进行网签,且解封需要周期,买卖双方进行了协商,约定待解封后再行网签。司法限制被解除后,系争房屋具备了进行网签的条件,被告理应积极履行合同义务,但被告先以母亲拒绝出售为由要求加价、此后明确拒绝出售,显已有违诚信、构成违约,理应承担相应的法律责任。

倘若仅仅适用双倍返还定金,在房价大幅上涨的前提下,已经不能完全体现法律的公平正义和对诚信者的保护。法院考虑合同的履行情况、原告支付的款项金额、被告的违约情况,参照评估意见,根据诚实信用原则和公平原则,酌情确定熊先生应赔偿陈女士85万元。


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