二手房交易流程及税费

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二手房买卖合同纠纷6种情形典型案例及法律提示

二手房买卖合同纠纷6种情形典型案例及法律提示


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导读:96日,北京昌平法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会。郭海丽法官主持通报会,民一庭副庭长李笑、回龙观法庭副庭长张彦辉、东小口法庭法官黄莹参加并介绍情况。以下内容摘自通报会实录,包括三部分:案件情况6个典型案例二手房买卖应当注意的具体问题

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案件情况、纠纷产生原因和案件特点

一、案件趋势

根据统计,2015年至2017年上半年,新收合同类纠纷案件数量分别为201513185件、201613149件、2017年上半年7412件。其中涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为:2015年新收案件1006件,占合同类纠纷案件总数的比重为7.6%2016年新收案件1299件,案件数量同比增长29%,所占合同类纠纷案件总数比重为9.9%2017年上半年新收案件965件,较2016年同期增长48%,所占合同类纠纷案件总数的比重为13%。由上述统计数据可知,我院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量大,所占比重不断增加,2016年和2017年,房屋买卖合同纠纷案件数量更是出现大幅度增长。

二、房屋买卖合同纠纷案件的产生原因

1 . 房价上涨致卖方违约成本降低

2015年以来,北京二手房房价持续上涨,尤其是从2016年春节后,昌平地区房价大幅度攀升。在此期间,房屋买卖合同纠纷案件也相应随之增多。分析发现纠纷产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同

按照交易惯例,房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%,而房价上涨幅度过快过高,违约成本已低于房价上涨带来的利益,为了获取利益最大化,卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行。

2 . 政策性因素影响买方履约能力

在二手房交易过程中,财政、金融等政策性因素会对买方产生一定影响。以今年3月以来,北京市连续出台多部购房政策为例,新政对购房资格、首付比例、贷款等均作出严格的规定,主要目的是打击炒房。因此,今年第2季度开始,受新政影响,部分买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金或者购房款等等。

3 . 房地产中介机构经营不规范引发纠纷

现实中,房屋买卖交易手续大多由房产中介公司启动安排,买卖双方签订的合同也多为中介机构印刷好的格式合同。而中介机构的居间水平和经纪人的素质良莠不齐。一部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,比如首付款的支付时间,办理还款解押手续的时间,办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。

还有小部分中介人员因急于获得居间报酬,不严格审查甚至有的不审查房屋权属证明、房屋查封状况、出售人是否有权售房、出售人的配偶是否同意售房及购房人是否具备购房资质等重要事项,甚至有个别中介人员即使明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情形,仍做出不一定可以实现的承诺促成合同签订,最后因为无法继续履行而引发纠纷。

此外,在利益的驱动下,部分房地产中介机构违反职业道德,违规引导买卖双方签订网签合同,规避税款或者套取高额贷款,甚至向买卖双方提供过桥贷款、垫资解押等超出其经营范围的服务,这些行为极易被买卖双方中意欲违约的一方利用,以打击违法行为为名,行违约之实,亟需相关部门进一步加强监管。

三、房屋买卖合同纠纷案件的特点

1 . 案件标的额巨大,当事人矛盾尖锐、纠纷调解难度大

房屋买卖交易价款动辄几百万元,甚至上千万元。前面提到,合同中约定的违约金普遍为房屋价款的20%,加上房屋价格大幅上涨,当事人普遍要求提高违约金弥补损失。因此,标的数额大是房屋买卖合同纠纷案件的首要特点。因为牵涉利益巨大,买卖双方矛盾激烈,无论是提高房屋价款继续履行合同,还是解除合同支付违约金,双方的诉求预期差距较大,调解难度大,为审判工作带来困难。以2016年的房屋买卖纠纷案件为例,在审结的1100件案件中,以调解方式结案的案件数量为178件,仅占17 %

2 . 涉案领域较多,规范流程复杂

相较于一般的合同纠纷案件,二手房买卖涉及出售房屋核验、买受人资格核验、出售房屋解押、房屋网签、公积金或商业贷款、缴税过户、房屋交付等多个流程,涉及中介公司、银行、公积金管理中心、地税、不动产登记中心等多个部门。所以在案件审理过程中,不仅要审理合同中约定的条款,而且还要全面了解各个环节的前后衔接以及合同履行过程中买卖双方的附随义务,这也给案件审理增加了不小的难度。

比如,房屋买卖合同中,仅笼统地约定出卖方具有协助买方办理贷款义务,根据行业规范,出卖方应当协助的有房屋评估、贷款初审、面签等多个流程;合同中一般对办理网签的具体方式不做约定,但在实际履行过程中,若双方采用的是自行成交版合同则需要双方同时去建委办理,如果采用经纪成交版合同则只需要委托中介公司即可办理。

3 . 新类型证据涌现,真实性认定困难

房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续,而合同中并非对所有手续都约定完备,对于合同中没有约定的手续,买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系,因此案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程。电话、微信成为当下人们通讯联络的重要方式,但对于一些新型证据形式的认定还存在很多问题。

一方面,录音、微信记录的真实性判断困难,录音极易通过剪辑、截取等技术手段改变内容或者谈话的完整性,当事人对此有异议时只能通过鉴定程序解决,延长了诉讼期限。另一方面,微信号码和昵称可以随时变更,不具有实名认证功能,仅凭聊天记录上显示的昵称无法判断微信聊天记录的真实性,为审判带来困难。

4 . 房屋买卖交易中大多有居间方参与

因房屋买卖交易涉及手续流程繁杂,一般二手房买卖合同均有中介方的参与,房屋买卖合同也大多同时签订居间合同或者统一签订为房屋买卖居间合同。中介机构的参与理顺了买卖双方需要办理的各种手续,但是由于居间服务的专业性参差不齐,部分中介机构疏于履行居间服务内容、缺乏居间专业知识、忽视合同期限的约定等行为,导致合同无法按期履行,引发买卖双方争议,也为审判带来困难。为此,我院已积极以向中介机构发出司法建议的形式提示其不规范行为,要求中介公司加强法律意识及对内部员工的培训,同时呼吁工商、建委等部门形成联动机制,进一步加强对中介机构的监管,提升其服务水平。

为了更好的规范房屋买卖市场,有效化解房屋买卖合同产生的纠纷,为当事人提供良好的风险提示,昌平法院采取了积极的应对措施。一是通过案件审理打击违约行为,引领诚信社会风尚,保障房屋买卖交易市场的稳定。二是针对部分房地产中介公司的不诚信行为,将相关中介公司和有关单位、部门进行汇总,及时发送司法建议并关注回函及落实情况。三是建立与社区居委会、街道办事处、不动产登记中心等部门的多方联动机制,加强法官、法官助理、人民陪审员、调解员等人员的调解能力培养,促进房屋买卖合同纠纷调解工作的社会化、专业化。四是重视从源头上提高当事人对合法权益的保护意识,加强宣传,借助新闻媒体发布典型案例,提高当事人的法律意识和诉讼能力。

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二手房买卖合同纠纷 个典型案例

01 . 买卖双方须诚信 房价上涨不违约

基本案情

2016727日,王先生与史女士签订房屋买卖合同,约定王先生向史女士购买位于昌平区回龙观某小区的房屋,成交价格为333.5万元。

王先生称,合同签订后,他依约向史女士支付了购房定金10万元、首付款40万元。但因之后房屋价格大幅上涨,史女士明确告知自己房子不卖了,在没有正当理由的情况下拒绝继续履行合同。王先生遂起诉至法院,要求判令史女士继续履行合同,交付房屋、办理房屋过户手续,并支付违约金。

史女士辩称不同意继续履行合同,表示可以双倍返还王先生购房定金20万元。

裁判结果

昌平法院经审理后认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后,王先生依约履行了支付购房定金及首付款的义务,史女士拒绝履行合同构成违约,应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。最终法院判决王先生向史女士支付剩余购房款,史女士协助王先生办理房屋过户手续并交付房屋,并判决史女士给付王先生迟延履行违约金。

法官提示

房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同,当事人双方都应慎重签约、诚信履行。在房价上涨阶段,受利益驱使,卖方违约的风险大大增加。对于买方来说,应充分做好风险防范,审慎判断交易对方的诚信品质,严格审查房屋状况,谨慎签署合同,并保存好相关交易凭证。在发现违约风险、可能导致合同履行不能时,应及时提起诉讼保全;在涉及交易关键问题的沟通过程中,可以通过录音、证据保全等形式保存相关证据。对于卖方来说,应对房地产市场形势做好判断,谨慎选择交易时机、签署房屋买卖合同,一旦签署合同,就应遵守诚信原则,忠实履行合同义务。即便房价上涨,也不应违约,否则应当对因违约给买方造成的损失承担损害赔偿责任


02 . 换房交易风险多 诚信履行防违约

基本案情

20161125日,张女士与王女士签订房屋买卖合同,约定张女士将其名下位于昌平区回龙观某小区的房屋出售给王女士,成交价格为155万元。合同签订后,王女士依约向张女士支付了购房定金3万元。

张女士称,按照合同约定,王女士应于20161215日前支付购房首付款45万元,逾期超过30日未付款,张女士有权解除合同。但王女士至今未支付首付款,张女士遂起诉至法院,请求解除房屋买卖合同,并判令王女士支付违约金。

王女士称,其系为了改善居住条件,出售其自有住房后购买张女士的房屋。因购房人未及时支付购房款,导致王女士未能按期向张女士支付购房首付款。现王女士不同意解除房屋买卖合同。

裁判结果

昌平法院经审理后认为,张女士和王女士签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应依约履行。王女士未能按照约定的期限支付购房首付款,构成违约,张女士行使合同解除权的条件已成立,因此张女士要求判令解除房屋买卖合同,并判令王女士支付违约金的诉讼请求,于法有据,法院应予支持。但双方约定的违约金过高,法院酌情予以适当减少。

最终法院判决解除双方签订的房屋买卖合同,王女士向张女士给付违约金3万元,定金不退。

法官提示

伴随着物质文化生活水平的提高,部分居民迫切需要改善居住条件,因“换房”引发的房屋买卖合同纠纷随之大量涌现。换房交易过程较为复杂,换房人往往需要以出售自有房屋所得的价款来支付购房款,因此,确保售房款按约定期限及时到位,避免对房屋出卖人构成违约,显得尤为重要。审判实践中,因买受人未能及时付款,导致换房人对房屋出卖人违约的案例大量存在。对此,《合同法》第121条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

为避免因第三人的原因造成换房人对出卖人违约,法官在此提示:(1)出售自有房屋前,换房人应当对房屋买受人的资信状况进行严格审查,审慎选择交易对象,坚决摒弃信誉较差、付款能力较弱的买受人;(2)对自身经济能力及房屋总价值要有清醒的认识,并在此基础上合理确定售房款的给付期限、给付金额,确保与所购房屋付款期限、付款金额的衔接;(3)与房屋出卖人充分协商,取得房屋出卖人的理解,争取较为宽裕的付款期限,并将换房情况写入合同;(4)关注房地产市场价值变动趋势及国家对于房地产市场的宏观调控政策,避免因限购、限贷政策的实施,导致换房人购房资质丧失、首付款比例提高、贷款额度降低,从而致使合同目的不能实现等情况的发生。


03 . 选择中介需谨慎 交易过程多留痕 

基本案情

2014316日,某中介公司为王女士购买房屋提供居间服务,告知其贷款可贷至70岁,贷款年限为23年,并为王女士计算出月还款金额为9052.2元。王女士遂与中介公司及房屋出卖人张先生签订了居间服务合同,并向张先生支付购房定金,向中介公司支付了居间服务费。之后,中介公司告知王女士只能贷至65岁,贷款年限为17年。王女士认为贷款年限缩短导致超出其还款能力,无法继续履行合同。

王女士诉称,中介公司存在过错,违反诚信原则,故意告知虚假情况,以书面承诺诱骗王女士签订居间服务合同和房屋买卖合同,致使王女士不得已向出卖人支付违约金。王女士遂起诉至法院,要求撤销居间服务合同,并要求中介公司返还居间服务费、赔偿损失。

中介公司辩称,不同意撤销居间服务合同,该公司已经完成了相关居间服务内容,应当收取居间服务费。王女士拒绝履行合同导致房屋买卖合同履行终止,其向张先生支付违约金是买卖双方自行协商的结果,与中介公司无关。

裁判结果

昌平法院经审理后认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。某中介公司作为专业房地产经纪机构,应当为买卖双方提供真实、准确、完整的交易信息。但该公司在为王女士提供居间服务时,所提供的公积金贷款年限的情况与公积金管理中心的贷款政策不符,王女士实际能够贷款的年限少于中介公司告知的年限,由此可推知月供数额亦非中介公司计算的数额。因中介公司未依据居间服务合同的约定尽职提供居间服务,导致房屋买卖合同最终解除,从而产生了居间服务费、违约金等损失。王女士作为完全民事行为能力人,在资金不足时应当对于自己的信贷情况、履约能力作出全面了解及判断,其在对有关贷款的相关情况未完全掌握的情况下选择了签订合同,应当对此承担相应的交易风险,因此对于支出的居间服务费及发生的损失,王女士亦应承担相应的责任。

最终法院判决王女士支付的居间服务费及所受损失由王女士自行承担40%的责任,由某中介公司承担60%的责任。

法官提示

在北京,相当一部分二手房买卖是通过中介居间达成的,中介方的居间服务对二手房买卖至关重要。中介公司应遵守行业规范,审慎履行居间合同义务,尤其是对于房屋买卖的程序、规则和风险,应当充分提示和告知买卖双方,否则可能由于未尽职居间而对交易方的损失承担赔偿责任

为此,对二手房买卖双方进行如下提示:(1)要选择合法的、信誉度高的中介公司;(2)应充分了解房屋买卖的相关事项,对于付款方式、贷款金额、贷款方式等等关键问题必须有清楚的认识,可以通过网络或者专业人士了解清楚,不能“什么事都交给中介”或者完全依赖中介;(3)签订居间合同时,要对合同内容逐条仔细阅读,有争议处需双方协商达成共识,完全明白方可签字盖章;(4)买方可坚持房产交易流程完成后再付清中介费,并在合同中写明,同时对交易中存在的风险,应当有充分的预见;(5)在与中介方洽谈时,要提高警惕性和注意力,并留存好相关证据。同时,我们也提示中介机构应加强内部员工的专业培训,诚信经营,杜绝违法违规行为,相关部门对中介机构加强监管,净化房地产交易市场环境,构建良好的二手房市场交易秩序。


04 . 未按约定迁出户口 卖房人被判支付违约金

基本案情

2012723日,原告潘某与被告江某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定江某将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区某房屋及屋内家具、家电、装饰装修和配套设施设备等以156万元的价格出售给潘某。双方在合同中还约定,出卖人江某应当在房屋所有权转移之日起700日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续;如因出卖人原因未如期将与该房屋相关户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过700日未迁出的,自逾期超过30日起,出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2012813日,潘某与江某双方签订了《户口迁出协议》,进一步约定江某应于2014722日前将户口迁出。

合同签订后,江某未按照合同约定将户口迁出。潘某遂提起诉讼,要求江某支付未履行户口迁出义务的违约金。

裁判结果

昌平法院经审理后认为,江某未在2014722日前将户口迁出的行为已构成违约,且逾期超过30日,应按照合同约定承担房屋总价款5%的违约金,及按日计算的违约金,判决江某在七日内支付潘某违约金七万八千元,并按照每日七百八十元的标准计算,支付自2014822日起至江某将户籍从涉案房屋实际迁出之日的违约金。

法官提示

房屋买卖,户口问题同样重要。

近年来,随着房价的不断变化、户籍管理政策和学区房价格差异等,在二手房买卖过程中,因户口迁移产生的纠纷时有发生。买卖双方在签订合同时往往就价款、房屋交付等问题进行重点协商,但有关户口的条款往往以中介公司提供的合同文本为准,未必会引起足够的注意,而往往户口问题容易引起买卖双方产生纠纷。

就卖方来说,出售房屋时应先确定所售房屋的户口登记情况,以及自己是否能够履行将户口迁出的义务,如不能履行,可能会出现户口因为无处可迁而需要承担违约责任的情况。对于买方来说,如果有迁移户口的需求,也应要求卖方提供户口登记情况,并约定好违约责任。

需要特别注意的是,该违约责任也仅能起到敦促卖方进快将户口迁出的作用,因户口迁移属于行政机关的行政职能,不属于法院民事案件的审理范围。一旦出现卖方未能将户口迁出的情况,法院也只能判决其承担违约责任,无法支持要求卖方将户口迁出的请求,因此买方在买房时,对户口问题应尤其关注。


05 . 受托人与购买人恶意串通 买卖合同被判无效

基本案情

2015126日,刘某等三人(借款人)向案外人(贷款人)借款300万元,约定于2015725日还清上述借款及利息,逾期不还,每逾期一日,借款人应按日万分之五向贷款人支付违约金,担保人为某担保公司。某担保公司为保障自身利益减轻风险,要求刘某为其公司员工出具公证的授权委托书。同日,刘某等三人分别出具《委托书》,委托书约定:该担保公司员工杨某为受托人,委托杨某代为办理刘某等三人名下一套房屋出售的一切手续。上述《委托书》经公证处公证。

后刘某等三人未能按时足额归还借款,杨某作为刘某等三人的代理人将房屋出售给某资产管理公司,价款为3658000元,某资产管理公司委托张某办理相关房屋买卖事宜。该资产管理公司在购买该房屋后,又将房屋转手出售给委托代理人张某。经法院向中介公司询价,涉案房屋当时的市场价格为550万元至650万元。

裁判结果

昌平法院经审理后认为,该交易房屋价款的支付过程不符合常理。某资产管理公司并没有直接向受托人杨某汇款,而是由案外人汇款至该公司的代理人张某名下,再由张某把钱汇给杨某。另外,该资产管理公司的委托代理人账户内明明有足额款项却要分三次汇款,再加上房屋交易过程各参与者之间错综复杂的联系,没有理由不让人怀疑双方之间存在其他交易往来,而且房屋交易价款也远远低于当时的市场价。

杨某称某担保公司履行了担保责任,又提交了此后该公司向贷款人汇款的记录。但担保公司履行了担保责任后,没有必要继续向贷款人偿还借款,且向贷款人转款的时间是在涉案房屋买卖之后。这与被告陈述的先履行担保责任后卖房相矛盾。综上所述,对于涉案房屋的出售,二被告存在恶意串通,因此该存量房屋买卖合同无效,因此判决房屋买卖合同无效。

法官提示

因借款委托他人,处理房屋需谨慎。

因银行贷款审批较为严格,流程较为复杂,时间较长,有些急于用钱的当事人会选择向个人、小额贷款公司借款,部分借款存在需要担保公司为借款提供担保的情形。贷款人或担保公司为保障自身利益,往往要求借款人为其指定的人出具授权委托书,在无法还清欠款时将房屋交由指定的人处理,或者另行签订房屋买卖合同,在借款人无法还清借款时,依据该买卖合同将房屋过户至贷款人或其指定的人名下,这种做法存在很大的风险。

此类案件中受托人为贷款人或担保公司指定的人员,出现不能还款的情形时,受托人往往在不与房屋所有权人协商的情况下,就将房屋出售,有时甚至存在多手买卖的情形,所有权人在这种情况下想要确认合同无效、收回房屋困难重重。即使存在恶意串通的情形,也要付出极大的诉讼成本。

在此,特别提示:借款应向银行等正规的金融机构通过正规的审批程序办理,向个人或小额贷款公司借款需要提供担保时,可以办理正规的抵押登记手续,谨慎通过委托方式赋予他人出售房屋的权利,或以签订房屋买卖合同的方式作为债权的担保。同时作为受托人,应本着考虑委托人利益的原则处理问题。若恶意与他人串通损害委托人利益的,将可能面临合同无效以及承担赔偿损失责任的后果

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亲友未经授权代卖房 买卖双方均有风险

基本案情

王某与吕某是朋友关系,吕某有天通苑小区某房屋一套,委托王某代为处理房屋租赁事宜。2016年2月23日,王某在未取得吕某授权的情况下,与宣某在某中介公司的居间服务下,签订《买卖定金协议书》和补充协议,约定将上述房屋出售给宣某,收取宣某定金5万元,并签署《代理人关于代理权的承诺书》,承诺在签约后五个工作日内取得房主授权。签订《买卖定金协议书》及补充协议时,王某持有房屋所有权证原件,并向宣某出示了手机上吕某身份证的照片。

协议签订几天后,王某表示无法取得吕某的授权,房屋无法出售。宣某即另行购买了其他房屋,房屋价款超出涉案房屋10万元。宣某诉至法院,请求王某双倍返还定金及赔偿其信赖利益损失。

裁判结果

昌平法院经审理后认为,王某与宣某签订房屋买卖协议,始终没有获得吕某的书面授权,事后没有得到吕某的追认,也不符合表见代理的构成要件。因此,吕某与宣某之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系,无权代理处分他人财产的民事责任应由王某承担。宣某本人在没有看到吕某的委托授权手续,且明知签订合同时王某尚未取得授权的情况下,就与王某签订合同,其本身亦存在过错。因此,法院判决王某返还宣某已支付的定金5万元及赔偿宣某信赖利益损失4万元。

法官提示

亲友代卖房屋,授权委托不可少。

现实中存在不少夫妻、父子、母女等家庭关系成员在出售共有房屋,或代为管理房屋的亲友在出售托管房屋时,未办理委托手续就代为签署房屋买卖合同的情形。

特别提示:

作为买受人,在签订合同时,应先核实房屋所有权人的情况,主动询问是否存在未办理产权登记的共有人,要求全体房屋所有权人均到场签订合同。在所有权人不能全部到场的情况下,核实合同签订人是否有权代为出售房屋,并要求合同签订人提供书面的授权委托书并留存。否则一旦出现被代理人不予追认也不构成表见代理的情形,买受人将无法取得房屋的所有权。

对于出卖人来说,代他人签订合同应办理相应的委托手续,否则在被代理人不予追认的情况下,代理人有可能承担两种后果:一是不构成表见代理的情况下,可能由代理人承担对买受人的赔偿责任;二是在构成表见代理的情况下,若损害被代理人的利益,可能存在对被代理人的赔偿责任。

对于中介公司来说,促使买卖双方签订合同时,应核实房屋的登记情况及共有人未到场时的授权委托手续,否则中介公司有可能因其提供的居间服务存在瑕疵而承担相应的赔偿责任。

购买二手房应注意的问题

1.首先要核实清楚现有的户籍登记情况,是否是出卖人本人及其家庭的户籍,这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易,则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同的卖方的情形,在这种情况下,出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。

2.约定好违约责任,尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任,这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能,不属于法院的受案范围,一旦出现未能迁出的情形,买房也仅能要求违约金或者赔偿损失,无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记,所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学,可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件,在该条件成就时,买方可以起诉要求解除合同,并另行购买其他房屋。

3.涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值,或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任,因此即使买方自身没有落户的需求,也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。

4.出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍,以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务,从现实情况来看,该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后是按日计算,卖方一旦未履行迁出义务,将承担较高金额的违约金。

签订履行该类合同需注意的问题

1.要擦亮双眼、冷静头脑。在签订合同前,对于当前的相关政策、规定进行充分的了解,这些内容在网上均可以查到。对于所购的房屋的性质、状况有一些初步的认识,不能凭冲动作决定。对于合同中的重要条款例如期限、金额、权利义务、违约责任等,要在充分考量自己的履行能力的基础上与对方协商,尤其是要防范个别不良中介为促成合同签订,而轻易许诺不可能实现的条件例如帮忙办理购房资格等,最后有可能导致造成的损失由买卖双方自己买单。重要的内容务必明确写入合同,白纸黑字,一目了然。

2.要实事求是、讲究诚信。买卖双方不要为贪图小利,比如减少税费、贷款利率等等而签订阴阳合同或者黑白合同,一旦被对方恶意利用,就会给自己造成重大的经济损失;中介机构亦应秉承诚信原则,为买卖双方提供专业、优质的居间服务。

3.要有约必守、违约必担。合同签订后买卖双方都应本着诚信的原则,积极有效地履行合同。不能因为房价波动或者只为自己利益最大化而损害他人的利益。法律是不会让违约方因其违约行为获取利益的。同时,要严格按照合同中约定的期限、内容履行义务、行使权利,并保留相应的证据,以便在发生争议时保护自己的合法权益。只有每个人都能依法、诚信,才能建立良好的社会环境,使整个社会在法治的轨道上前进。

房屋中介机构尽职居间需注意的问题

房屋中介机构作为专业的中介机构,并收取一定比例的佣金,其应当负有更高的注意义务。对于房屋权属状况、当事人的订约能力等与订约相关的事项,应当积极调查并据实报告。比如:房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。

如果房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任


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