二手房交易流程及税费

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警惕二手房骗贷

警惕二手房骗贷


3月1日,一个通过假离婚套取银行贷款的致富“歪招”在网上蔓延,并且以迅雷不及掩耳盗铃儿响叮当仁不让之势,迅速传到了深圳、上海甚至更多二三线城市,在朋友圈、微博、QQ群像病毒一样传播出去。

原帖如下图。

这个看似“完美致富”的办法是否行得通呢?长期跟踪金融领域的小编发现,这个致富经存在明显漏洞。


首先,本案中涉及的是二手房按揭贷款,自己需要支付一定比例的首付款,其余部分以要购买的房产作为抵押,向银行申请贷款。而且,二手房的贷款是按照银行对房屋的估值为基础进行计算的。一般而言,贷款额=二手房评估价*80%。如果评估后的房市值为700万,那么贷款额的上限、也就是最多能从银行贷款560万,根本不可能像网传的能虚增房市值到1000万、贷款700万。


一句话,以为银行傻的人,才是傻子!


其次,贷款时银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水,证明个人有持续还款的能力,银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源。如果要申请贷款700万元,按照等额本息还款法(30年),则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算,则要求贷款者每月收入要到达7.4万元。


但2015年北京城镇居民年平均可支配收入仅为52859元,根本达不到月收入7.4万元的要求。事实上,普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。


最后,地球人都知道,买卖一套房、尤其是二手房所需支付的各种税费是一般人不能承受之重。一套价值560万元的二手房,面积超过了90平方米。按照契税最低1.5%计算,这套房的契税为8.4万元,还有营业税,以及2%——3%的房屋中介费等等,粗略估算不少于40万。也就是说,交易一次的成本高达40万元。


700万的贷款利率为5%左右,但投资收益能否高过5%?小编查阅了近期银行理财收益,大都低于5%,何来赚取差价之说?可笑至极。


总结了二手房交易过程中的注意事项,供大家参考。


·注意事项一:评估价与最高贷款额


在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础,再乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。


·注意事项二:竣工年代与贷款年限


房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限最长为20年(即35-15)。


·注意事项三:贷款成数和利率


目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次使用公积金贷款,利率都是按公积金目前首付两成,五年以上贷款利率3.87%来执行,但如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。


·注意事项四:还款方式的选择


银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群,如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式,此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力,一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。


·注意事项五:贷款银行的选择


现在商业银行很多,但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别,比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑。


·注意事项六:收入证明与还款能力


银行在批贷时,会要求借款人提供能显示其还款能力的证明,就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的。


·注意事项七:借款人自身相关情况


个人征信:对于贷款人来说个人征信纪录非常重要,因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据,个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节,虽然信用卡多数为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。


借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁,那么最长借款年限为65减45为20年。


·注意事项八:申请贷款到放贷周期


购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下,银行需要客户选定相应的担保服务机构,通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间,一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此,在办理房贷过程中一定要配合各个机构,包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序,这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。


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