二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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教你如何防陷阱认清黑中介骗术

教你如何防陷阱认清黑中介骗术


了解二手房交易流程 教你防陷阱认清黑中介骗术


有专家预测2015年二手房房价会下跌,因为不动产登记条例的实施,会带来二手房存量增加,从而房价下跌。很多刚需购房者会选择购买二手房。购买二手房就需要和中介打交道,还记得2014年以兴麟房产的黑中介骗局吗,涉嫌骗取购房者超过2亿元。那么怎样购买二手房能规避风险呢,我想广大购房者有必要了解二手房交易流程,才能认清黑中介骗术。


步骤一 寻找可靠房源


网络的普及、相关手机APP程序的开发,增多了寻找房源的途径。找到合适的房源以后,要在原房主的陪同下(房地产登记中心一般不允许他人调档)前往房地产登记中心要求调档查询,确认房屋的产权情况。


核实房源能在很大程度上规避房屋被查封、小产权房、一房多卖及有出让限制条件等风险,当了解清楚房屋是否符合出让条件后再进行下一步,这对后续交易有着很关键的作用。

步骤二 考察房屋现状


认真检查所要购买房屋的质量及使用年限。房屋是否漏水、渗水,周边是否有污染源,交通是否便利,购买学区房要再次确认该小区能否划片入学等情况。


步骤三 签订买卖合同


当所有问题确认无误,买卖双方达成交易意向后,可以正式签订合同。但在最后应做补充条款,如约定付款条件、违约、争议处理方式等。同时对要求对方履约等情形尽量以书面的形式进行,以作为将来可能发生纠纷时的证据。


买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、车位、地下室、维修基金、物管登记特别是户口迁移的过户时间。涉及房屋内物品的必须在合同上注明物品名称、品牌、新旧程度等。此外,若是涉及原业主房产还在银行按揭,还需写明关于赎楼的具体情况:谁来支付,需要多长时间等。合同拟好后,如有条件可找律师进行审核补充,以便更好地维护自己的权利。


步骤四 申请按揭贷款


买卖双方选择一次性付款,则不需要在此处多加注意。若选择按揭贷款则要注意,如果该房产仍处于抵押状态,应先到银行解除抵押,拿回房产证,再由买主办理银行按揭贷款手续。


向银行申请按揭贷款,买卖双方均需到场,填交按揭申请表后,买方可以选择一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是千分之五,由买方支付。


步骤五 缴纳税款


银行审批后,买卖双方就可以前往地税局申请缴纳税款,卖方承担营业税和个人所得税,若该房产是卖方唯一的住房而且已满五年,上述两项税款则不必缴纳。无论房屋是否满五年,买方都需要缴纳契税。缴纳税款时,双方需要携带相关证件:卖方需要携带购房合同、房产证、身份证、户口本、唯一住房证明、原来的购房发票和契税发票。买方提供身份证、结婚证、户口本、家庭其他成员的产权情况证明。


步骤六 办理过户


在缴纳完税款后,到房地产登记中心递件、过户,在办理完毕后,新的房产证就会办理出来。这期间需要等待10~15个工作日,办理完毕后最好买卖双方约定一起前往领取,领取完毕后若需要按揭贷款则再交往银行。


步骤七 交房


所有程序进行完毕后,买卖双方可按照约定时间办理交房,也可以等待按揭款到位后再办理交房。在交房时,买方需要仔细核对买卖合同上的物品,以及办理相关物业、水电、电话等的过户。


骗术一:在形式上大力包装,制造“规模大”“实力强”的假象。呼和浩特市一位购房者说,他之所以选择兴麟房产,就是感觉这家公司实力雄厚,不仅在很多房产交易网站有企业信息,街面上也随处可见其门店。而兴麟房产的工作人员也经常强调,“我们这么大的公司,怎么可能出问题”。


骗术二:在交易时虚假承诺,以具备价格优势的房源做诱饵,宣称能通过“关系”帮助购房者办理贷款。无论是小产权房、经济适用房、房改房还是回迁房,无论有没有房产证,都能通过兴麟房产交易。

西安市一位刚从兴麟房产辞职的店长说,明知有些房子办不了按揭贷款,但公司的领导会教唆员工说“骗人嘛,长这么大不会骗人吗”。该公司对这种单子有额外奖励,鼓励员工欺骗购房者。


骗术三:在办不了手续时就靠“拖”。多地受骗者反映了同样的问题,兴麟房产收取首付款后,往往会以正在做贷款、银行下班了、公司领导不在等种种理由故意拖时间,等到交易彻底没戏了,购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年甚至更长时间。


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