二手房交易流程及税费

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买房跳过中介案例

  买房跳过中介案例


【案情简介】

  简介:“跳单客户得不偿失。通过中介6次看房后,为省佣金跳过中介直接上门找“业主”,28万元订金被假业主卷走。”

  王先生打算购买某小区物业,经某经纪机构介绍相中了其中一套房,并前后通过经纪人员反复带看多次。由于业主将钥匙放在经纪机构,多次看房过程中王先生始终未能与业主谋面。为了省下2万多的佣金,王先生迟迟不愿与经纪机构签订三方协议,而是私下通过自己的渠道找到了自称是该房业主的人,并与这个所谓的“业主”签订了协议。

  然而,当王先生将20余万订金打到了“业主”账户后却再也联系不上这个人时,王先生才猛然醒悟,这个他自己“跳单”联系上的“业主”根本就是假的!虽然他已选择报警,但已被卷走的20余万订金何时能够追回,就谁也不知道了……不甘心的王先生选择向房屋管理行政部门寻求帮助,但既未选择通过经纪机构成交,作为房地产经纪行业的行政主管部门,对他这样自行成交的客户却也有心无力。

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  【律师点评】(深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东中安律师事务所律师 钟胜荣)

  据协会统计,我市2015年年检合格的房地产经纪机构有304家,持证上岗的经纪人员多达2万多名,据协会今年6月11日发布的《深圳市房地产经纪行业白皮书》显示,全市二手房交易业务量中,通过经纪机构居间撮合成交的达90.01%,自行成交的仅占9.99%,也就是说,由于深圳工作节奏快、人际关系生疏,绝大部分的二手房交易仍然必须通过经纪机构居间促成。

  钟胜荣律师强调,由于备案登记的房地产经纪机构享有通过“密钥”登录国土部门产权系统查询房地产权利状况的权利,所以,选择此类经纪机构最大的好处是即时查验核对房地产权利人信息及产权状况;而且,按照目前我市二手房交易操作惯例,在通过经纪机构成交的买卖业务中,定金一般交给第三方机构监管,待经纪机构查询产权、业主身份真实甚至业主已经出具全权公证委托书的情况下,机构才会将定金转付给业主。而对于那些为省佣金“跳开中介”私下找到“业主”的客户而言,他们根本无法享受到上述便利和服务,一方面无从核实产权和“业主”身份的真实性,另一方面须将定金在毫无保障的情况下交给“业主”,所以,极容易发生被骗的现象,上述案例便是一个明证。综上,钟律师强烈呼吁,广大购房客户不要贪图小利、无视经纪机构的作用,再做那些跳开中介直接成交的事,否则到时因小失大,得不偿失,后悔也来不及。

  【业内点评】

  专业经纪机构,在业主放盘之初便会要求经纪人员实地看房,对房产进行实地核实,了解房产的户型、装修、家私等基本信息。在签署买卖合同之前,为保证交易的顺利进行,还要求经纪人员必须通过密钥查档确认产权合法有效且无查封,在经买卖双方充分协商一致的情况下才会签署房地产买卖合同及相关附件。

  二手房交易流程冗长,涉及法律关系复杂,过程相对比较繁琐,且风险较大,很多买家和卖家都不是专业人士,往往无法预估风险。消费者想减少购房成本的心理可以理解,但也提醒消费者注意规避成交风险,以避免造成不必要的损失。

【协会点评】(深圳市房地产经纪行业协会研究总监、深圳市心理咨询俱乐部会员、国家注册心理咨询师 徐枫)

  深圳市房地产经纪行业协会认为, 事情要分开两面说:一方面,王先生失信于人,是加害者。王先生6次跟经纪人看房,但在成交时却踢开经纪机构免佣成交。正是王先生因为贪图蝇头小利,自己跳单在先,结果不仅丢了西瓜,也没检到芝麻。既然没有通过经纪机构成交,事后又来找房地产经纪机构的行政主管部门,这确实让房地产经纪机构行政部门无能为力。

  另一方面,王先生被别人骗了,也是受害者。王先生将订金交于“业主”时过于轻率,导致这种情况出现可能有以下几种原因:一是没有认真核对“业主”应该有的相关资料,譬如房产证的真伪,房产证上业主的身份信息和该“业主”的身份证相关信息是否吻合等。二是也没有直接或间接了解下“业主”对房屋资料的掌握程度,以作为业主身份的辅助判断。

  二手房成交未必一定要通过经纪机构成交,也可以买卖双方自行成交,但买卖双方都有信息不对称的那一面,必然会承担比通过经纪机构成交更高的风险。经纪机构由于是提供专业服务,根据大数定律,必然会过滤掉一定的风险。在此我们提醒广大消费者,买卖双方自行成交时,一定要注意把握交易流程的要点,规避交易风险。

  在此,我会也再次向业内及社会公众强调签订《看楼确认书》和《二手房交易重要事项告知书》的重要性。就该案例而言,如果经纪人响应我会号召,和王先生签订了我会在全行业推出的规范指引之一的《看楼确认书》,则可以大概率事件遏制王先生的跳单行为。即使王先生想跳单,受到侵害的经纪人也可以通过我会的《看楼确认书》向王先生追讨相关的必要费用。本案通过活生生的例子给各位经纪人提个醒,一定要在与客户看楼时,签订我会推行的《看楼确认书》,以确保自身权益。

  【消费者点评】

  什么叫偷鸡不成蚀把米,这个案例就是铁证。自己不遵守诚信在先,最后也反为其害。咱们买房子,不是小钱,图的就是一个省心、安全。既然自己不是专业人士,就应该请专业的人做专业的事。要不花了时间精力不说,还不一定成事。买卖二手房这事,就比较繁琐和专业,应该相信品牌经纪机构的能力。深圳市房地产经纪行业协会对经纪机构和经纪人员有星级认证的体系,以及诚信评价的指标。如果咱们老百姓对某家机构或者某个经纪人不太了解的时候,可以到srba.net.cn ,深圳市房地产经纪行业协会的官网上查证下相关机构或个人,心里有个底。http://www.bimibi.com 


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