二手房交易流程及税费

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【经典案例】买受人要求出卖人出具与实际支付金额不符的首付款收据以骗取银行贷款,出卖人竟无权拒绝?

阅读提示:房屋买卖当事人签订“阴合同”以做高房价获得高额银行贷款,并约定出卖人应配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据,现买受人申请贷款并要求出卖人配合出具超过实际首付款金额之假收据的,出卖人能否予以拒绝?因此导致迟延贷款,迟延过户的,出卖人能否以此抗辩并要求解除房屋买卖合同?


本案例裁判观点认为,虽然出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥,但房屋买卖双方对做高房价获得高额银行贷款的目的明确,且出卖人已承诺配合买受人提供有银行贷款所需材料及首付款收据。故出卖人无权拒绝,由此导致迟延贷款的,迟延过户的,其无权要求解除房屋买卖合同。


裁判要旨

房屋买卖当事人明知并签订阴合同做高房价以获得银行贷款,且出卖人亦承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据,即使买受人要求出卖人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥,出卖人不能因此抗辩并拒绝履行提供银行贷款的配合义务,因此导致迟延贷款迟延过户的,出卖人需承担违约责任,买受人有权要求合同继续履行。

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案情简介

一、2015年12月16日,甲方(出卖人)与乙方(买受人)签订《房地产买卖合同》。约定:房产转让价款为251.8万元,并补充约定:乙方为多申请贷款需做高房屋总价,甲乙双方约定于2015年12月26日前签订网签合同。


二、 2015年12月26日,甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》,约定:房屋转让价款共计280万元。另就乙方贷款有特别约定:乙方于付清首付款后10个工作日内,备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。


同日,甲乙双方签订《补充协议》,约定:合同约定的成交价为280万元整仅为配合乙方贷款,乙方购买该房屋的实际总价为251.8万元。为配合乙方贷款,甲方应配合乙方开具符合乙方银行贷款要求的首付款收据。


三、合同签订后,双方因故并未按照合同约定时间办理申请贷款事项,也未共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。之后,乙方欲办理申请贷款时需要提供由甲方出具的首付款84万元的收据,甲方予以拒绝,致使乙方申请贷款未能进行。


四、甲方以乙方未按约定时间履行合同,且要求出具的收据属违法,认为乙方已构成违约,通知并诉请乙方解除合同。乙方则坚持要求继续履行合同。


六、一审法院判决房屋买卖合同继续履行,甲方协助乙方办理过户登记,乙方支付剩余价款。甲方上诉后,二审法院判决驳回上诉,维持原判。


裁判要点

终审法院认定,出卖人无权以不提供超过实际首付款金额之首付款收据抗辩配合贷款义务的履行并不得以买受人原因迟延贷款等为由解除合同的原因在于:


一、出卖人违背了诚实信用原则


虽然,买受人要求出卖人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥,但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确,出卖人也在同日签订的补充协议中承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此,出卖人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔,违背了诚实信用原则。


二、出卖人不配合办理贷款材料违约在先,不享有合同解除权


出卖人理应按照补充协议之约定向买受人提供符合银行贷款所需之材料,以配合买受人办理贷款申请。现因出卖人不予配合办理贷款在先,且在买受人催告后仍不予履行配合义务,出卖人已构成违约。因此,出卖人再以买受人迟延办理贷款、迟延过户为由,行使合同解除权,其理由不成立。


实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:


一、房屋网签价与实际价不一致的现象,在房屋买卖市场较为普遍,房屋买卖当事人若签订了阴阳合同,要格外注意房屋买卖合同的效力及价格认定规则,司法实务中一般认为,当事人签订阴阳合同的,虚假的房屋转让价格无效,但不影响合同其他部分效力,房屋买卖合同依然有效。故当事人不能心存侥幸,阴合同虽然非法,但阴合同除转让价格外,约定的其他义务与责任依然需要适当履行。


二、当前司法实务中,合同无效的判定趋于严格,仅限于违反法律、行政法规的效力性强制性规定。上海司法裁判在房屋买卖合同纠纷中,司法政策更是明确,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。


因此,在房屋买卖过程中,当事人要诚信守约履约,即使认为对方违规违约,也不要轻言行使抗辩权并立即停止自己义务的履行,更不能轻言解除合同,此时可以及时咨询律师,寻求专业的建议,以避免陷入后期纠纷解决中的被动局面。


相关法律规定


《民法总则》

第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。


《合同法》

第九十四条    有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。


第一百一十条    当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。


《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年)

6、合同签订后,一方不愿意再履行买卖合同,而另一方坚决要求继续履行的,如何处理?

答:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。


以下为法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:


双方均确认4月8日中介公司曾召集双方就贷款申请事宜进行协商。据上诉人称,当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条,故上诉人不予同意。虽然,被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥,但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确,上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此,上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔,违背了诚实信用原则。同时,亦无证据显示4月8日协商时,上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此,综合上述情况可以认定,上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的,双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据,以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析,上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料,以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先,且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务,上诉人已构成违约。因此,上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由,行使合同解除权,其理由不成立,本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同,于法有据。


案件来源

刘学银诉田永芳房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书[(2017)沪01民终58号]


延伸阅读: 

一、部门规章针对自然人在贷款买房中签订阴合同做高房价以获得高额银行贷款的行为予以限制,银行业金融机构以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。


住房和城乡建设部 , 中国人民银行 , 中国银行业监督管理委员会《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》【建房〔2017〕215号

二、加强信息互通和部门间协作

(五)畅通信息查询渠道。各地应建立信息互通查询机制,房产管理部门向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务,有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。


二、各地司法实务中关于房屋买卖阴阳合同效力及价格的裁判规则:除虚假转让价格无效外,房屋买卖合同依然有效,按照实际履行合同继续履行并确认转让价格。


(一)上海司法实务裁判规则


《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年)

8、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?

答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。

判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。


(二)北京司法实务裁判规则


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)

第十二条 当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。


《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)

四、房屋买卖中阳合同的效力

当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。


(三)广东司法实务裁判规则


广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知(粤高法〔2017〕191)

十八、当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。

当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人按照法律规定负担。


《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)及说明》

第八条  房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的,不予支持。

房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。


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