二手房交易流程及税费

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小心二手房交易骗局

小心二手房交易骗局

陈先生付了65万元购房款,签了房屋买卖合同,却一直无法过户;胡先生买的一套二手房被法院查封了,他到法院一问,才知道卖房人欠了很多钱;王先生也遭遇了同样的倒霉事,他买的房子还没过户就被查封了……


昨日,导报记者从厦门两级法院了解到,最近频频有购房者遇到这样“悲剧”的情况。


买了豪宅 付了钱才知道被查封


今年33岁的陈先生是个商人,去年年初,他经人介绍看上了海沧区沧湖东二里的一套海景豪宅,这套房子有200多平方米,产权登记在一手房东老丁名下。


不过,当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》,这份委托书授权赖女士全权处理这套房产的抵押贷款、出售等相关手续。


由于这套豪宅开价不高,因此,陈先生觉得“性价比很高”,很快就支付了65万元购房定金。


去年1月22日,陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》,双方约定购房款总价为330万元,其中购房定金65万元。


协议签订后,陈先生依约支付了购房定金65万元,然而,陈先生在办理讼争房产过户登记手续时,才知道房产已经被法院查封,无法办理过户登记手续。而查封的原因竟是这套房产被人用于向银行抵押担保贷款800多万元。



房被查封 购房人损失谁来承担?


无奈之下,陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《房产买卖协议》合法有效,并让老丁立即向银行清偿债务,办理解除讼争房产的抵押登记手续,而且老丁还要协助办理房产过户登记手续。同时,为能顺利办理过户登记手续,陈先生也可以支付购房余款265万元代替老丁偿还贷款以注销抵押登记,清除房产过户登记的障碍。


老丁答辩说,他早已将讼争房产出售给第三人沈老板,而且,讼争房产并非老丁出售给陈先生,赖女士和沈老板卖房时也从未告诉过老丁,因此,老丁不应承担任何责任。


不过,老丁承认,讼争房产在出售给沈老板后,他曾办理两次公证委托。据了解,赖女士其实是二手房东沈老板的公司财务,她也只是帮沈老板代办相关手续。


公证隐患 代理人先抵押再卖房


其实,早在陈先生签订买卖协议之前,这套房子已经埋下隐患。


事实上,陈先生购房时,房子已经处于抵押状态。早在2011年2月12日,一手房东老丁就与第三人沈老板签订了一份《房屋买卖合同》,约定老丁将房产以210万元出售给沈老板,但没有办理过户登记手续。


随后,老丁向赖女士出具一份《公证委托书》,赖女士先“代表”老丁拿房产向银行申请抵押贷款,后又“代表”老丁将房产卖给陈先生。最终,由于沈老板没钱还款,银行起诉追讨876万元债务,并采取诉前保全措施查封房产。


经审理,海沧区法院近日作出一审判决,认为赖女士作为老丁代理人,以老丁名义签署《房产买卖协议》,由此产生的法律后果应由老丁承担。所以,这份《房产买卖协议》为有效合同。


但即使如此,陈先生还是拿不到房子,因为,债务人未履行偿还债务义务,银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此,陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续,事实上不能履行,法院不予支持。


相关案例1

付清全款后 房子被查封


买房后房子被查封的情况并不少见,市民胡先生也遇到了类似的情况。他到法院一问,才知道卖房给自己的房东欠了很多钱,无力偿还,所以被告上法庭。


引发官司的房产是胡先生花80万元购买的二手房。去年,胡先生与卖家林先生签订了《商品房买卖合同》。但是,胡先生付完全款的第二天,因为林先生欠债不还,林先生的债主拿着法院判决书申请强制执行,将这套房子查封。


胡先生无奈之下只好起诉至集美法院。经法院调解,暂由胡先生代替卖家偿还部分款项,债主才向法院申请解除查封。近日,胡先生顺利办理过户,终于取得房屋所有权。


相关案例2

买到抵押房 无法办过户


市民王先生也遭遇了同样的倒霉事,他花巨资购买房子,还没过户就被查封了。近日,集美区法院作出判决,认定卖房一方构成诈骗,要求被告返还购房款。


王先生起诉说,他是在和对方签订协议之后,才知道自己购买的房子竟被法院查封了。


此前,王先生向被告黄某夫妻购买一套房产,购房款总计93万元。合同签订后,王先生按约向被告支付了部分购房款31万余元。


付款之后,王先生才发现,自己购买的这套房产竟然是被告向银行抵押借款所购,而且,因为黄某夫妻连续三月未还银行按揭,已被银行起诉。


最终,黄某夫妻被抓获,集美法院也判决认定黄某夫妻的行为构成合同诈骗罪,并追究其刑事责任。


律师支招

购房款由第三方保管


如何避免买到查封房遭受损失?对此,律师支招说,在签订房屋买卖合同前,购房者应先到房管部门查明所售物业的权属情况。


在未明确该房产的抵押查封情况下,应谨慎支付购房款。在未办理完过户登记的情况下,切忌支付全部的购房款。


同时,购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管,待房屋办理过户后再交付卖房人。这是极为重要的一点,一旦发生纠纷,可以将钱要回来。


另外,购房者还可以在签订合同时,要求出卖人对房屋的状况进行书面保证,并设立相应的违约条款,保障购房者的权利。




法官提醒:买二手房三项注意


一是要核实二手房在房管部门的登记情况,注意有无抵押记录或是否被查封;


二是可以通过法院司法公开平台,查询房屋出售人有无涉及诉讼;


三是尽量采取分期付款的方式,并且明确约定一旦因出售方原因导致房屋无法顺利过户的,要由出售方承担全部责任。


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