二手房交易流程及税费

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这个绝版的片区出了一个绝版供应盘 竟然还是地铁+毛坯!

武昌购房,要么向北,要么向南。

北面青山,无房可售,价格直逼2万。

南面白沙洲厮杀惨烈,环境却是老泪纵横霜鬓愁! 白沙洲堪称武汉现在最难买的地方。

南面还有一个片区就是武昌中心首置首改的南湖,但几乎是绝版供应!

与白沙洲位置平行的南湖片区,已逐渐从武汉新房版图上消失。但这个盘的出现,又重新激起了南湖楼市的活力。

南湖片区今年一共就开过一次盘,那就是8月26日揽胜公园开盘。

而东原乐见城将会是南湖今年的第二次开盘

阿松特意去了一趟东原乐见城,今天把感受分享给大家。


大武昌遍地是洪山,洪山区太大,但阿松一直认为南湖才是洪山的亲儿子,至少是因为洪山区政府在南湖,南湖开发十多年,除了交通拥堵,其他都还蛮好的,起码洪山还是给南湖带来了4条地铁。

真正来到这里,发现又是一块处女地,本来开发已完成的南湖又冒出来了一片新的区域。


星罗棋布 三块地共50万方

东原乐见城位于南湖板桥,属于南湖南部地区,具体位置是洪山区李纸路地铁7号线板桥站向南200米。东原乐见城共50万方,分三期开发。

其中一期为K3地块,也就是目前售楼部所在的位置,建面8万方,共4栋高层;

二期K1地块,建面12万方,共7栋楼;

三期K2地块,也是整个项目最大的一个地块,建面26.8万方。

对比三个地块的位置,各有千秋。

一期离三环线最近,自驾更方便,

二期离巡司河公园最近,景观最好

三期离地铁最近,公共交通出行最方便

三个地块彼此独立,也相当于分组团管理了。每个组团都有一定规模,有自己独立的环境,也不用担心社区过大造成的人口拥挤和拥堵。


由“死胡同”向交通便利的蜕变


你如果说目前这里是死胡同,一点也不为过。但如果因此而否定这里未来的区域价值,那就是鼠目寸光了。

南湖不愧是洪山的亲儿子,规划了4条地铁,7号线、8号楼、12号线、13号线,虽然目前一条都还没有通,但已经在3条地铁在建了。


7号线,原本是武汉今年关注度最高的一条地铁,武汉地铁首次采用8A编组,运力超过2号线50%,被称为“武汉地铁中的战斗机”,但貌似这架战斗机今年是飞不起来了,因为三阳路越江隧道进度缓慢,就算7号线江南和江北所有站点都建好,7号线也无法全线贯通。武汉今年地铁通车计划中已明确表示没有7号线,现在水深火热多年的南湖人民现在最渴求的是7号线分段通车,至少从南湖通到螃蟹甲。最终由于分段通车调度难度大,实现很可能性很小,好事多磨吧,南湖的第一条地铁可能要到2018年底了,也正是东原乐见城的交房时间,刚刚好。

下图就是阿松拍的7号线板桥站,出站口都已完工,让希望在空中多飘一会儿~

能让这里摆脱死胡同窘境的,不仅有7号线,还有三环线李纸路立交桥,李纸路向北出南湖很艰难,但我们反其道而行之,向南走上三环线却变得异常容易。目前李纸路立交已经通车,上了三环线就可以走白沙洲高架或者珞狮南路了,至少不用怼在李纸路打转转。


巡司河公园 应给予他更多期待


东原乐见城二期紧邻规划中的巡司河公园,政府对巡司河的整治也是下了大功夫,翻看武汉规划图,巡司河沿线规划是公园绿地,东原乐见城二期南面确实规划为一大片公园绿地。一旦建成,东原乐见城二期将是不折不扣的“公园房”。

长江日报在今年4月也曾在头版报道:巡司河将变成亲水长廊

在巡司河项目的施工围挡上,市民可以看到巡司河的美丽未来:不光是河水不再黑臭,岸边在绿树红花装点下,也俨然一座可玩可赏的绿色长廊。

事实上,早在2009年6月,《巡司河综合整治工程生态景廊控制规划》中就已明确,巡司河综合整治,不仅包括河道整治,还包括沿线3个主题公园的建设,分别是巡司河文化公园、活水公园和生态体育公园。到明年,水泛清波、两岸植绿,沿线市民又将多一处亲水好去处。

虽然目前还是一片荒芜,但应该很快这里的生态环境将会有本质性的变化。


教育不再是洪山楼盘的短板


教育配套一向是洪山的短板,保利心语的学区维权还历历在目,清江锦城的板房小学也让人哭笑不得,但东原乐见城确定能够对口广埠屯小学湖工分校着实令人惊喜。据售楼部介绍,按照教育局区域划片几乎可以确定东原乐见城对口广埠屯小学湖工分校。对于新房来讲,能承诺学区的楼盘目前确实不多。


跃层户型 东原特色

东原乐见城首期开盘推出K1地块3、6、7号楼,预计11月开盘。从规划图中可以看出,二期采取北高南低的设计,南面1、2、3号楼正对规划中的巡司河公园,无遮挡,6、7号楼楼层更高,高区视野也很不错。

户型方面,3号楼为18层,2梯4户,户型为95、110、125平;

6、7号楼为33层,2梯4户,户型为97跃层、110平(中间套)、110平(边套)、125平

整体公摊为24%左右,户型设计采用现在最流行的连廊结构。


而东原最有特色的就是其跃层复式户型,在行业里独树一帜。复式户型在东原启城、东原湖光里项目都有成功案例,受到很多年轻人喜爱,圆了很多人的“LOFT”,住上了70年产权的LOFT。97平的户型有一层半的空间,一层是客厅,二层卧室,两层都是标准层高,一层客厅上空的镂空为赠送面积,97平户型能获得额外24平的赠送面积。

该户型分布在6、7号楼中,在2梯4户中位于中间的一套

如果你还看不懂复式结构是如何设计的,请看阿松手绘图(不要嫌阿松字丑~)

(此图是站在楼栋正南面的侧视图)


A户型95平为3号楼中间套,三房两厅1.5卫,功能性极强,设计方正,南面两个卧室带飘窗,北面卧室、厨房、卫生间依靠连廊采光,创新的1.5卫设计一个洗手台2个卫生间共用,提高了面积使用率,也达到了2卫的舒适效果。目前武汉市场也对连廊结构十分认可,中间套半通透户型比传统全朝南户型更购房者欢迎。

(95平户型 注意看卫生间的设计)


F户型110平中间套位于6、7号楼,与95平结构类似,但尺寸更大,并多一个卫生间。

D户型110平边套在本次开盘的3、6、7号楼均有设计,结构比F户型更好,方正+全通透+双阳台+三面采光。


125平则设计为四房两卫,3个飘窗+南北双阳台,户型没什么可以多挑剔的。




品质OK


阿松评判楼盘品质有几项基本标准,东原乐见城的几项基本的品质都是OK的:

1、车位配比超过1比1.1,地下完整一层+部分两层车位

2、公共走廊贴砖

3、地面全人车分流,有中央景观、全龄活动区、中央草坪、环形慢跑道等

4、每一栋都有架空层,并设置成主题会客厅

5、整体来讲品质和规划都是不错的,属于时下比较先进的设计方式。


(车位信息公示)


毛坯&交付周期短是巨大的优势

东原乐见城目前销售是毛坯房,毛坯房本身在当今武汉就是楼盘的最大优势之一,没有捆绑精装修溢价,也少了很多品质的不确定性。不过,这次开盘很有可能是东原乐见城最后一批毛坯房,后期变精装修的可能性很大,毛坯房正在绝迹,且买且珍惜吧。

交付周期长已经成了目前武汉新房市场的一大弊病,前几年武汉新房交付周期一般都是1年左右,最长一年半。但在武汉新房市场进入卖方市场后,交付周期已经普遍变成了2年甚至2年半,最长的泛悦城交付周期甚至长达4年。而东原乐见城2018年年底交付,交房周期仅1年,对于自住、投资转手都是十分有利的。


周边保利心语十期二手房逼近20000


最后说到大家最关注的价格问题,因为南湖片区长时间没有开盘,所以价格几乎没有参照物。南湖核心区今年唯一一次开盘就是揽胜公园8月份备案均价20000元/平,而东原乐见城与揽胜公园相隔较远,位置没有揽胜公园好,备案价比揽胜公园低一些也很正常。

南湖新房绝迹,楼市基本是二手房市场,在一个价格不受政策管控的二手房市场中,南湖也算是真正的放飞了自我,曾经十分不被人看好的保利心语也升级成了吊炸天的双地铁盘,特别是离7号线板桥站最近的保利心语十期二手房成交价格在19000元/平左右,保利心语其他几期大概也在18000元/平左右,所以东原乐见城不论开到多少,只要是毛坯销售都还是有较大倒挂空间的。

目前售楼部释放出来的价格区间为13000-15000元/平,这应该算是整个南湖的最低价格,比白沙洲价格高一个档次,阿松分析也是比较合理的。


厚积薄发 未来推盘节奏会很快


销售员告诉阿松,东原乐见城后期会集中供货,推盘速度会很快。南湖无房可买的市场可以得到缓解,在11月首开之后,全盘50万方左右的体量也就会是1到2年的集中销售期,反正阿松只想说明一点,推盘节奏快,买到可能性就大,套路就会更少!对开发商和购房者都是好事!

(二期工地)

(三期围挡)

离开东原乐见城时,阿松真心希望我大洪山能发展的再快一点,如果把规划都变成现实,南湖和白沙洲是绝对不亚于四新和后湖的。东原乐见城这个地方,还是属于价值洼地,毛坯就是性价比,特别是7号线通车、巡司河公园完工后,能给这里完全不一样的价值。



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