二手房交易流程及税费

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光谷三环居然藏了一个毛坯盘!片区边边角+学校正对面!

光谷三环居然藏了一个毛坯盘!片区边边角+学校正对面!


湾郡北岸公馆
(东湖高新-光谷民族新城-限购)
已于8月开盘
7、13、20号楼洋房、别墅
建面约152-213平毛坯房
洋房均价约18411元/平
别墅均价约21662元/平
少量房源可直接认购
后期还有房源楼栋预计明年加推


近年来,东湖高新光谷核心以及光谷南板块纯新盘极少,可供住宅开发的土地告急,楼市供应后续无力,但是近期有很多网友问“二手房交易流程及税费”——湾郡北岸公馆,这个楼盘与片区的一所9年制公办学校一街之隔。早前“武汉阿松”一直以为这个盘是内购房,不会对外销售,所以也一直没有给大家进行测评,现在将这个楼盘的一些信息给大家分析一下。


楼盘详情页:

(数据准确性不代表“武汉阿松”观点)


项目最新的消息,还是8月18日开盘的信息,目前项目平销中。


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价格和销售信息分析:

时隔大半年,价格普涨1000-1500元/平

1、湾郡北岸公馆已于8月开盘,预售证号:武房开预售[2020]489号,推出7号楼洋房和13、20号楼别墅。

价格:洋房备案均价18411.85元/平,别墅备案均价21662元/平,均为毛坯销售


2、相比较去年的价格来说,不管是洋房还是别墅都有上涨,洋房和别墅都上涨了1000元/平左右 。


3、项目6层的洋房产品中,1楼最贵,顶楼其次贵,然后是5楼到2楼价格递减;叠拼产品中,1-2的下叠最贵,5-6楼上叠其次,3-4楼的中叠价格最低。


数据来源于:江城房价


前期历史价格:

[2019]197号 鑫龙湾二期(光谷地产湾郡)

9、10、15至19、23、24号楼








4、项目位于光谷民族新城,这个区域属于光谷比较弱的区域,曾经的刚需置业洼地都已经交房入住,空地比较少,在售楼盘也很少,所以关注度不算很高,但是因为近几年附近来了一所9年制的华师一附中汤逊湖学校,不少购房者本着学区房来看房了。和关山核心一路之隔,整体房价相差3000-5000元/平。


项目同片区的新房只有平安御苑,高层带装修17400元/平,洋房带装修19700元/平,湾郡北岸公馆毛坯洋房单价是低于平安御苑带装修洋房的。不过平安御苑小户型为主,洋房也是小户型,总价低于湾郡北岸公馆很多。

区域房价一览表:


光谷核心区房价地图:

(来源:江城房价)


5、湾郡北岸公馆项目于2019年5月2日首开,今年开年以来,8月份才推出一次,整体节奏比较平稳,半年才推出一次。不过该项目体量本来也不大,开了差不多一半,后期还有一半的货量。


6、项目周边二手房高层价格在20000元/平左右,湾郡北岸公馆是洋房和叠拼,产品有一定优势,单价其实也是有一定优势的,只是户型大,总价很高。


7、湾郡北岸公馆项目前期开盘一直处于平销状态,而且项目很低调,在网上都很难找到相关的置业顾问信息,关于楼盘的信息动态也很少有宣传。所以很奇怪,武汉阿松到了售楼部,问到7号楼洋房时都说已经卖完了,只剩下大别墅。后来才知道客户群体多数来源于周边小区的居民,二次改善居多,没有什么外部客户。


8、截止目前,根据目前房管局网站显示,该项目2.1期已网签约187套,占比接近60%,比预期好很多。(注意:此网签数据有一定滞后性,具体以售楼部信息为准)


再来看看前期的备案情况:

2019年12月份加推的楼栋:1B号楼为洋房,洋房都卖完了,12号楼和21号楼都是别墅,其中12号楼要剩的多一些。


2019年5月首开的楼栋,查到的都已经备案。


房源信息:

洋房已售完,目前仅剩叠拼别墅在售

光谷地产湾郡项目占地面积约14.5 万方,总建筑面积约22.1万方。项目分3期开发,湾郡北岸公馆是项目2.1期和2.2期。项目前期房源未某单元内部员工房,未对外销售。


湾郡北岸公馆2.1期规划用地面积约5.4万方,总建面约9.9万方,计容建面约5.6万方,住宅建面约5.3万方,规划容积率约1.03 ,总户数约309户,机动车停车位约886个,车位配比约1:2.9,停车位很充足。

来源于规划公示,可能调整


湾郡北岸公馆本次是2.1期,共计19栋,其中别墅产品15栋,洋房产品4栋,总户数仅309户。前期已分别推出9、10、15至19、23、24号楼,1B、12、21号楼,近期已加推的是7号楼、13号楼和20号楼174平洋房和153-214平叠墅产品,据现场了解,7号楼的洋房已经售完,目前主要在售20号楼的叠拼别墅产品。后期未推出的楼栋包括:2.1期的6、11、14、22号楼,2.2期的2、3、4、5、8、25号楼。


湾郡北岸公馆项目地块呈倒梯形,比较方正,住宅楼栋均是正南北朝向,整个项目均为6层洋房和别墅设计,属于低密社区。

项目2.1期平面规划图:


沙盘图:

▲湾郡北岸公馆沙盘实拍图


7号楼为174平洋房产品,两个单元;13号楼为153-168平叠墅产品,20号楼为191-214平叠墅产品,均为1梯2户设计。湾郡北岸公馆的洋房公摊约12%,大叠公摊约13%,小叠公摊约12%。


下面来看一下部分户型图:

建面约174平洋房,四室二厅一厨二卫:

该户型位于7号楼,户型整体方正,南北通透,三开间朝南,客厅采用大横厅设计,外加7.7米*2米超长景观式阳台,通风、采光好。主卧带卫生间和衣帽间,保证了主卧的私密性和实用性。


建面约198㎡中叠户型,四室二厅一厨二卫:

该户型为20号楼的中叠户型,该户型整体通透,约6米高挑空客厅,一层带有大露台,一层架空可实现全采光,二层两个卧室加一个书房的设计,居住舒适度高。整个户型赠送面积可观,一楼一个露台属赠送,阳台算一半面积。客厅上方挑空面积约34平,可拓展独立卧室。


除了以上户型,项目还有建面约153平的上叠,167平的中叠,168平的下叠;以及191平的下叠、214平的上叠可选。


建面约198㎡下叠户型,四室二厅一厨二卫:

该户型为20号楼的下叠户型,户型方正,超大客厅挑空。上层包含两个卧室,其中主卧房间设计了一个卫生间,私密性和舒适性好


建面约214㎡上叠户型,三室二厅一厨二卫:

该户型为20号楼的上叠户型,户型方正,下层空间自由组合,客厅大挑空,露台阳台双组合,可拓宽面积多;上层拥有专享电梯,卧室和会客厅分开,互不打扰。


住宅效果图:


湾郡北岸公馆项目的整体日照都比较好,项目都是6层的洋房和叠墅,周边也没有高层遮挡,南向日照可达6小时。



湾郡北岸公馆2.1期备案信息:


本期房源备案信息:





前段时间有关于这个项目2.2期的一些规划变更公示,展示给大家看一下。



主要是针对2.2期,很小的一块地的改变,其实也没有怎么影响整个楼盘的布局。



售楼部实景图:


项目实景图:


项目工程在建实景:


项目在建实景:



区位

湾郡北岸公馆项目位于武汉东湖新技术开发区华师园路以南、汤逊湖北路以北、橡树南路以东,属于东湖高新光谷民族新城板块,直线距离三环线约600多米,但实际上出行还是要走到民族大道上,直线距离民族大道约1.5公里,南边距离汤逊湖约300米左右,环线位置还可以。


项目微观区位:

北面为华师园路(原庙山中路)、华师一附中汤逊湖学校、天祥尚府;

南面为汤逊湖北路(保利北路)、保利十二橡树庄园别墅、汤逊湖;

西面为橡树南路(原庙山西路)、未开发居住用地;

东面为项目一期三期住宅光谷地产湾郡、韵湖公园路、韵湖公园、中冶南方韵湖首府、梧桐苑、江夏大道、华师一附中、工业园。


区位点评:

1、湾郡北岸公馆项目的环线位置还可以,直线距离三环仅约600米,就算出行上三环,距离也只有1.5公里,可以比较便利的辐射光谷核心区域。

2、项目位于东湖高新区光谷民族新城板块,属于正宗东湖高新户口,虽然南边一桥之隔就是江夏庙山,但是该项目行政区位还是有明显优势。

3、周边发展比较成熟,南边距离汤逊湖约300米左右,北边就是片区的公立9年制的汤逊湖学校,东边就是韵湖公园,居住环境和氛围较好。

4、项目西侧为待开发的荒地,南面为保利十二橡树庄园,很安静,也有种阴森的感觉,周边道路也在修整,项目所在区域西侧城市界面不是很好。


周边卫星地图:


项目西北侧有现状驾校、供水加压站、变电站、混凝土搅拌站等多个不利因素。


周边的华师园路街景:


项目对面的汤逊湖学校:


项目西侧的橡树南路实景:


项目南侧汤逊湖北路实景:



南边的保利十二橡树庄园别墅区:


项目西边道路实景:


项目周边都是成熟社区,比如天祥尚府、韵湖首府、中国铁建梧桐苑都已经交房入住。

项目北边的天祥尚府商业街:


附近的湾郡社区服务中心:



周边的梧桐苑和韵湖首府小区:


韵湖星光公寓:


交通

地铁&城铁:湾郡北岸公馆项目距离汤逊湖城铁站约1.6公里,该城铁站是武咸城铁的站点之一,可快速通往武昌火车站。不过城铁车次不多,有些鸡肋。


汤逊湖城铁站:


更让人期待的是近期推进较快的地铁9号线,8月底武汉地铁集团发布了武汉轨道交通武汉轨道交通9号线一期、10号线一期、14号线一期工程,用地控制规划项目(二次)询比采购公告。公告显示轨道交通9号线一期工程设车站13座,其中地下站11座,高架站2座。


根据目前流传的9号线站点分布,9号线将在华师园路站设置站点,也就意味着湾郡北岸公馆项目后期到达9号线华师园路站预计也约1.5公里,离地铁站还是有些距离的。


免责声明:地铁9号线线路示意图来源于网络,属于前期规划中,上图不代表最终站点,请以最终审批规划为准。

目前汤逊湖城铁站的有轨电车T2号线已通车,坐有轨电车可以到达光谷软件园区域,同时沿关山大道抵达华科、珞雄路地铁站换乘2号线。不过有轨电车慢的要死,比较鸡肋。


自驾:湾郡北岸公馆项目没有紧邻主干道,要出来并不是很方便,必须要沿着汤逊湖北路或华师园路走出来一公里左右,才能到江夏大道上,而且目前汤逊湖北路和华师园路经常堵车,再加上遇上接受孩子的高峰期,堵车就更严重了。不过到三环距离不远,上三环之后可通往各大核心区域。沿民族大道也可直达光谷广场,不过民族大道非常容易堵车。


项目附近在三环线上,有一个加油站开了一个非正规的匝道,目前可以右进右出上下三环线,可以大大节省上三环线之间的路程。但“野匝道”并不正规,不排除后期被封闭的可能。


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