光谷三环居然藏了一个毛坯盘！片区边边角+学校正对面！

近年来，东湖高新光谷核心以及光谷南板块纯新盘极少，可供住宅开发的土地告急，楼市供应后续无力，但是近期有很多网友问“二手房交易流程及税费”——湾郡北岸公馆，这个楼盘与片区的一所9年制公办学校一街之隔。早前“武汉阿松”一直以为这个盘是内购房，不会对外销售，所以也一直没有给大家进行测评，现在将这个楼盘的一些信息给大家分析一下。

楼盘详情页：

（数据准确性不代表“武汉阿松”观点）

项目最新的消息，还是8月18日开盘的信息，目前项目平销中。

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价格和销售信息分析：

时隔大半年，价格普涨1000-1500元/平

1、湾郡北岸公馆已于8月开盘，预售证号：武房开预售[2020]489号，推出7号楼洋房和13、20号楼别墅。

价格：洋房备案均价18411.85元/平，别墅备案均价21662元/平，均为毛坯销售

2、相比较去年的价格来说，不管是洋房还是别墅都有上涨，洋房和别墅都上涨了1000元/平左右 。

3、项目6层的洋房产品中，1楼最贵，顶楼其次贵，然后是5楼到2楼价格递减；叠拼产品中，1-2的下叠最贵，5-6楼上叠其次，3-4楼的中叠价格最低。

（数据来源于:江城房价）

前期历史价格：

[2019]197号 鑫龙湾二期（光谷地产湾郡）

9、10、15至19、23、24号楼

4、项目位于光谷民族新城，这个区域属于光谷比较弱的区域，曾经的刚需置业洼地都已经交房入住，空地比较少，在售楼盘也很少，所以关注度不算很高，但是因为近几年附近来了一所9年制的华师一附中汤逊湖学校，不少购房者本着学区房来看房了。和关山核心一路之隔，整体房价相差3000-5000元/平。

项目同片区的新房只有平安御苑，高层带装修17400元/平，洋房带装修19700元/平，湾郡北岸公馆毛坯洋房单价是低于平安御苑带装修洋房的。不过平安御苑小户型为主，洋房也是小户型，总价低于湾郡北岸公馆很多。

区域房价一览表：

光谷核心区房价地图：

（来源：江城房价）

5、湾郡北岸公馆项目于2019年5月2日首开，今年开年以来，8月份才推出一次，整体节奏比较平稳，半年才推出一次。不过该项目体量本来也不大，开了差不多一半，后期还有一半的货量。

6、项目周边二手房高层价格在20000元/平左右，湾郡北岸公馆是洋房和叠拼，产品有一定优势，单价其实也是有一定优势的，只是户型大，总价很高。

7、湾郡北岸公馆项目前期开盘一直处于平销状态，而且项目很低调，在网上都很难找到相关的置业顾问信息，关于楼盘的信息动态也很少有宣传。所以很奇怪，武汉阿松到了售楼部，问到7号楼洋房时都说已经卖完了，只剩下大别墅。后来才知道客户群体多数来源于周边小区的居民，二次改善居多，没有什么外部客户。

8、截止目前，根据目前房管局网站显示，该项目2.1期已网签约187套，占比接近60%，比预期好很多。（注意：此网签数据有一定滞后性，具体以售楼部信息为准）

再来看看前期的备案情况：

2019年12月份加推的楼栋：1B号楼为洋房，洋房都卖完了，12号楼和21号楼都是别墅，其中12号楼要剩的多一些。

2019年5月首开的楼栋，查到的都已经备案。

房源信息：

洋房已售完，目前仅剩叠拼别墅在售

光谷地产湾郡项目占地面积约14.5 万方，总建筑面积约22.1万方。项目分3期开发，湾郡北岸公馆是项目2.1期和2.2期。项目前期房源未某单元内部员工房，未对外销售。

湾郡北岸公馆2.1期规划用地面积约5.4万方，总建面约9.9万方，计容建面约5.6万方，住宅建面约5.3万方，规划容积率约1.03 ，总户数约309户，机动车停车位约886个，车位配比约1:2.9，停车位很充足。

来源于规划公示，可能调整

湾郡北岸公馆本次是2.1期，共计19栋，其中别墅产品15栋，洋房产品4栋，总户数仅309户。前期已分别推出9、10、15至19、23、24号楼，1B、12、21号楼，近期已加推的是7号楼、13号楼和20号楼174平洋房和153-214平叠墅产品，据现场了解，7号楼的洋房已经售完，目前主要在售20号楼的叠拼别墅产品。后期未推出的楼栋包括：2.1期的6、11、14、22号楼，2.2期的2、3、4、5、8、25号楼。

湾郡北岸公馆项目地块呈倒梯形，比较方正，住宅楼栋均是正南北朝向，整个项目均为6层洋房和别墅设计，属于低密社区。

项目2.1期平面规划图：

沙盘图：

▲湾郡北岸公馆沙盘实拍图

7号楼为174平洋房产品，两个单元；13号楼为153-168平叠墅产品，20号楼为191-214平叠墅产品，均为1梯2户设计。湾郡北岸公馆的洋房公摊约12%，大叠公摊约13%，小叠公摊约12%。

下面来看一下部分户型图：

建面约174平洋房，四室二厅一厨二卫：

该户型位于7号楼，户型整体方正，南北通透，三开间朝南，客厅采用大横厅设计，外加7.7米*2米超长景观式阳台，通风、采光好。主卧带卫生间和衣帽间，保证了主卧的私密性和实用性。

建面约198㎡中叠户型，四室二厅一厨二卫：

该户型为20号楼的中叠户型，该户型整体通透，约6米高挑空客厅，一层带有大露台，一层架空可实现全采光，二层两个卧室加一个书房的设计，居住舒适度高。整个户型赠送面积可观，一楼一个露台属赠送，阳台算一半面积。客厅上方挑空面积约34平，可拓展独立卧室。

除了以上户型，项目还有建面约153平的上叠，167平的中叠，168平的下叠；以及191平的下叠、214平的上叠可选。

建面约198㎡下叠户型，四室二厅一厨二卫：

该户型为20号楼的下叠户型，户型方正，超大客厅挑空。上层包含两个卧室，其中主卧房间设计了一个卫生间，私密性和舒适性好。

建面约214㎡上叠户型，三室二厅一厨二卫：

该户型为20号楼的上叠户型，户型方正，下层空间自由组合，客厅大挑空，露台阳台双组合，可拓宽面积多；上层拥有专享电梯，卧室和会客厅分开，互不打扰。

住宅效果图：

湾郡北岸公馆项目的整体日照都比较好，项目都是6层的洋房和叠墅，周边也没有高层遮挡，南向日照可达6小时。

湾郡北岸公馆2.1期备案信息：

本期房源备案信息：

前段时间有关于这个项目2.2期的一些规划变更公示，展示给大家看一下。

主要是针对2.2期，很小的一块地的改变，其实也没有怎么影响整个楼盘的布局。

售楼部实景图：

项目实景图：

项目工程在建实景：

项目在建实景：

区位

湾郡北岸公馆项目位于武汉东湖新技术开发区华师园路以南、汤逊湖北路以北、橡树南路以东，属于东湖高新光谷民族新城板块，直线距离三环线约600多米，但实际上出行还是要走到民族大道上，直线距离民族大道约1.5公里，南边距离汤逊湖约300米左右，环线位置还可以。

项目微观区位：

北面为华师园路（原庙山中路）、华师一附中汤逊湖学校、天祥尚府；

南面为汤逊湖北路（保利北路）、保利十二橡树庄园别墅、汤逊湖；

西面为橡树南路（原庙山西路）、未开发居住用地；

东面为项目一期三期住宅光谷地产湾郡、韵湖公园路、韵湖公园、中冶南方韵湖首府、梧桐苑、江夏大道、华师一附中、工业园。

区位点评：

1、湾郡北岸公馆项目的环线位置还可以，直线距离三环仅约600米，就算出行上三环，距离也只有1.5公里，可以比较便利的辐射光谷核心区域。

2、项目位于东湖高新区光谷民族新城板块，属于正宗东湖高新户口，虽然南边一桥之隔就是江夏庙山，但是该项目行政区位还是有明显优势。

3、周边发展比较成熟，南边距离汤逊湖约300米左右，北边就是片区的公立9年制的汤逊湖学校，东边就是韵湖公园，居住环境和氛围较好。

4、项目西侧为待开发的荒地，南面为保利十二橡树庄园，很安静，也有种阴森的感觉，周边道路也在修整，项目所在区域西侧城市界面不是很好。

周边卫星地图：

项目西北侧有现状驾校、供水加压站、变电站、混凝土搅拌站等多个不利因素。

周边的华师园路街景：

项目对面的汤逊湖学校：

项目西侧的橡树南路实景：

项目南侧汤逊湖北路实景：

南边的保利十二橡树庄园别墅区：

项目西边道路实景：

项目周边都是成熟社区，比如天祥尚府、韵湖首府、中国铁建梧桐苑都已经交房入住。

项目北边的天祥尚府商业街：

附近的湾郡社区服务中心：

周边的梧桐苑和韵湖首府小区：

韵湖星光公寓：

交通

地铁&城铁：湾郡北岸公馆项目距离汤逊湖城铁站约1.6公里，该城铁站是武咸城铁的站点之一，可快速通往武昌火车站。不过城铁车次不多，有些鸡肋。

汤逊湖城铁站：

更让人期待的是近期推进较快的地铁9号线，8月底武汉地铁集团发布了武汉轨道交通武汉轨道交通9号线一期、10号线一期、14号线一期工程，用地控制规划项目（二次）询比采购公告。公告显示轨道交通9号线一期工程设车站13座，其中地下站11座，高架站2座。

根据目前流传的9号线站点分布，9号线将在华师园路站设置站点，也就意味着湾郡北岸公馆项目后期到达9号线华师园路站预计也约1.5公里，离地铁站还是有些距离的。

项目附近在三环线上，有一个加油站开了一个非正规的匝道，目前可以右进右出上下三环线，可以大大节省上三环线之间的路程。但“野匝道”并不正规，不排除后期被封闭的可能。