二手房交易流程及税费

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4天降30万!武汉二手房价大跌序幕开启了?

4天降30万!武汉二手房价大跌序幕开启了?


疫情让武汉全方位受创,楼市便是其中之一。最近,CRIC发布数据,2020年2月,百强房企权益口径环比下降42%。


图:2020年2月百强房企业绩变动情况,来源CRIC


新房日子不好过,二手房方面情况更甚,根据链家数据,2020年1月2日,武汉挂牌二手房源为16156套,而2020年3月1日,显示为38525套。


图:截止到3月2日链家二手房在售房源数量,来源链家网


可见,尽管当下大家都出不了门,也实现不了成交,但一些房东们要出手的心情呼之欲出。


不仅如此,为了方便出手,房东们开始主动降价,其中不乏优质房源,比如下面这种:


图:急于出手,房东4天降价30万!来源安居客


这一房源2月21日报价400万,2月25日下调到了370万4天降了30万!要知道,这可是对口武汉小学本部、正商圈的优质学区房呢。


那么,武昌重点学区房都降价卖,是否意味着武汉二手房市场将迎降价潮?影响二手房未来价格的因素又有哪些?你认为武汉二手房价格降幅范围是多少?下面我们就一起来聊一哈。



01

跌成为一种必然


若要为2020年楼市设定一个关键词,“跌”怕是要高票数中选,全国楼市如此,处于疫情中心的武汉楼市更甚。


图:疫情后武汉房价下跌或成为必然,来源网络


想必大家对前段时间恒大75折卖房的事记忆犹新,其实不止恒大,富力、保利、雅居乐、龙湖等也纷纷加入促销大军。此举,不论从哪个角度看,都在预示着房价松动。


都说二手房是楼市好坏的晴雨表,在新房跌的情况下,没理由二手房不跌,尽管目前有二手房源新增挂牌,但根据链家的统计,武汉二手房价格和二手房交易税费在持续下调。


图:武汉市二手房挂牌价格走势,来源链家网


截止到今年1月,全武汉,除开沌口开发区挂牌价格有小幅上升外,其余13个区全部下跌,而跌幅最大的为新洲、蔡甸和青山,分别跌幅为17.9%、6.5%、3.9%。


图:新洲、蔡甸、青山为二手房价格降幅前三,来源链家网


成交方面,根据贝壳研究数据,1月武汉链家二手房交易量环比下降51.3%,而2月整月成交为零。


图:2月链家重点18城二手房成交均价环比走势,武汉成交为0,来源贝壳研究


其实这种情况应该说在大众的预料之中,市场原本就下行,1月又属购房淡季,成交自然下滑;而武汉自1月23日起封城,至今也未解封。


尤其是2月中旬以来,所有小区全封闭管理,内防扩散,外防输出,民众门都出不了,如何看房买房?


另外,今年2月3号,武汉市房管局发布通告,表示因疫情关系,网签、过户等相关房产服务平台全部暂停服务,恢复时间得看疫情防控情况。


图:武汉房产过户相关平台因疫情暂停服务,来源武汉房管局官网


目前,湖北官方给出的暂定复工时间为不早于3月10日,但最终会不会再次推迟仍是未知之数,毕竟武汉今天仍有111例新增确诊。


按往常的情况,二手房门店一般都会在初四初五的样子陆续开门营业,但现下,成交、带看陷入停滞状态,短期内,于武汉众多二手房门店而言,最大任务恐怕还是“活下去”!


02

物业将成为决定二手房源好坏的重要因素


物业应该是每个购房者在买房过程中会去了解的部分,毕竟它关系到业主往后几十年的居住体验。


在区域、配套、均价等条件差不多的情况下,物业好的项目很多时候在价格上也会略高一些。以光谷金融港的谷尚居和万科魅力之城为例。


位置:同一片区,两个项目仅一街之隔;


配套:各自均有小区内部配套,周边公共配套几乎完全一样。


交付时间:万科魅力之城体2008年,谷尚居2009年


建筑类别:万科魅力之城为多层、高层,谷尚居为多层、高层、小高层


容积率:万科魅力之城1.8,谷尚居1.89


绿化率:两小区均为35%


……


从上面的对比可看出,两个项目在产品品质很多方面都很接近。但即便这样,谷尚居的挂牌均价仍比万科魅力之城低了2409元/平。


图:谷尚居与万科魅力之城一街之隔,价格却相差很大,来源链家网


当然了,不能抛开发商的品牌效应,但两个小区价格相差如此之多,相信物业因素也是不能排除在外的。


在此不是贬低谷尚居的水蓝郡物业,但万科的物业有口皆碑,颇受购房者好评却是不争的事实。


从链家二手房页面显示,近90天,谷尚居成交1套,而万科魅力之城尽管价格更高,但同时间段内成交更好,达到19套,想必是有物业因素在其中起作用的。


图:谷尚居与万科魅力之城近90天内成交情况,来源链家网


随着人们对居住体验要求的逐步提高,购房者对物业也越来越在意。特别是这次突如其来的疫情,如同照妖镜一般,物业好坏力见高下,让很多人由衷得感叹:好物业保命,差物业要命!


疫情发生后,武汉很多小区物业在努力保证各自小区日常运转的同时,为减少业主感染风险,定点消杀,加强管理;对业主进行防疫宣传、信息传递、物资采购,免费送菜,有的甚至上门收垃圾等,让业主感动不已


我们曾发布过关于物业的文章,很多粉丝向我们表示,自家物业表现很赞,物业费没白交!


图:武汉不少物业疫情期间表现优异,深受业主认同,来源留言截图


而差的物业则让业主寒心不已,在疫情形势严峻的情况下,颇有叫天天不应叫地地不灵之感。


图:不作为物业不少,业主吐槽繁多,来源留言截图


此次在疫情中哀嚎的小区,不乏近几年新交付的,但其中更多的还是老小区,这类小区要么物业管理水平差,要么压根儿就没有物业,靠社区代管。


因此,经过这一疫,物业的重要性将更加凸显,特别是武汉二手房交易流程方面,物业将成为购房者判定房源好坏的关键。


03

二手房房价会跌吗?


疫情之后,武汉二手房价格下跌或成为一种必然,但会暴跌吗?还真不一定!


像前面部分有说到,根据链家数据显示,武汉整体二手房挂牌均价在降,而在单个片区上看,也只有沌口开发区一个有小幅上扬。


图:沌口开发区为唯一房价上浮的板块,来源链家网


但是在降的基础上我们也应该看到,除开新洲跌幅达到了17.9%,其余区域均未超过10%。


而处于疫情核心的江汉区,2019年12月挂牌均价为21955元/平,2020年1月为21900元/平,每平仅相差55元,可以说微乎其微。其实,不仅仅是江汉,硚口、东西湖等都是如此:


硚口,2019年12月为19119元/平。2020年1月为19084元/平,相差35元/平;


东西湖,2019年12月为15414元/平,2020年1月为15397元/平,相差37元/平;


武昌,2019年12月为25008元/平,2020年1月为24872元/平,相差136元/平;


……



当然了,由于1月底武汉才封城,眼下已经一个多月过去了,而具体什么时候解封仍未知,后期二手房价格或有更大变动也未可知。


受疫情影响,短期内成交量必定会下滑、带看停滞。但大众的购房需求不会消失,链家最近发布的研究数据,2月17日至23日,重点18城链家新增客源量恢复已至12月周均水平的70%。


随着疫情后,民众逐步复工上岗,相关楼市政策的利好(利率下降),不排除会有一波购买需求的集中释放。


图:疫情过后武汉二手房降幅多少仍不好断定,来源网络


所以,由于长期供求关系不会有很大的改变,武汉二手房价格不太可能出现暴跌!


但下调的可能性还是蛮大的,而且不排除有一些房东为了紧急出手而大幅让利,因此想抄底的朋友,疫情后买房是个好机会。



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