二手房交易流程及税费

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江夏金地湖山境全盘总结

江夏金地湖山境全盘总结

项目概况

华中集团在武汉拥有很高的知名度,金地品牌在武汉市场有口皆碑。

金地华中集团深耕武汉13年,在武汉先后开发12座品质楼盘,本案是金地华中集团在武汉开发的第13个项目。


1、住宅总体量约16.1万方,体量较小

2、内部商业配套仅0.28万方,仅能满足社区基本需求

3、无地上停车位,车位比1:1.02,车位充足

4、容积1.79,低密度,舒适小区


虽然高层套数占比达61%,但从户型面积来看,100㎡以下户型仅占比30%,整体首改户型偏高,占比达70%

现有商业配套较为成熟,未来商业价值可期


全盘操盘思路

区域价值关键词:光谷高新区、年轻人居多

① 居住区域  ② 工作区域


客户特征预判——25-40岁,中青年,年轻家庭,三房需求大

项目核心优势:  光谷区位    藏龙岛湿地公园的山和湖

项目定位:


光谷醇住区·湖山境地·城品生活


项目物理和精神挖掘:



全盘营销节点


一期开盘阶段

核心策略:建立项目形象,强化品牌及品质的差异化宣传

开盘前整体营销铺排

线下拓客为主要拓客渠道,线上以宣传项目形象为主:

未认筹,直接线下开盘:

经验总结(好):

1、从客户来看,目前成交客户的情况与前期对客户的判断基本一致,前期的推广的地域性选择、渠道的选择较为有效。

 2、从销售层面看,价格、口径的释放等有效的引导客户,避免出现部分户型的去化不均衡。

 3、开盘组织来看,事前准备足够的选房位置,现场速度较快,且内部逼客的氛围较好,客户选房时间短,加强犹豫客户的逼定。尽管事后客户抱怨现场太快,蒙圈状态下选房。

经验总结(不好):

1、客户到场时间太早,导致门口拥堵,签到时较为匆忙。 

2、在前期推广时,主要是线下拓客,对于线上品牌的输出主要还是不够。 

3、开盘前对于客户把握不准确,导致开盘结果大大超过预期。


二期开盘阶段

主要围绕高层/小高层/洋房开盘进行推广蓄客铺排:

配套宣传活动:加班狗关爱计划——动物跑

首次尝试线上开盘:

1、江夏金地湖山境第一次微信端线上开盘,遭遇每秒30GB的DDOS流量攻击,导致服务器卡顿,客户无法进入选房页面,选房被迫中止。

2、出现问题后,项目组第一时间通知销售员安抚好客户,同时官方微信公众号紧急推送通知,告知客户系统故障,本次选房活动暂停。

3、综合考虑各因素,且明源公司保证提高网络防御级别,项目组决定继续线上开盘,同时做好防范措施及应急备案。

4、第二次线上选房于当日晚9点成功进行,开盘结果达到预期目标。


未来改进建议

开盘方式:如果蓄客没有达到1:2及以上的客户量建议采用线下开盘,保证开盘整个过程能正常运转,且线下开盘现场氛围较好,销售员可进行持续逼定,客户转化率高; 


线上开盘建议:

1、网络开盘公司需提高防御级别,同时创建动态IP,准备好备用服务器等;

2、项目组需做好防范措施及预案工作,提前准备好线下开盘各项工作事宜,如:找好线下开盘场地,设计好线下开盘全套物料以及紧急通知、声明画面,保证出现问题能够快速应对。


三期开盘阶段

主要围绕洋房进行微信软文,活动结合微信推广的模式:


节日暖场活动——母亲节送康乃馨、端午节粽子DIY+冰淇淋DIY

本次开盘采用线下开盘:

总结:

1、从销售层面看,价格、口径释放等有效的引导客户,各户型去化比较均衡。 

2、从开盘组织来看,人员分工、现场动线等都提前安排到位,各岗位流畅运转,保证开盘顺利进行。 

3、从客户来看,本次到场客户购房意向较强,认购转化率高。


四期开盘阶段

围绕:光谷稀缺洋房进行一系列网络宣传及活动


销售活动——业主生日会、插花活动,现场氛围热烈,客户一致好评:


项目整体总结

销售速度较快的原因:

1、光谷的发展潜力被市场认可,导致客户较多。

2、区域内供不应求的局面非常严重,客户都是抢房的

3、定价较便宜,周边精装修几乎都是全款,且均是2000以上的装修标准,而本案仅1000的精装标准,而且可以贷款,很多客户考虑我们。

4、洋房销售方面:周边洋房仅有北大资源山水年华、北辰优+两个竞案,价格基本上都是14000-15000之间,而且供货量非常少,而国采光立方和中建光谷之星虽然有货,但是不对外销售,导致洋房非常稀缺,再加上本案仅12600的均价,性价比非常高。


从营销上看:

1、售楼部打造:本案主打年轻群体,售楼部主要以年轻、时尚为风格打造,跑步区、骑行区等等的设定,与项目定位一致,可圈可点。

2、在对外推广上,湖山境在这一年多在线上仅仅投放了:1块户外,1个月的地下停车位广告,1个月的光谷广场地铁站置顶帖。网络方面只有安居客的投放,基本没有花费什么线上的费用。而主要费用花在了线下竞案的拦截。整个光谷区域因为供不应求的关系,导致客户非常多,线下的竞案拦截是来访非常重要的渠道。

3、在竞案拦截的管理上,湖山境对于派单公司要求有任务量,每天必须完成20组以上来访,否则所有销使晚上加班到商圈插车,从而来访量有了保证。http://www.bimibi.com/ 


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