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中建大公馆-神盘跌落凡间?宇宙大道上+自带学校+门槛100万!

中建大公馆-神盘跌落凡间?宇宙大道上+自带学校+门槛100万!


首先说说为什么中建大公馆这么著名一个楼盘,现在才写楼书?的确因为该楼盘太神了,之前大家一直都认为买不到,而且还要全款,所以阿松几乎没有推荐过这个盘。但目前形势发生了一些变化,神盘跌回了凡间,大家似乎都有机会买到了,这会才应广大购房者的呼声写这个楼书!


中建大公馆基本信息:

中建大公馆位于东湖高新区关山大道与南湖大道交汇处西北角,占地面积22.4万方,建筑面积137.3万方,整体容积率3.70 ,绿化率30%,停车位共10510个车位,楼栋总数24栋,总户数6179户。

中建大公馆已于2017年12月首次开盘,推出一期A1、A2、A3、A5、A6、A7号楼房源,毛坯销售,均价22000元/平。目前主推二期K4地块B2、B6、B3号楼,共900多套房源,预计2018年4月开盘。


拿地情况回顾:

2012年底,普提金集团在土拍中底价拿下东湖高新曙光村P(2012)211号地块和P(2012)212号地块,两宗地块总计31.5亿元,楼面价分别为3000元/平和3175元/平。其中P(2012)198号地块包含K1地块,P(2012)211号地块包含K2和K4地块,P(2012)212号地块包含K3和K5地块。

该项目曾被命名为“普提金莲华”,但后来因为普提金集团出现问题,资金链断裂,普提金集团集团转让光谷曙光村的项目给中建三局房地产公司,也就是现在的中建大公馆项目。

从以前的卫星图中可以看到,中建大公馆地块曾经为武汉职业技术学院及职工宿舍,关山街长江社区等。

再说说这个盘为什么“神”:

1、关山村2012年拍地的保利时代、金地格林东郡、万科城花璟苑等都已售完,中建大公馆才刚刚开盘,也算是赶上了好时机;

2、项目2015就说要开盘,但因为拆迁等种种原因一直推迟到2017年底才首开,太神秘;

3、一期要全款,毛坯,大家误以为性价比超高,结果..


一、区位

中建大公馆位于东湖高新区南湖大道与关山大道交汇处西北角,距离华科关山口约3公里,距离三环线约1.7公里,属于东湖高新三环内核心区。

小区位:

北临纺织路、金地格林东郡;

西临曙光星城、光谷十小、雄庄路

南临南湖大道、光谷软件园

东临关山大道、融科天域、光谷天地

PS:项目地块并非完整的长方形,K5-2商业地块南面北移动通信机楼切割了一块。

区位点评:

中建大公馆身处光谷腹地,光谷从来就不能以环线价值来评判。关山大道目前已当之无愧成为整个光谷的主轴,甚至被成为“宇宙大道”,这条大道上目前已有以光谷软件园、光谷天地为代表的一系列办公楼和商业,而且保利国际广场、光谷新世界K11、联想双子塔、琨瑜府商业、泛悦城商业都已建成或正在建设,中建大公馆自身也规划了大量的商业,产业发达,人口密度极高。如果你在上下班时间再软件园门口站一会儿,就知道这里有多么繁荣、多么拥堵。而且目前关山大道仍然处于快速发展期,还未达到顶峰。

所以,阿松对这个区位的评价是:

1、如果你在光谷上班,这里太适合你,因为光谷你进不去出不来;

2、如果你不在光谷上班,这里太不适合你,因为光谷你进不去出不来,人口密度太高;

3、适合投资,适合出租。


二、交通

1、地铁:

地铁一直都是光谷的痛,目前即将通车的2号线延长线和11号线都没有辐射到中建大公馆的位置。与中建大公馆最近的地铁站是11号线雄楚大道站,距离约1.8公里,而2号线延长线华科大站距离约3公里。

南湖大道上规划有地铁13号线,预计站点就在南湖大道与关山大道交汇处,不过该线路已不在武汉第四轮地铁规划中。


2、有轨电车:

光谷有轨电车已经与2018年4月1日正式开通运营,大家是不是已经被有轨电车与小汽车相撞的事情刷屏了?对的,这的确是人类的伟大发明,居然把和谐号动车组开到了人口超密集的主干道上!

阿松亲测从中建大公馆附近坐有轨电车到珞雄路净运行时间大概需要20-25分钟,还不算等车时间,全程龟速行驶,基本上每个红灯都要停!真是泪看共享单车把车超!不知道以后有轨电车会不会让关山大道房子跌价呢?

3、自驾:

民族大道、南湖大道、关山大道都是世界有名的堵点,关山大道现在500米一个红绿灯,简直让人崩溃!现在出门被堵着还是小事,记住千万不要被有轨电车给撞飞咯!就算把你撞飞你也是全责,有轨电车一列造价几千万,你赔得起吗?!

光谷三环内目前可以指望的快速路就是光谷大道高架桥,但沿途匝道设置还不太清楚,可能未来对项目有所帮助吧。

门口关山大道:


三、配套

1、教育配套:

中建大公馆自带光谷十小(武汉小学光谷分校),这也是项目最大最大的卖点。有人朋友在知识星球问阿松,这个小学真的是武汉小学吗,教学质量有保证吗??

阿松是这么认为的:

1、现在这些名校都喜欢在新区办分校,收个挂牌费,在教学管理上当然还是与武汉小学有些关系的;

2、学校刚刚建立,2017年9月开学,刚刚开始招收一年级,其实就是个新建的学校,不管是师资力量还是各项制度,都有一个培育的过程;

3、小学的教学质量真的不是最重要的,关键是圈层如何,目前在光谷十小划片范围内的小区有:中建大公馆、曙光星城C区、江南家园,只能说有点参差不齐。

4、对于买房投资来讲,有一个名校挂牌这个概念已经足够了,如今大家已经把光谷十小当成与光谷一小和光谷二小并肩的光谷第一梯队了不是吗?

还有两点要补充的:

1、据置业顾问透露,目前光谷十小由于生源并不是很满,而且与中建开发商有密切的关系,因此中建大公馆业主拿购房合同无需落户,子女便可就读光谷十小。(不过这一政策没有书面说明,请大家以开发商说法为准,如果到时候读不了不要来找阿松;而且只接受一年级入学,不接受插班生

2、按照目前的教育局划片,光谷十小的对口初中也是光谷实验中学(万科红郡附近)。光谷实验中学是光谷比较好的初中,光谷一、二、五、六小都对口这个初中,真的担心到时候装不下要爆炸!

3、项目自带一个18班双语幼儿园

2、商业配套:

中建大公馆自带32万方超大商业,其中包括一栋262米高写字楼。底下的商业盒子据说已经初步和银泰集团达成协议,由银泰集团来开发和运营商业(目前还没有确定),这对于项目的增值和居住配套都是利好(参照保利时代广场)

2、有人的地方就有商业,项目斜对面是就是人见人爱的光谷天地,沃尔玛超市总是人满为患。关山大道上K11和保利广场都已经开业,还有光谷步行街,以后最大的难题就是选择太多,周末究竟去哪里逛街?

项目西侧为居然之家:

3、产业配套:

产业是区域发展的核心驱动力,阿松平时被问的最多的问题之一就是“在光谷软件园上班买哪里的房子好?”仿佛所有的人都在光谷软件园上班..等关山大道几座写字楼几年后完全成型,这才是名副其实的CBD。

4、医疗:关山大道三医院距离约2公里。

其实光谷三环内最缺乏的是公园配套,人挤人转不过身,没有一个开阔的地方可以放松一下。


四、房源:

中建大公馆住宅分4个地块开发,一期为K2地块,已于2017年12月首次开盘,推出一期A1、A2、A3、A5、A6、A7号楼房源,毛坯销售,均价22000元/平。K2地块还有A8和A9号楼未推出,销售时间待定。目前主推二期K4地块B2、B6、B3号楼,共900多套房源,预计2018年4月开盘,项目已对外释放100万认筹。后期住宅还有K3和K5两个地块。

K4地块一共5栋超高层住宅,其中3、6、7号楼为塔楼结构,1、2号楼为连廊式板楼结构。现在住宅很少有设计塔楼结构了,塔楼结构本身的户型朝向并不好,但优势是楼栋面宽很窄,可以看到第一排的3楼栋对第二排的1、2号楼采光基本没有遮挡。

本次推出的楼栋中,B2号楼为48层2个单元3梯4户,B6和B3号楼为1个单元3梯6户塔楼结构分别为48层和48层。

其他指标:塔楼公摊22-23%,板楼25%左右,当期交付时间预计为2020年6月之后,物业费4元·平方米/月。

6、3号楼户型图:

110平为3梯6户中最南面的2套,三房两厅两卫,是一个超宽四开间全朝南的户型,采光很好,但南北不通透。

96平户型为全朝东或全朝西户型,三房两厅一卫,也是不通透结构,这样的户型只有上午或者下午半天的日照时间。

项目最小的81平户型为西北或东北朝向,两房两厅一卫,两个卧室超西或朝东,客厅朝北,这朝向简直无力吐槽...


2号楼为连廊式板式楼结构,3梯4户,超高层公摊25%,比2梯4户的公摊要大。连廊的中间套结构分别为96平和100平,均为三房两厅一卫结构。由于超高层3部电梯,导致有一部电梯在楼栋中间,楼栋预计有2个连廊,连廊长度比较短,采光井的面积也比核心筒分离的长连廊结构要小。整个结构南面的采光面宽比2梯4户的中间套要短,虽然两个卧室朝南,不过客厅和阳台的采光面仅有2米左右,舒适度要降低。

117平户型为两个单元交界处的通透户型,三房两厅两卫,客厅和餐厅正对形成全通透,但户型南北进深很长,只有2个开间朝南。这个户型是假三面采光,书房的视野应该非常差(对着两个单元之间的一条缝)。而且户型几乎无动静分区。

128平户型位于楼栋东西两个端头,这才算个真三面采光结构。三房两厅两卫,三个卧室带飘窗,南北双阳台,还算是不错的户型了。不足之处是北面次卧需要从卫生间入户,还好是毛坯房,后期有改造空间。

K4地块平面图:

K4地块工程进度:

此后项目推盘节奏比较快,8-9月推一下批,今年预计会清掉K2和K4两个地块。


五、品质

1、中建地产在武汉的项目挺多,还算是一个品牌开发商。中建之前在武汉开发商的项目建筑质量都还是不错,毕竟中建三局自己就是做工程的,但你要说开发过什么高品质的楼盘倒也没有,基本都是刚需品质,在园林绿化或者细节上并没有明显特点,只能说是中规中矩。

2、当期无架空层,大堂有4.5米左右挑高;

3、地上人车分流;

4、当期车位配比1比0.93,因为是小户型居多,因此配比不算很高,只能说是基本够用;

5、项目一期面积大一些,绿化好一些,有青年、老年活动中心。二期由于面积比较小,园林景观绿化相对平庸;

6、公共走道贴砖;

7、容积率5.53基本是超高层,密度大。

品质点评:

中建品质还是值得信赖的,但绝对算不上华丽,预计比琨瑜府和泛悦城的品质还是弱一些,可以说是比上不足比下有余。


六、价格

一期开盘均价为22000元/平,毛坯销售,查看一期完整房价可关注“阿松楼市观”公众号后回复楼盘名。

价格点评:

中建大公馆为何是神盘?一是因为捂盘时间长,二是因为他是毛坯,按照大家对备案价的判断,关山口的泛悦城、琨瑜府备案价为20000,保利时代备案价为19000,那么中建大公馆???但最后,中建备到22000还是令人目瞪口呆的,比预期要多了3000元/平,只能说中建真的很牛!

因此一期一次性推出1000多套房子,价格高于预期还要全款,导致开盘未能清盘(假日光),后期一直可以捡漏,甚至部分不好的楼层贷款都可以买,这让前期浇了花的人很受伤!

本期开盘,项目已对外释放首付5成、认筹金100万的消息,900多套房源推出,能拿出首付的估计买到可能性很大。而且塔楼户型不好,更是让很多人看了就走。神盘最终跌回凡间,搞不好还是脸着地哦?

本次开盘板楼和塔楼户型差别很大,单价差别预计也不小。


七、不利因素

南面一线临南湖大道,其他无明显不利因素。


阿松综合点评:

1、140万方超大体量,关山第一大盘,自带32万方商业;

2、光谷腹地,关山大道核心区位,周边人口密度高,紧邻光谷软件园产业发达;

3、2公里内无地铁,紧邻有轨电车,附近交通拥堵;

4、自带光谷十小,可以算学区房,商业配套成熟;

5、都是超高层房源,容积率高,部分塔楼户型奇葩;

6、中建质量让人放心,品质比上不足比下有余,物业费贵;

7、备案价挺高,但还好是毛坯,还是有一定性价比和投资价值的,这个备案价格如果加了装修估计就难卖了!

8、神盘跌落凡间,有买到可能性,还是值得关注的;

9、对于光谷上班的人来讲很适合自住,对于不在上班的人来讲不适合自住,投资价值还是可以的,也好出租。


K4地块经济技术指标:

中建大公馆日照图:(高清日照图请加入阿松知识星球查看)

中建大公馆K2、K4总平面图(高清平面图请加入阿松知识星球查看)


武汉小学已开学:

中建大公馆K4地块备案信息:


一期工程进度:

沙盘:





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