二手房交易流程及税费

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神鬼莫测的盘要开了!光谷三环内!现房!毛坯!小户型!

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内部员工房意外对外销售?

该项目突然冒出消息有房子卖还是十分意外的,它之前一期的房源一直都是作为联想员工内部房在卖,价格低的一比,隔壁项目单价一万七的时候,传言该项目单价8千多就能买到。


根据目前获取的消息来看,是要开始对外卖了,价格、户型都有了相关消息。甚至还有传言说需要CS,具体消息最后还是以售楼部释放的口径为准咯。


关于该项目的详细信息,今日阿松先来做一个简单的二手房交易流程介绍:


项目基本信息:

联想江城雅居位于东湖新技术开发区关山大道以东、凌华路以南,是2012年拍卖的P(2012)181号地块开发而成。项目地块整体总占地面积约15万方,建面约为57万方,由研发中心、江城雅居和融科天域三个地块组成。


其中江城雅居建面约15万方,由10栋高层、6000方商业和一所幼儿园组成。住宅分两期建设,一期为1-6号楼,已经在2016年拿了预售证并未对外销售,剩余楼栋为二期,应该就是目前放出消息的房源了。


房源信息

根据最新消息,该项目释放了两个户型图,具体推售楼栋尚未得知,先看看户型图的情况:

C1户型约106-108平米:

该户型为三房两厅一卫,2.5开间朝南,动静分区非常不明显,客厅带有南向阳台,厨房也有一个生活小阳台,有一定优化面积;该户型餐厅采光应该会比较弱。户型设计比较一般。


B户型约84-85平米:

该户型为两房两厅一卫,是目前市面上比较少见的小户型房源;该户型结构与上面户型基本一致,不过少了一个房间。


目前项目的更多房源信息尚未公示,不过从备案信息来看,该项目二期共有538套住宅可售,共包含四栋29-33层的住宅。其中S7号楼33层,2梯2户,共一个单元;S8号楼32层,2个单元,2梯4户;S9号楼和S10号楼均为29层,1个单元,2梯4户。

项目备案信息:



关于该项目更多的武汉二手房交易流程信息,后期有了新消息阿松再做更具体的分析。


项目区位

联想江城雅居位于东湖新技术开发区关山大道以东、凌华路以南,距离华科关山口约3公里,距离三环线约1.7公里,属于东湖高新三环内核心区。


微观区位:

北临融科天域小区;

西临关山大道、光谷软件园;

南临高新二路和光谷坐标城小区;

东临住宅小区北辰光谷里。


区位点评:项目身处光谷腹地,光谷从来就不能以环线价值来评判。关山大道目前已当之无愧成为整个光谷的主轴,甚至被成为“宇宙大道”,这条大道上目前已有以光谷软件园、光谷天地为代表的一系列办公楼和商业,而且保利国际广场、光谷新世界K11、联想双子塔、琨瑜府商业、泛悦城商业都已建成或正在建设,产业发达,人口密度极高。如果你在上下班时间再软件园门口站一会儿,就知道这里有多么繁荣、多么拥堵。而且目前关山大道仍然处于快速发展期,还未达到顶峰。


所以,阿松对这个区位的评价是:

1、如果你在光谷上班,这里太适合你,因为光谷你进不去出不来;

2、如果你不在光谷上班,这里太不适合你,因为光谷你进不去出不来,人口密度太高;

3、适合投资,适合出租。


项目交通

1、地铁:地铁一直都是光谷的痛,目前已经通车的2号线延长线和11号线都没有辐射到联想江城雅居的位置。与项目最近的地铁站是2号线延长线黄龙山站,距离约1.5公里,此外距离地铁11号线光谷火车站约2.1公里。


另外南湖大道上规划有地铁13号线,在武汉一张图上可以看到,13号线预计站点就在南湖大道与关山大道交汇处,也就是在该项目项目附近,根据规划图上来看,距离约270米,若规划落实,该项目也是妥妥的地铁盘了。

13号线规划站点测距:


近日,有网友留言建议关山大道修建地铁,官方近日回复称:根据市政府批复的《武汉市轨道交通线网规划(2018-2035年)》(武政办[2018]155号),关山大道规划有轨道交通29号线。


2018-2035年远景规划示意图:


2、有轨电车:光谷有轨电车已经于2018年4月1日正式开通运营,阿松亲测从该项目附近附近坐有轨电车到珞雄路净运行时间大概需要20-25分钟,还不算等车时间,全程龟速行驶,基本上每个红灯都要停!真是泪看共享单车把车超!不知道以后有轨电车会不会让关山大道房子跌价呢?



3、自驾:民族大道、南湖大道、关山大道都是世界有名的堵点,关山大道现在500米一个红绿灯,简直让人崩溃!现在出门被堵着还是小事,记住千万不要被有轨电车给撞飞咯!小心电车!


光谷三环内目前可以指望的快速路就是光谷大道高架桥,但沿途匝道设置还不太清楚,可能未来对项目有所帮助吧。

南湖大道:


门口关山大道:


对于光谷三环内的交通,阿松只想说:2轮的电动车为王!


项目配套

商业配套方面:联想江城雅居自带有社区底商。之前光谷的商业=光谷步行街,关山大道在很长一段时间里,只有光谷天地一个像样的商业体,但是在近几年关山大道商业迎来了升级换代,目前在关山大道沿线一系列的商业已经崛起,并且商业都较为集体,例如近7万方的光谷天地、新世界K11商业,以及17万方保利时代广场商业,两个商业各有侧重人流量都很大,能较好的为周边辐射的居住区居民提供更加优质及便利的生活配套。

沃尔玛:


K11商业体:


保利时代广场:


除此之外,项目西边的中建大公馆自带32万方超大商业,其中包括一栋262米高写字楼。底下的商业盒子据说已经初步和银泰集团达成协议,由银泰集团来开发和运营商业(目前还没有确定)。另外,项目配建有光谷图书馆和影剧院,这些配套都是可以共享的。

中建大公馆商业规划图:


教育配套方面,项目自带一所幼儿园,此外项目临近光谷一小东校区,这个学校是光谷本土很牛的公立小学。2019年教育划片里,它是被划到了光谷一小东校区!


不过有小道消息说的是关于二手房交易注意事项,如果光谷一小东校区的生源满了,联想江城雅居就可能会被划到光谷六小,在光谷坐标城的南面,这个学校相对就差很多了!具体的对口信息还是要以当年的政策为准。


此外,按照目前的教育局划片,光谷十小的对口初中也是光谷实验中学(万科红郡附近)。光谷实验中学是光谷比较好的初中,光谷一、二、五、六小都对口这个初中,真的担心到时候装不下要爆炸!



产业配套:产业是区域发展的核心驱动力,阿松平时被问的最多的问题之一就是“在光谷软件园上班买哪里的房子好?”仿佛所有的人都在光谷软件园上班..等关山大道几座写字楼几年后完全成型,这才是名副其实的CBD。

联想双子塔:


光谷软件园:


医疗配套:关山大道三医院距离项目约2公里。

其实光谷三环内最缺乏的是公园配套,人挤人转不过身,没有一个开阔的地方可以放松一下。不过该项目北边距离武汉科技职业学院不远,大学资源可以稍加利用,作为休闲锻炼的去处。


关山大道楼市现状

关山大道作为光谷区域的黄金大道,一直备受购房者的关注,其沿线的楼盘一入市就广受关注,关于关山大道的楼市情况之前阿松也介绍过,可以来回顾一下二手房交易陷阱。


1、关山大道货量非常少但是购房需求大

其实关注光谷的人应该都有发现,目前关山大道的货量越来越少,其中泛悦城、保利时代基本售罄,琨瑜府所剩货量也不多,其他楼盘大多是小户型且是筒子楼居住舒适度一般,关山大道真的是到了房源告急的程度了!但是还有一个残忍的事实是,目前关山大道附近几乎已无土地供应,但关山大道的区位价值在整个高新属于核心地段,商业配套和居住氛围也有很好规划,从楼市热度及区域价值来看,关山大道沿线楼盘的潜力还比较大。


2、价格跳涨厉害

近期光谷片区各大楼盘价格上涨势头还是非常明显的,各大楼盘价格都有明显的跳涨的情况,平均上涨大约在1000元/平左右,下面阿松来做个简单的梳理。

①正荣紫阙台最新1号楼均价约25000元/平,相比前期上涨约1000元/平,毛坯销售。


②保利时代33号楼带装修整体均价24200元/平,相比前期开盘价格上涨1000元/平。


③龙湖光谷城首次开盘毛坯备案价15000元/平,外加3000元/平装修,成为光谷首个均价超过18000元/平的高层住宅,目前光谷东的楼盘差不多上均站上了18000+的台阶。


⑤光谷未来城2018年年底就已2次提价。该楼盘已于2018年12月取证C地块2、3、5号楼,均价约18600元/平,含3000元/平装修,相比上期开盘上涨约600元/平。此前项目B地块开盘均价为18000元/平,相比于上半年A地块价格上涨约1000元/平,也就是项目两连涨,共涨1600元/平。


纵观上面的涨价楼盘,不该涨的、该涨的也都已经涨了,光谷虽然还是那个光谷,但价格已不是当年的价格,虽然房住不炒,但买房还是要赶早。


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