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宝业光谷丽都楼盘测评

宝业光谷丽都楼盘测评



宝业光谷丽都项目总用地面积约12万平米,总建筑面积约30万平米,项目由18栋16-33层的ART-DECO新古典主义高层,错落有致围合而成。汇聚诸多超越同业的高标准设计于一身,18%超低建筑密度、36%高绿地率、4万平米中央景观花园、近100米超大楼间距、人车分流交通动线设计、豪华泳池、下沉式会所、架空层入户花园设计、酒店式精装入户大堂、断桥铝合金门窗、中空隔热隔音玻璃、多重智能安防系统等诸多高标准配备为一体,全力为光谷精英打造一个生态、人性、宁静、舒适、安全的五星级惬意居所。  公交583、811、572路至终点站龙城路冯徐村下车即到,另有570、732、733、739、915、901多路公交到民族大道顾庄村站下车步行10分钟即到。 宝业光谷丽都地处中国光谷核心区关山板块内,三环线以北、民族大道以西,沿龙城路往西约500米即到。宝业光谷丽都区位优越、配套成熟、品质一流,项目汇聚诸多超越同业的高标准配备于一身,是光谷核心区集精品住宅和风情商业街为一体的大型高档人文社区。

宝业光谷丽都周边高等学府林立、人文气息浓郁、环境优美,百年名校华中师范大学、中南财经政法大学等环伺左右,项目北瞰南湖碧波荡漾,狮子山郁郁葱葱,南眺万亩汤逊湖烟波浩渺,占据了光谷核心区不可多得的风水宜居宝地。 宝业光谷丽都周边高等学府林立、人文气息浓郁、环境优美,百年名校华中师范大学、中南财经政法大学等环伺左右,项目北瞰南湖碧波荡漾,狮子山郁郁葱葱,南眺万亩汤逊湖烟波浩渺,占据了光谷核心区不可多得的风水宜居宝地。

宝业光谷丽都周边配套成熟完善,坐拥中百仓储和武商量贩两大大型超市,下楼即享两万平米成熟风情商业街,10分钟车程内,光谷步行街、新世界百货、光谷天地、沃尔玛、家乐福等大型商超一应俱全,省中医院、市三医院等医疗资源唾手可得,更坐享光谷五小、华师一附中、加拿大枫叶国际学校等国内一流教育资源,宝业光谷丽都可谓是丽质天成,充分诠释了国际大都市的精致生活享受。


宝业光谷丽都共分三期开发,本次推出的是三期房源,共368套,也是项目最后的4栋楼。

宝业光谷丽都也真是能捂盘!该批次房源原定于2016年9月开盘,不过开发商察觉到了彼时市场迅速火热升温,一直把房源捂着不卖,目前已是准现房。

宝业光谷丽都一期和二期已于2013-2015年售罄,三期本来定于2016年销售,后来捂盘至今。

目前宝业光谷丽都三期即将推出15、16、17、18号楼,户型为66-103㎡二房、三房。

首先说一下三期的情况:

1、宝业光谷丽都共分为2个地块,其中一期和二期是一个大的地块,三期是一个单独的小地块,一共只有4栋楼,小区环境比较小。

2、三期南面一线临三环线和高压线,属于项目位置最差的一期,这也就是户型面积最大只有103平,居然还设计出66平这也的户型,基本是给纯刚需准备的。


房源详情:

15号楼为15层,2个单元,2梯4户;

16号楼为14层,2个单元,2梯4户;

17号楼为18层,1个单元,2梯4户;

18号楼为18层,1个单元,2梯4户;


66平户型为市面上罕见的一房两厅一卫结构,位于15号楼2梯4户中间2套。66平这样的户型在市面上基本绝迹,只有这种几年前规划的老小区才做的出来。如果想改成2房,项目提供的方案是把客厅的一部分+阳台隔成一间房,这也基本上就牺牲了客厅。阿松建议可以用一个玻璃门来隔成一间房,睡觉的时候拉上窗帘,也可以兼顾客厅采光。

84平户型为16-18号楼中间2套,全朝南不通透2房,这种户型5年前非常流行,但现在基本上已经被连廊结构完全替代。这样的户型虽然南面采光好,但是北面无窗户,结构不通透,居住起来并不舒适。

93平B3户型为15号楼通透边套两房,户型不方正,看起来比较奇怪。93平居然也只做成2房,足以证明公摊很大。不过该户型的优势是南北双阳台,还带2个飘窗。

93平B4户型为16号楼边套,同为93平,这个户型就做成了小三房,两个卧室朝南,看起来也清爽了一些。不过北面那个房间是在太小,仅为1.6*2.4米,不知道能干什么,客厅是朝北的横厅。http://www.bifangjia.cn/ 

103平户型为本次开盘中最大的户型,位于17、18号楼边套,三房两厅两卫,可以说是三期最好的户型了。该户型两开间朝南,餐客厅分离,北面有一个阳台,可以改造成完整的三房。

很明显,15、16号楼就是整个规划的炮灰,因为临三环,位置很差,因此把户型做的也很小,结构做的也比较雷人。

宝业光谷丽都平面图(高清平面图可以加入阿松知识星球查看):

宝业光谷丽都总体经济技术指标:

不过,第一排15、16号虽然被吵死,但日照情况还是不错的。

一期和二期户型分布:


宝业光谷丽都楼盘评测:

一、区位:光谷民族新城三环内超成熟纯居住区 与光谷5KM若即若离

宝业光谷丽都位于民族新城内,民族新城为纯居住区,在这一有锦绣龙城、宝业光谷丽都、光谷地产梅花坞、光谷自由城、明湖豪庭、中国铁建梧桐苑等等十几个楼盘。在内拥有良好的社区商业配套,以满足周边居民生活所需。而宝业光谷丽都距离两大产业园区:光谷金融港、光谷软件园也距离相对较近。距下图测距可以看到距离金融港直线距离3.6公里,距离软件园直线距离2.8公里,是相对比较近的距离,内也有较多的业主就在这两大产业园内工作。

当然在光谷的商业还是光谷广场,而宝业光谷丽都距离光谷广场的直线距离为5公里。

小区位:

北面为龙城路、梅花坞

西面为天际路、南湖社区

南面为三环线、名湖豪庭

东面为中谷苑、锦绣龙城

区位点评:光谷民族新城就是个纯居住区,周边非常成熟,但区域内没有地铁,地块也开发基本完成,不会有很大发展。但毕竟是光谷三环内,周边有光谷软件园、大学园路等大量产业和人口,居住需求十分旺盛,区域的房价也跟得上武汉平均步伐。


二、交通

1、首先就要说的是这里拥堵的交通。宝业光谷丽都位于龙城路里面,距离主干道民族大道1公里左右。龙城路为双向四车道,周边有锦绣龙城等多个大型小区,两边经常停满了车,可以行使的通常只有2个车道,而在高峰期更是拥堵不堪,有时一段1公里路5-10分钟都出不去。

其次,除了龙城路上民族大道之后,如果直接上三环线还比较方便,特别是光谷大道高架通车之后,光谷的快速路网才能成型。但如果从民族大道往光谷方向走,那才是真的要命。民族大道与南湖大道、雄楚大道的十字路口都是世界著名的堵点,就算你开的玛莎拉蒂,也只能泪看电摩把车超。

阿松随便找了个周末下午的时间进行测试从宝业光谷丽都开车至光谷广场,5.4公里距离需要近1个小时,要知道,人正常的步行速度都有3-5公里一小时,简直呵呵哒,现阶段这里就是死胡同。

其实民族大道上这2大堵点是有规划立交的,不过由于9号线等原因,修建无期。

2、民族大道的9号线N年前就规划了,不过已被连续2次从第三轮和第四轮地铁规划中踢出,目前修建无期,被网友形象的称为“久耗线”,网友对9号线的评论是“一千年以后,世界早已没有我”。

就算9号线建设,其最近的站点也预计位于水蓝路与民族大道路口,距离宝业光谷丽都还是有一公里多距离。

3、武咸城际铁路于2013年12月28日正式开通,由武昌火车站开往咸宁南站。在宝业光谷丽都设置了南湖东站,从理想情况下看,宝业光谷丽都距离南湖东站步行约10分钟的路程还是比较近比较方便的,如果从南湖东站做城铁预计15分钟就到了武昌火车站。但现实十分骨感,由铁道部运营的城铁一天只有不到5个个班次,其中停靠汤逊湖站的就更少了,恐怕一两个小时才能有一趟城铁路过。

4、门口公交车还是比较多的,不过人多,速度慢。

总体来讲,宝业光谷丽都除了开车上三环还稍微好一点之外,交通是十分糟糕的,用电驴来代步是更现实的。


三、配套:

1、教育配套:

项目周边有光谷五小,这个片区的楼盘基本都对口五小,五小在光谷众多学校中属于比较一般的,目前区域人口超多,五小容不下,近两年还完成了扩建。

三环外天祥尚府旁边的汤逊湖小学被华师一托管,但由于隔了三环线,与宝业的对口可能性不大。

光谷五小目前对口的光谷实验中学。

2、商业配套:

成熟是项目最大的优势,武商量贩锦绣龙城店、中百仓储、锦绣龙城菜场等,再加上整个龙城路两边的商业街,生活配套完全不用发愁。

不过更大些的商业综合体,还是得去关山大道上,如光谷天地、保利时代广场、光谷K11等,与项目还是有一定距离的。


3、公园:韵湖公园目前已建成开园,距离宝业光谷丽都步行约1公里左右,需要沿着天际路跨过三环线才可以抵达。

总体来讲,宝业光谷丽都配套还是非常成熟的,学区配套一般。


四、品质:

1、宝业这个开发商比较一般,开发的项目不多。

2、项目为实景现房,基本都做好了,又是毛坯,没有很大品质风险。

3、一期二期已经全部交付,虽然不算很高品质,但整体还过得去。不过三期是一个单独的组团,小区规划和绿化都不如前两期。

4、三期368户配备267个车位,车位配比仅1比0.72,不算充足。

5、地上有54个车位,三期没有做到完全的人车分流。

品质点评:

阿松一直都有观点,就是尽量去买最近新规划的小区。因为武汉的建筑标准在2014年左右有了一次较大提升,在此之后规划的小区楼盘品质、户型设计、车位配比都更好。而宝业光谷丽是2014年之前的规划和指标,很明显是上一代的住宅设计,各项指标都相对落后,如果你用今天的价格去买上一代的房子,就犹如你买了一个二手房,品质感会略低一点。

品质点评:正常刚需品质小区,阿松认为至少比隔壁锦绣龙城品质要强不少。


五、价格:

宝业光谷丽都的价格是一个非常大的悬念,开发商捂盘这么多年,无非就是等着涨价,不过现在限价这么死,会给你放价格吗?

据网友的反馈,宝业光谷丽都置业顾问目前对外透露的心理价位是15000-18000元/平,也有说是16000元/平的。

参照周边的楼盘,位于光谷民族新城三环外的天祥尚府,2017年下半年最后一期开盘备案均价为12000元/平,而光谷目前备案价最高的楼盘中建大公馆距离约公里左右,备案价22000元/平。而光谷地王正荣紫阙台最南面距离宝业光谷丽都仅不到2公里。宝业光谷丽都的价格是参照哪边?


宝业光谷丽都2015年均价为7600元/平左右

2016年,二期曾最高卖到了8600元/平

但后来是怎么备案到13000-16000的?不得而知。

目前,同小区二手房成交价大概在18000元/平左右,大家都知道现在二手房市场还是非常疯狂的,如果宝业新房卖18000,那现在没有性价比,虽然不能说是站岗,但基本无太多投资价值。如果在15000元/平左右,还是适合入手的。


六、不利因素:

第一排15、16号楼紧邻三环线,三环线双向八车道,日夜车流奔流不息,而且超多大货车,可以说几乎没有安宁的日子了(关上窗户会好一些)。就算是第二排的楼栋,也会受到三环噪音和灰尘影响。

而且三期和三环线之间还有一排高压线,以后估计也不会入地的。

二期看三环:

从三环看项目(前几年的老图),可以看到高压线:


阿松综合点评:

1、光谷三环线,光谷民族新城纯居住区,生活配套成熟,人口密度高。

2、周边交通拥堵,短期内无地铁规划,连有轨电车都没有。

3、光谷三环内由于交通十分拥堵,因此几公里距离也让人感觉很遥远,这里离关山大道虽然不太远,但区域价值比关山大道还是差一截的。

4、周边商业配套比较成熟,预计对口光谷五小。

5、小户型为主,户型结构不敢恭维,属于老一代的户型设计。

6、老一代小区规划,刚需品质。

7、价格扑朔迷离,同小区二手房价格18000元/平左右。

8、毛坯、准现房是很大的优势。

9、当期离三环线很近,噪音较大。


经纪人点评:


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