二手房交易流程及税费

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武汉买房,买中心就一定对吗?真的不一定!

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资产配置不是一蹴而就

提问:徐sir你好,我现在和老公名下有三套住宅,一套公寓。所有物业面积都在100平米以下:

雄楚大道金地中心城,90.7平,出租3000元每月,可卖180w左右,目前空置,没想好出租还是出售;

鲁巷转盘处的健龙尚谷杰座,50平,出租2300每月,出售约110w,目前空置,没想好出租还是出售;

前自住当代国际花园,97平小三房,公寓在龙湖新壹城。

金地中心城的房子有少量公积金贷款在还,其他房产全款购入。


家里情况:2个孩子在上幼儿园和小学一年级,自住的为学区房,可以保证两个孩子的学籍,须保留。


资产情况:卖掉金地中心城180万,健龙110万,手上30万现金,家庭年收入40w。公积金用了一个名额的38万,双方都有余额可贷款。


想请教下一阶段房产如何整合优化,有几个纠结的点:

1、现在住的房子是新搬进来的,上学方便,但面积不大,想在附近买一套高品质大户型自主,别墅或者140以上的均可。可是周边没有新房在售,目前的房子将就也能凑合几年,所以有点犹豫需不需要折腾?

2、去年年底这两套房子可以多卖30万+,目前是否是卖房时机,我担心卖了两套房子后,鲁巷转盘的综合体和地标都修好了,且楼市目前处于攀升态势,估计放一放价格会有攀升,所以一直在纠结现在该不该出手?

3、如果下决心整合,是应该卖掉两套换一个二套房名额,或者只卖掉小户型去红莲湖梧桐湖去买一套不限购的别墅投资?

4、或者都不卖,全部出租等升值?

5、目前有同事推荐瑞安的光谷创新天地,有点心动,你怎么看,值得入手吗?   总得来说就是希望资产稳健增长,又不要有太多压力,不想贷款太多。徐sir急需你的建议,或者有更好的整合方式也可以,非常感谢

   

回答:首先分析一下你的这几套房产情况,再帮你做个最优整合。

三套房都属于刚需小面积,对于四口之家来说,太局促了,万一父母来带个孩子,根本挤不下了,连早上上班,家里人上厕所都会成问题,你现在不是考虑换房,而是必须置换一套四房以上产品。

金地中心城不属于光谷核心地段,未来只会跟涨,不会领涨。光谷现在势头在光谷东,未来也肯定看光谷东,这个位置只会被边缘化,再说周边没有太多变化,地铁,学校,配套都已经成型,极好出尽,价格也相对恒定。90平面积略显尴尬,如果120-130平,价值更大。

健龙尚谷杰座面积更小50平,我曾经反复说过,这种产品缺点:过渡性,占房票,居住功能缺失,优势:好出租,总价低,回报率相对高。

当代国际花园肯定是好项目,学区房,地铁口,大社区,人气旺,二手价一直很坚挺,未来也是硬通货,随时买随时卖,总有人会接盘,这套房唯一不足就是:面积太小,四口人相对拥挤。

龙湖新一城就暂时不提,我们是邻居,以后跟着我做酒店,回报率高。

纠结点1,这套房肯定是过渡性,周边没有新房是必然趋势,存量房是后市相对市场化的趋势,全部进入二手房市场才能真的判断出你的房产价值。

解决办法:同时卖掉金地,健龙,在当代直接买套大三房,老人住90的,你们四口之家住120-140的,同一小区2套房配置,留足一碗汤的距离,既解决了你的居住面积扩展问题,又解决了老人带孩子问题,还能互不打搅,又彼此照应,所以折腾是必须的。

纠结点2,去年6月份之前的确是最高价,虽然说你的房子回调了30w,深想一下你要再买的2手房,别人也一样回调了,并不吃亏,只不过没有做对一个小波段而已,如果你去年多卖30w,今年等二手跌20%,再入,这就是真的买房做T的高手,很难有人抛到最高点,又抄底。光谷转盘的成型肯定会带动一波行情,但我认为相比如火如荼的光谷东,大涨可能性并不大,毕竟现在东新管委会的主战场不在这里。而且转盘的问题在于商业迭代和周边没有高品质房拉价格。因此不需要纠结和犹豫,能卖就赶紧出手,置换更好的标的。

纠结点3和4,卖金地和健龙肯定是最佳选择,拿着现金可以在当代再拿一套大户型,做个大小搭配,而且学区房未来出手价格更高,剩余的钱,你可以去光谷东再买,关山大道,花山,梧桐湖都是可以考虑的。

最后说说光谷创新天地好不好,当然好,最小面积140,180,220,这种小区人群层次相对高,也更纯粹,打造的是下一个光谷武汉天地,未来潜力不可估量。但是其他盘也是不错的,光谷东的开发水平已经进入品质时代,开发商只有作出更好的产品才能打动买房人。

你的最佳配置应该是:

第一种,卖金地➕健龙后,买当代二手➕光谷东一套,两套小的出掉,换2套更有价值的大面积优质盘。

第二种,一套不卖,再买1套当代或光谷东,做一个增量配置。用2套租金供月供,压力不会太大。

第三种:3套全卖掉,换当代大户型➕光谷东一套➕梧桐湖别墅一套做长持。


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投资建议130平以内

提问:徐老师,一直关注你的问答,现在紧急求助!

本人92年,外地女生,刚单身,身高172cm,长相中上等,武汉大学本科毕业,奔驰代步,年薪百万起。

前男友大专,开奥迪,喜欢混富二代圈子,中等收入。


目前情况是这样的:我手上有近600w现金,2017年入手后湖融创融公馆一套143平,上个月用母亲名字抢了一套保利上城156平,两套房都没交房,现只能租房住。平时和男友谈恋爱,也尽量不提房的事,希望男方能买个大房子,可还没谈到结婚,这几天,男友以我没有房子为由,把我甩了。


现在我心力交瘁,备受打击,想好好整合一下我的资产,不想再租房了,特别想买个大房子,自己住,二手最佳,快交房的新房也可以考虑。因工作圈子在武昌,以武昌核心区为主,最好有湖,有江景的。


目前看了水岸星城,金沙泊岸,绿地金融城,华侨城,复地东湖国际,百瑞景,万达公馆,首付控制在300-400w,另外想再换台车,比如帕拉梅拉,卡宴或其他100~150w之间的车,剩下的钱还用于平时做生意周转。麻烦徐老师了,真心感谢

   

回答:徐 sir不懂感情问题,但是这种男友分的越快越好,他不在外面吃大亏,永远不知道你的好,找男人要找对自己好的,才可以任性撒娇卖萌。

首先分析你的2套房。

一、融创融公馆,后湖一轮暴涨后,一度突破2w➕,现在普遍回落1.8w上下徘徊,你的入手价应该不会低于1.7w带装修,扛了2年贷款,损失了首付利息,证不满2年,二手交易后期杂七杂八➕税费的11个点,对于接盘人来说,有点吃力,如果你急需出手,必定会折损你的实得价,折腾了2年,可能连利息都没赚回来,再加上143这种大面积的,

缺点:总价高,客群少,出手难。

优点:堆面积,省房票,赚的多。

二、保利上城,项目很优质,板块表现强劲,不论从性价比来说,还是未来升值潜力,地段,品牌,都很OK,1.45w带装修拿的,3年内必破2w➕,还是唯一毛病:面积太大,156平,二套接盘人得7成首付,势必挡住了一波客户,后期交易周期较长。整体来说,前面2套房标的价值分别为80,90分。

手上600w怎么打,来分析一下:

抛去100w车款,留100w周转,最多可用400w,按第二套,你可以买600-800万的房,武昌核心区,无非就是你看过的这些楼盘,具体怎么选

如果急需自住,肯定二手优先,按武昌核心区目前2.5-4.0万的价格区间,你可以够到的面积在100-200平,

二手以复地东湖国际>华侨城百瑞景蒂斯曼大厦金都汉宫绿地金融城水岸星城金沙泊岸华润橡树湾华润凤凰城金地国际花园万达壹号公馆楚天都市雅园蓝湾俊园统建锦绣江南万达公馆等,还有一些10年以上,不是品牌开发商的二手,我就不建议了。

这几个盘,我只是大概排了一个序,毕竟你是自住的盘,考虑实际需求为主,比如同时拥有学区,景观,品牌,品质,物业五大优势的盘,未来升值潜力绝对一骑绝尘,强者恒强。第二梯队再看地段,配套,户型,面积,绿化,容积率,阳光,楼层,朝向,装修风格等,每个人对房子的标准都有差别,二手只能实地去看,看好了我们再沟通具体房子细节。

如果可以等待,选择买新房的话,可以考虑复地东湖国际,万达御湖世家,融创一号院,华侨城,绿地海珀,联投中心,保利江锦,融侨天域,保利城,福星东湖城,沙湖九玺等,这些新盘大部分要等2年以上。

最后我给出的建议是:

第一种:投资导向为主

单身女生,建议小面积130以内,剩余的钱入2套不限购区域,或买2-3套公寓,做酒店,或买个安全的社区商铺,配置现金流,后期再整合其他的盘,置换更好的项目。

第二种:一步到位自住型

直接拿一套更大面积的150-200平,景观好,学区硬,户型俱佳的盘,一步到位,后期再卖出融创和保利,做别的产品类型投资。


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武汉市场仍有潜力

问:你好,徐 sir,我是温州人,在武汉这边做生意,14-19年连续买了7-8套房子,从2015年百瑞景,2016年楚天都市雅园,2017年泛悦城,2018年保利城,武汉入了4套,后来看长沙价格低,也拿了2套,结果限售4年,被套住了。还跟欧神去沈阳买了,感觉外地买房政策很不友好,关键是不在身边,心里有点虚。现在手上还有点闲钱,房票,贷票都用尽了,再买,哪怕不限购区域都要全款,接下来,我该怎么配置和整合我的房产?

   

回答武汉这几套房买的都很不错,

百瑞景,1.4拿现在破3,学区房,武昌核心区,价值大,关键是它的红利还没释放完,等武商梦乐城出来后,最少4w➕。

楚天都市雅园,中北路核心段,东湖无敌景观,到东湖绿道仅500米左右,16年正是起势阶段,翻一倍是基本数。后期华侨城,复地东湖国际拉涨后,还有溢价空间。

泛悦城,关山大道头部明星盘,地铁口,华科正门口,毛爷爷向你在招手,后期稳破3w➕,3年后看到4w➕,不涨都难。

保利城,徐东二环内,还未被完全开发的价值洼地,地铁,商业,学区都还没有到位,现在买入才是预期,预判,才是上升通道的机会,目前买的时候,就有倒挂,2年后稳破3w➕。

看样子,有人说温州人最会买房,真的不是盖的,武汉这几套房买入分数分别为90,90,85,90分,后期我同步看好。

关于长沙2套,沈阳也拿了,我不多做评价,徐 sir主做武汉,外地战斗力打7折,小玩一下可以,但是未必能赚到钱。相比武汉这种强二线,我只要有机会,会继续加仓。

那么到底怎么配置?长沙,短线是出不去的,沈阳,你如果是低于市场价拿的,可以守2-3年出手,如果高于,直接想办法退了或更名,宁可少亏,不要连利息都亏了。

武汉依然是你的重仓基地,用我刚才的PX大法,选到你合适的标的,我们再来具体研究值不值得入手,实在不想动脑筋,就买公寓产品,下一期我会重点讲一下如何买公寓,和公寓的价值所在。http://www.bimibi.com/ 


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自住首选潜力新区配套齐全

提问:徐sir,我是仙桃的,刚工作不久所以已限购了,现在想买一套自住房,可能也是未来的婚房,目前只能出30万左右的首付,想问一下,不限购区域哪里比较好?之前看了阳逻,汉南,但是又觉得阳逻离老家远了点?如果选汉南,请问可以买哪里?

   

回答:其实我还是蛮肯定你的眼光的,几个不限购区域里面,就属阳逻、汉南比较有发展潜力,因为有产业的优势。看你老家是仙桃的,相对而言,阳逻确实远了一点,目前汉南发展得也不错。

汉南又名经开南,顾名思义是经开区的南面。众所周知,经开区在“千亿区”排名中占据榜首,以先进的制造业优势领先于其他区域。其中汽车及零部件产业园、通航产业园主要分布在汉南。

房地产短期看金融,长期看人口。依托于产业发展,汉南未来将会有源源不断的人才引入,区域整体价值也会有质的提升,选择在汉南安家的人只会越来越多。

既然是自住婚房考虑就可以看看汉南核心区域,商业、教育配套齐全,一步到位,那么,新城庭瑞君悦观澜就很适合你。

首先,新城庭瑞君悦观澜的地理位置处于纱帽新城与老城交界之地,既享有老城区成熟配套,又能享受新城区发展带来的发展红利;

其次,项目周边一公里内几乎囊括了所有配套,项目对面就有一所幼儿园,西边还有规划的教育用地,附近还有区域重点中小学育才小学,纱帽中学、汉南一中等,商业还有大学城金街、奥特莱斯,医疗配套方面,汉南区人民医院距离项目才500米,配套齐全,生活氛围浓厚,比较适合自住。


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