二手房交易流程及税费

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武汉徐东村城中村改造K1地块

武汉徐东村城中村改造K1地块


2018年2月13日,武汉庭瑞仁置业有限公司(徐东村城中村改造K1号地块)新建公共设施与居住配套工程的规划方案在武汉国土资源和规划局公布。

本项目由保利与庭瑞合作开发,强强联合的大型房企。

二手房买卖流程规划净用地面积25134.12平方米,总建筑面积211737.36平方米,其中计容建筑面积153782.55平方米;拟建设2幢6层住宅、1幢33层超高层、1幢150米办公楼、1幢228米办公楼。

这就是说,该项目的住宅部分只有1栋高层,2栋洋房,只有248户,户均面积为123平。

工程计划表:

日光分析图:

位于友谊大道与才华街交汇处,该项目西面和北面都是成熟的居住区,交通方便,生活氛围浓厚,从武汉二手房买卖流程的效果图上看,写字楼为玻璃幕墙,造型时尚,品质感极佳。

位于洪山区徐东片区,友谊大道和才林街交汇处,规划图上的武汉规划属性显示为空白。

土地紧邻友谊大道,周围有万科金域华府、优活城、美林青城等知名楼盘,周边还有不少老小区。

庭里接过中森华烂尾地块,转手给保利发展。

2017年7月3日,武汉土地市场网上发布了洪山徐东村地块出让公告,该地块原为武汉中森华世纪房地产开发有限公司,用地面积25134.12平方米,容积率6.2,以协助法院强制执行方式,将该地块出让给武汉庭瑞仁置业有限公司。

事实上,这是武汉中森华世纪房地产开发有限公司2010年12月28日以总价5.88亿,每平方米楼面地价1896元购买的徐东村P(2010)171号地块中的K1。2013年,中森华陷入资金危机,旗下的项目纷纷烂尾,徐东村项目也是其中之一。

并且追根溯源,资料来源显示,2017年3月31日,庭瑞集团以网上司法拍卖的方式在淘宝网阿里拍卖行竞得该地块,最终成交价约14.019001亿元,楼面价约9000元/平。

8月3日,武汉土地市场网发布公告称,庭瑞集团旗下武汉庭瑞仁置业有限公司取得了洪山区徐东村的2.5万方商服用地。这片土地的原址是武汉中森华世纪房地产开发有限公司。

2017年8月2日,保利(武汉)房地产开发有限公司出资2亿元,在位于其下属洪山徐东村的土地上,设立武汉庭瑞仁置业有限公司。据天眼查资料,保利80%的股权和20%的股权,由此推测,保利或将携手庭瑞共同操盘徐东地块。

虽然项目名称尚未正式对外披露,但按照之前的二手房交易注意事项,很有可能是XXX保利庭瑞。

图形的实景图:

在此之前,庭瑞集团曾一度非常生气勃勃,接盘了国际丽都和汉口印象烂尾楼,再拿下汉阳燎原村地块,但该集团突然间似乎出了什么问题,大批项目被卖掉,燎原村改为保利庭瑞阅江台,汉南项目改为新城庭瑞君悦观澜,包括徐东村K1地块在内的项目,庭瑞均仅持有20%的股权,放弃了操盘权。

中森华烂尾风

2010年12月,武汉中森华世纪5.88亿斩获武汉徐东村P(2010)171号地块,其中,中森华徐东村城中村改造项目P(2010)171号地块被划分为K1--K5-5,土地面积6.05万平方米,容积率3.98-6.11,每平方米楼面地价1896元。

依据国土资源和规划局的土拍资料,该项目的土地被划分为K1-K5地块。在友谊大道和才华街交汇处,K1地块的西面和北面是现状居住小区;K2和K3地块分别在美林青城小区的东面和北面,地块较窄;K4地块在新绿美地小区的东面和北面,规划道路紧邻20米;K5地块在美林青城小区的东面和南面,规划道路较宽,地块形状较规整。

(上图为P(2010)171号地块的原始资料,各地块后期有扩建、规划调整)

从2013年开始,中森华陷入了资金危机,徐东村工程多次成为各媒体的头条,徐东村工程在市长信箱至今仍有投诉:

7月15日上午10点,洪山区徐东村K2、K3地块的土地使用权以4.3亿元成交。

由于与湖北珠江公司有关的K2、K3地块在原徐东村“城中村”改造项目中被司法强制拍卖,致使湖北珠江公司、中森华公司和徐东村委会签订的《三方协议》已无法履行,合同目的无法实现,并且中森华公司未能按照《三方协议》履行其支付义务,中森华公司已构成违约。

2016年2月,湖北供销徐东民生广场置业有限公司通过司法拍卖的方式竞拍了徐东村城中村改造项目中与珠江公司相关的K2、K3地块。

按照湖北省武汉市中级人民法院《竞买须知》和武汉市规划部门的要求,湖北供销民生公司与湖北珠江公司签订了约13560平方米的出让合同,与该公司共同竞拍K2、K3地块并宗开发。

2016年12月4日,湖北珠江公司与湖北供销民生公司签订了一份《协议书》,将原来转让给中森华公司约13560平方米土地的相关权益转让给中森华公司,转让价格为人民币13500万元,协议约定转让价格在三个工作日内一次性付清。

湖北省供销徐东民生广场置业有限公司的实际控制人为湖北省供销合作总社,其主要股东为:湖北供销民生广场置业有限公司持有的60%股权、武汉利好房地产开发有限公司持有的20%股权、武汉朗恒实业有限公司持有的20%股权。

该地块为徐东苑项目,规划建筑面积为32468平方米,其中1#、2#楼为住宅,商业用房为2550平方米。

规划为中森华徐东国际红馆的K5地块。

所以现在出现的徐东村的K1地块不能被称为烂尾楼,而只能被称为烂尾地,也就是说,二手房交易陷阱的项目还没有启动,开发商资金已经不能运作,甚至土地款也没有支付。

徐东的新房供不应求。

根据目前徐东片区房地产市场的现状,作为武昌核心板块,徐东片有许多高端商业、公寓等项目,而纯住宅项目却很少。其原因主要在于位于武汉内环核心的徐东大街沿线,近年来土地供应较为短缺。

新近推出的新盘有颐桂苑(均价20000元/平)、保利城(均价20000元/平)、福星惠誉东湖城(均价18000元/平),这些盘都是武汉周边房价最低的区域。

和武昌区相邻,无论是沙湖片区还是杨园片区,目前新房均价在30000元/平左右,比如保利江锦。本年度周围还有南山杨园工程、融侨天域、博译名门等。

目前尚不确定项目入市的时间,住宅体量也很小,主要以商业为主,对这一地块有兴趣的购房者可以关注一下。




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