二手房交易流程及税费

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总价50万起买二环旁现房?两大硬伤你恐怕招架不住!

总价50万起买二环旁现房?两大硬伤你恐怕招架不住!


近期,有不少粉丝问“武汉阿松”,听说南湖旁边有个楼盘,才12000多,价格仅为周边盘的一般,不过是还建房,能不能买呢?

该项目算是优缺点都非常明显的,估计项目一出来还是很多人感兴趣,之前还有人在“武汉阿松”的知识星球和微信上专门来咨询。


“武汉阿松”也经过各方打探,今天详细介绍一个这个楼盘。


南湖锦城

(洪山区-南湖)

主推建面约40-135平房源

毛坯销售

预计毛坯均价12500元/平

该项目还建房

均为现房或准现房

目前可直接认购

现阶段暂时不能办证

据传后期可办证

项目临近武昌殡仪馆和污水处理厂


项目基本信息:

南湖锦城位于楚平路与康福路交汇处,该项目为东湖高新区和洪山区的插花地带。项目总规划面积约33万方,其中,住宅30万,商业3万方,共包含12栋住宅和3万方沿街商业,共3300套房源。该项目基本都是现房或者准现房。


问题一:还建房打包拿出来对外卖 相当于二手还建房房

二手房买卖流程的分析,该项目应该是中建星光城的还建房项目(刘家咀还建房),后来被某公司从这些村民手上收购回来,再以差不多12500元/平的均价再销售出去,该公司可以赚差价,所以才有了这个项目重新出现在市场上。但实际上这些房源都已经名花有主了,还建房理论上是不能拿出来对外销售的,而是直接还建到村民头上。不过现在村民可以协助做更名,相当于二手房的意思(但交易流程与二手房不同)。


问题二:大武昌2.5环南湖北岸,北边殡仪馆南边污水处理厂


南湖锦城位于区楚平路与康福路交汇处,位于武汉二环与三环之间,大区位属于南湖北岸板块,距离二环线约3公里,距离南三环线约4公里,距离雄楚大道约900米,距离南湖约700米,环线位置还是不错的。

值得一提的是,项目为东湖高新区和洪山区的插花地带,该周边楼盘来判断,一般是属于洪山区,但南湖锦城对口划片又是东湖高新区的光谷十一小,具体是哪个区大家可以自行查证。


项目微观区位:

南湖锦城北边是康福路、武昌殡仪馆(未来规划为绿化用地);

东边是市政道路、规划文化设施用地(现状是农副产品批发市场)、光谷十一小学;

南边是市政道路、污水处理厂、南湖;

西边是楚平路、规划教育用地、住宅小区、保利蓝海郡。


项目北面一街之隔就是武昌殡仪馆,可以说是一线看殡仪馆。下图楚平路右边就是武昌殡仪馆,为了不让大家做噩梦,本文就不放具体实景图了

不过为了打造洪山大学之城,武汉殡仪馆是规划要外迁的,目前用地性质已经变更,变更之后为绿化用地。

不过目前了解到,由于资金问题,搬迁工作推进缓慢,暂无明确时间表。其次,与殡仪馆一起的还有大片的墓地,墓地是否搬迁还是个未知数(墓地在规划图中一般也可能显示为绿化用地)。也就说买这里,近几年都要忍受与殡仪馆为邻的局面了。


项目周边另一个大的不利因素,就是南面为熊家咀污水处理厂,目前已建成,规模很大,几乎不会搬迁,住这里几十年要与臭水为邻了。

南湖锦城南边隔着污水处理厂之后就是南湖,抛开污水处理厂不谈,看湖效果是非常不错的,且南面看湖。此外项目周边不少。

南湖航拍实景:


区位点评:

1、项目位于洪山区二环外,靠近二环线,所处的南湖北岸区域属于发展比较成熟的板块,基本生活配套很充足。

2、周边学校、湖景都有,配套也不错。

3、但是该项目北边是殡仪馆,南边是污水处理厂,实属尴尬,不过据说殡仪馆后期会搬迁,现阶段规划一张图上显示殡仪馆所在地方是规划的绿化用地。


问题三:单价总价都很诱人,但无法正常按揭贷款

据了解,南湖锦城毛坯均价在12500元/平左右,看到这个价格确实是震撼,如今整个价格基本都只能买四环边的项目了,作为一个大武昌二环附近的位置,这个价格看似是比较罕见的。



该项目又是以小户型为主的,最小的约40平的户型,总价仅50万左右,光看武汉二手房税费的数据,“武汉阿松”都觉得不可思议,50万在三环内作为首付款基本都选择不多了,更不谈总价。


同区域内来看,南湖锦城周边城投瀚城璞岸毛坯均价在23000元/平左右,最低首付门槛也需要79万左右,另外项目对面的保利蓝海郡二手房均价约21000元/平,与南湖锦城价格相差8500元/平。


不过,还建房由于性质和品质的限制,价格是无法与商品房相比的,其流通性本身就很弱(类似公寓只有同地段住宅一半左右的价格),所以不能看着便宜就觉得很值,还要多方面对比。

比如白沙洲三环内商品房16000+,而长江鑫都还建房才8000+,湘龙鑫城12000+,基本是同地段商品房的50-70%的价格。


据说这个盘是某公司从还建的村民手上买过来的,然后再加价卖出,并且目前依旧是还建房的性质,所以是无法通过银行做按揭贷款的,就只能做消费贷,就类似于之前我们做装修贷款一样,据说最多只能贷款10年。


问题四:划拨用地,现阶段无法办证,据介绍后期可以办证

因为该项目就是还建房,还建房目前是无法办证的,不过据传后期是可以办证的,而且以前还建房有办证5年内不能交易的政策限制。

今年4月底的时候确实出了一份征集意见稿的,上面显示,位于村庄规划确定的现状农村居民点或者城镇规划确定的建设用地范围内,且属于2017年度土地变更调查确认的村庄建设用地或者建制镇范围内的农房,因无权源材料或者权源材料不全无法直接办理不动产登记的,按照本意见开展宅基地使用权、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记发证。


项目方的理解是,以后集体建设用地实施一户一宅,住户可申请确权,有可能解除5年才能交易的限制。不过大家还是要仔细解读政策,避免风险,“武汉阿松”无法准确解读。


关于该项目的办证问题,是有一定风险的,反正现阶段是无法办证的,未来能不能办证和交易,大家自信判断,“武汉阿松”不对信息准确性负责。


项目交通:多条主干道在周边

距离地铁约900米

南湖锦城因为位置还算比较中心,周边主干道不少,北边雄楚大道及高架、东边楚平路连接的南湖大桥也已经通车,可以直接跨过南湖连接南湖大道。东边有民族大道、光谷大道,还能通过雄楚大道连接二环、民族大道连接三环线。自驾比较便利。



另外,根据规划,项目北边的康福路道路将由20米拓宽至30米,西边的楚平路道路由20米拓宽至25米,届时周边路况将变得更好一点。


项目周边规划建设的两湖隧道工程,根据规划,该线路从南三环一直到秦园路-三阳路隧道,是武昌新规划的南北向重要快速路。根据规划,该项工程全线预计设置出入口6处,按城市快速路标准建设,车道数为主线双向6-8车道隧道建设方式。


项目距离雄楚大道高架不远,且位于南湖大桥沿线,交通路网比较完善,待后期两湖隧道建成,未来璞岸业主出行武昌就不需要走雄楚大道,可直接避开拥堵路段,后期的交通出行有望有较大突破。


公共交通方面,项目北边距离地铁2号线杨家湾站约900米,短期内没看到周边有其他地铁规划。2号线路线很长,贯穿大汉口和大武昌,也串联起武汉几大重要商圈,换乘站点也很多。



项目东边楚平路上有785路公交可达。


项目配套:自带社区商业  周边配套成熟

商业配套方面,南湖锦城自带约3万方商业,周边不少成熟小区,基本生活配套非常成熟,项目东边就挨着农副产品批发市场,到杨家湾地铁站也有商业,另外周边还有光谷广场商圈、光谷K11及街道口商圈。


教育配套方面,项目西边一路之隔有规划的教育用地,区域有光谷十一小学、鲁巷实验小学分校、还有洪山高中等,教育资源不少。据了解,2019年南湖锦城可在洪山实验外国语学校与光谷11小两校自主选择入学(具体以当年教育划片为准)。


医院配套方面,项目周边4公里内有湖北省荣军医院、湖北省肿瘤医院、武汉市第三医院光谷院区等。


此外项目周边有武汉工程大学、光谷职业学校、长江职业学院等,大学配套可以共享,周边也规划打造洪山大学之城。


配套点评:项目自带商业加上周边成熟小区多,商业和学校配套都比较丰富,南边可以看湖。


房源信息:实景现房

约40-135平户型超多

南湖锦城总体量约33万方,共有12栋住宅,大部分楼栋已经交房,部分楼栋也即将交付,整体都是现房或者准现房。该项目是还建房性质,因此现阶段是无法办证的,不过据说后期可以办证。


该项目户型非常多,基本都是以小户型为主,下面来看看他的户型。


建面约40平户型  一房一厅一卫

该户型卧室带有一个飘窗,另外还有一个较大的阳台,两面采光,属于比较舒适的小户型。


建面约60平户型  一室两厅一卫

该户型带有一个阳台,因为是毛坯销售,可以改造成两房格局。


建面约64平户型  两室两厅一卫

该户型做了两房,且还有两个阳台,优化面积较多,可以拓展出一间书房或者儿童房出来,不过厨房挨着卫生间的设计有点迷。

建面约70平户型  两室两厅一卫

该户型客厅带有阳台,两个房间分开设计,不过次卧私密性相对较差。


建面约78平户型  两室两厅一卫

该户型两个房间都带有飘窗,餐厅外面有一个较大的阳台,不过这个阳台没有窗户,餐厅客厅的采光就有点尴尬了。


建筑面积约82平户型 两室两厅一卫

该户型动静分区较好,双阳台设计,不过卫生间的光线会比较尴尬。


建面约99平户型  三室两厅一卫

该户型是比较紧凑的三房,三个房间的光线还不错,主卧带阳台,次卧带飘窗,不过客厅的采光面比较窄。


建面约108平户型 三室两厅两卫

该户型比较方正,双阳台设计,主卧做了独立卫浴,且南北贯通,动静分区较好。


建面约109平户型 四房两厅一卫

该户型109平做了四房,非常紧凑,但是四个房间一个卫生间是认真的吗?早上排队的场景估计会有点夸张。


建面约112平户型 三室两厅一卫

该户型双阳台设计,可优化面积较多,两个飘窗和两个阳台。



“武汉阿松”综合点评:

1、南湖锦城位于南湖北岸板块,属于大武昌核心区,环线位置和地段都还不错,周边交通、配套都比较完善。

2、但是项目周边环境比较极端,可以看到南湖本身是居住环境还不错的,可北边挨着武昌殡仪馆,南边挨着污水处理厂,不利因素明显。

3、项目户型面积段也很丰富,尤其是小户型占比很大,是市面上很少见的,但是户型设计有一些比较尴尬。

4、项目是还建房性质,现阶段不能办证。

5、项目是现房,可以看到小区实景图,且即买即住。

6、项目价格远低于周边商品房,但由于还建房性质不一样,且周边有巨大硬伤,具体性价比大家可以自行判断。


PS:南湖锦城项目性质为还建房,周边有重大不利因素,购买有一定风险,本文仅为第三方楼盘信息分析,并未推荐大家购买,请大家谨慎、全面的了解项目。


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