二手房交易流程及税费

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在武汉为什么买不到低于市场价的房子

在武汉为什么买不到低于市场价的房子?



提问:房姐,你好!光谷东版块和滨江商务区选哪个?看了一下 光谷东目前只有南山府 绿地星河绘位置还可以,明年可能有广电和龙湖,这四个选哪个?滨江商务区目前在卖的好像只有月亮湾壹号和保利滨江中心,您推荐那个?或者有没有别的推荐?
回答:你好,楼市里面很多人会误解一句话“强者恒强”。比如二七滨江 武昌滨江,因为武汉城市最开始发展的是长江沿岸,这些板块先天条件决定了他们的起始价格就很贵。
但是纵观北上广深,近几年涨幅最大的恰恰是规划利好的新区,并不是传统核心区,这其中最关键的因素,就是价格。滨江是本地土豪改善自住的天堂,光谷东是炒房客的天堂。
决定前者涨多少的是武汉土豪的购买力。
决定后者涨多少的是IT工薪阶层的购买力。
豪宅和刚需盘是2个完全不同的群体,涨幅逻辑也不太一样。高区挑产品,低区挑价格。
如果未来2个板块涨价的绝对值相同,门槛越低的板块,越值得买。
价格越便宜,涨幅越大。投资优先光谷东,如果你考虑自住,更倾向入手月亮湾。

提问:上个月,在武汉的看二手房,发现如下情况:1急售的房子不多。消化主要集中在一周内,资产价格坚挺。2大多数房东都无法偿还近70%的房贷。3.房屋销售价格主要以购房价格+3年期利息为主。4.价格是小区均价的10%左右,房东在交涉过程中不愿意让步。现在是买投资房的时候吗?或者等到下半年或者明年。2小区均价的基础上打9折的房源可否买入?

回答:从你房地产投资的角度来看,没有入门。请不要生气。让我解释一下为什么。

1) 优质住宅的选择,与去化周期,没有直接的联系。诚然,房东拿不到市场价,低于市场价挂牌销售的正常、干净的房子肯定会很受欢迎。长期关注该小区的自住型购房者会第一时间被抢走,但这并不意味着总能买到最好的房子和最便宜的价格。因为,真正好的房子,大多数时候都会挂一个高于社区成交均价的价格。然而,大部分自住型购房者对价格体系并没有一个清晰的认识(但事实上,他们中的许多人比普通的业余人士更熟悉住宅区)。他们可能意识不到一栋房子的价值似乎高于成交均价,但实际上是物有所值,甚至物有所值。他们可能在第一时间没有意识到房子的价值,然后他们可以在还价的小前提下,果断地做出购买的决定。更有甚者,购房者做了一件傻事:等待所谓的“好时机”。

然而,长期(踏空)风险就是短期风险。如果你认为三年后会上涨,最好的购买时机不是两年零十一个月后或者两年零九个月后,而是现在。即使在最坏的情况下,三年的资本成本(扣除租金的机会成本)也只有10%左右,与市场整体平均增长率相比微不足道。那些高喊“上海三年没涨,你感觉怎么样,站岗怎么看”的智障人士他们可以直接被勒索。他们一辈子赚不了多少钱。在微观层面,市场并不总是“有效”,这就给真正的专业买家留下了机会。

2) “大部分房东有近70%的房贷无法结算”,这意味着你关注的是高风险房源,而只有这样的房源才能提供“比社区均价低10%”的价格。这10%中的许多可能是由于位置、楼层、房间类型、装修、税收和不喜欢的设施造成的。我们对正常的低负债住房供应考虑不多,这说明选房目标相对偏颇。我们会错过很多各方面都很优秀的真正的好房子,但挂牌价格“似乎”没有折扣。

3) 小区均价9折优惠,要看是挂牌均价还是实际成交均价。这两者之间可能会有大约5%的差距。因为大部分挂牌价都有点高,任何时候真正有诚意卖房的,每个小区都是那么几套,我们只会去看那么几套,其他干脆不看。此外,我担心许多所谓的10%折扣是由债务(即交易风险)和损失带来的。真是一套分析,恐怕大部分都没有折扣。

4) 在现实世界中,真正的好房子,没有各方面的瑕疵,增值性强,未来租售好,几乎没有折扣,谈价格总是很难的。我们不是巴菲特先生。我们不会一次购买数亿美元。我们不买垃圾货。相反,我们是高品质的A级卷心菜。房东不是傻瓜。卖上千万的房子可不是白菜。为什么你要求人们给你一个只买一个的零售顾客折扣?在互联网发达、信息泛滥的今天,在房地产这样大规模的交易中寻找愚蠢的交易对手,只能算是一种行为艺术。

对于那些买房的人来说,如果他们张开嘴,以“城市梦想价格”的130%卖掉房子,就得付七折。他们必须向人民艺术家致敬。


提问:您好!房姐,新人首问 问个价差问题,花山14000,光谷东18000 现在价差4000,未来光谷东到30000 二个板块价格是拉大还是缩小或是现有差价
回答:你好,光谷东目前属于发展中期,利好正在逐渐兑现,花山目前还在发展初期,想象空间也比较大。
过去2年,花山因为规划问题,发展相对滞后,现在问题已经逐步解决,未来规划会逐渐明朗。
花山的优势是山水资源 产业 教育,以及光谷东和武汉站的人口外溢。
从长期来看,价差会缩小,花山土拍拿地价低的刚需盘卖完之后,拿地价高的品质盘价格会追上来。
短期看概念,品质,长期看产业。

提问:房姐你好,我看你的一些解答毫不犹豫的付费的。现在特别困惑,所以请教下。17年10月买的锦绣龙城C区的房子,月供8100,到现在差不多付了30万的月供了,之前觉得那边视野开阔,看的到南湖,隔壁就是中南财经政法大学,楼下也有菜市场,武商超市,还算方便。但是旁边两条铁路,一条城铁,之前也是小白傻乎乎,听信中介说一天也就几趟,不影响。还有9号线也快开通了,出行问题不大。现在后悔了,每天民族大道堵死个人,出行确实不方便,还有这个铁路噪音也有点大。小区的配套设施也不完善,现在想卖换个房子。但是基本没涨,现在出售感觉就是纯亏20以上,好纠结怎么办。是继续还还是说等待时机?上班在中北路,每天几乎2小时在路上。很烦躁。所以特地加入星球请教请教,望给条明路。拜谢。
回答:你好,不知道锦绣龙城是什么价位入手的,从投资角度,我的意见是现在继续持有。9号线是最大的利好,这个利好还没有兑现,地铁对于锦绣龙城这类盘不是锦上添花,而是雪中送炭,一旦地铁确定要修,价格会有一波拉升。都不用等地铁通车,你就可以出手了。
建议把锦绣龙城暂时租出去,去中北路附近租房住,未来利好出尽再考虑置换中北路。备选方案是,现在中北路淘笋,有性价比高的笋盘,可以直接入手,非笋勿入,弥补锦绣的亏损。关注知识星球内推荐的楼盘。

提问:新人首问,房姐好 ,刚入星球,已学习精华 ,现用首问资格:新婚夫妻在武汉福星惠誉国际城3期一套133平房子,刚装修好,明年两证满两年。房价目前跌了,大约算上装修 至少要赔30w。现在两人因工作调动到郑州发展,趁郑州现在房价低,想入手郑州。考虑方案:接力贷开发老人票先在郑州买套小的投资,明年或后年把福星惠誉的房子卖掉,一分二在武汉和郑州再同时买一套。想咨询:1.今年郑州行情有必要赶紧上车么?还是明年也不晚?2.子弹大约60w,考虑回报率的情况下,金水北/白沙/高新区哪个地方更值的投资?3.福星惠誉国际城3期的房子适合明年卖了一分二,还是继续持有好?4.给父母的接力贷影不影响我的首贷资格?期待回答,不尽感激。
回答:你好,从2020上半年全郑州住宅用地成交数据中,可以看出,荥阳、新郑、新密、登封都是大坑,填不满,港区和高新区将长期横盘,供应速度超过了人口速度,金水区是短期涨不动,但还有窗口期。二七、管南略有好转可跳出泥潭,东区和金水类似,短期供应大,长期没供应,只是东区不要买太远的郊区即可,金水无郊区,碰到性价比高的项目,可以入。
郑州是1亿河南人的郑州,人口支撑力强,长远看不会差。
武汉最近3年,新区概念盘在领涨,城乡结合部的低价盘在补涨,核心区的二手房由于入手价高,价格还在回调,沙湖 徐东如果不是标杆盘,大部分楼盘涨幅会跑平大盘。建议继续持有,等待下一波涨幅来了再考虑出手。接力贷不影响你的房票和贷票,只会侵蚀流水。

提问:房姐好!我补缴的5-8月黄埔社保,从9月开始顺缴的。看中新福港鼎峰一套房,业主在银行有贷款160万,中介说大概率现在就能过户,小概率过不了,最稳妥的过户时间是明年二月,业主要让我先付140万,他去定他看中的别墅,和我签订定金和借款合同,然后在银行将房子二次抵押给我,如果我要求的话,他还可以把他名下另外一套房子也抵押给我。这样的操作对我有什么风险?我担心如果等到明年二月过户时业主违约,走诉讼程序,时间我耗不起,损失的风险我也承担不了,我是不是应该放弃该房源呢?房姐有更好的建议吗?另外,投资的话,黄埔花园、新福港鼎峰、万科东荟城、万科悦府,能排个序吗?
回答:你好,感谢付费!
这样看下来有点不符合逻辑。首先140的定金太多了,房子总价的20%,我都觉得高了。如果是卖家提出来的,也更加得多怀疑一分(虽然站在卖家的角度,买家拖这么长时间,多要定金也合理)。如果只是拿你这140定金买房,他自己为啥不去把房子做个抵押?如果需要的是更多钱,又怎么会同意3个月后再付款?事出反常,必有妖。
我有一套房子,就是付了房价20%的定金,人民币200多万。房东还是拿其他好几套房子分别敲了抵押给我,确认足额无误后,我才敢给定金的。结果,还是出事了。
房东各处欠款极多,现在官司都打完了,也判了胜诉,就等法院执行拍卖流程。可是,多耽误事啊。这事都快过去两年了,200多万还没拿回来呢。凡事多长个心眼,不能马上资金监管过户的房子,尽量不碰。
如果不是职业房产投资者,没有经手过很多债务房交易,还是选择正常卖家的正常房源。
黄埔花园在老黄埔的地位,犹如天河公园的东方新世界,或者泓景花园在赤岗,或者万科欧泊在万博,或者中海花城湾在珠江新城,几乎是市场的风向标和涨跌的号角旗。老黄埔整个城市界面有点“大县城”的感觉,随着这个过程的慢慢变化,黄埔花园的地位会进步一的加强和巩固,随着地铁7号线,以及黄埔港的慢慢搬迁,会愈来愈稳固。
所以这几个盘首选黄埔花园。

提问:急急急,美女好,广州南沙明珠湾,越秀天悦江湾,美的华发天珀,单价32000-34000.值得投资吗?
回答:你好,感谢付费!
明珠湾是南沙发展核心轴,也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强,交通体系完善。整个明珠湾起步区有四大区块:蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。
天悦江湾南向望江,左番禺大桥、右星光快速,如果自住的话,这个位置其实不错的,因为广州人对江景还是情有独钟的。但这个项目有个绝对的硬伤,看似”左番禺大桥、右星光快速“但,其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利,还是要在南州路上绕来绕去,崎岖的很。产品肯定没问题了,可以买。

提问:姐,一个同事,热衷于三线城市买房,装修,销售;特别是装修花钱不多但是软装很吸引人,连中介都佩服倒腾房子专业,这种也是楼市一种活法?
回答:凤变冰+ABC。详见知识星球文章《中介常用的吃差价手段—ABC单》

提问:问下武汉学区房你是怎么看的。虽然知识星球文章是不碰学区房,但是我感觉大众还是比较认可学区房,特别是武汉这种好学校相对固定的。这种情况下学区房貌似还是金字招牌啊
回答:有两点我想解释一下:1.不是不碰学区房,而是不接受学区房因学区的高溢价,也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的,相反,同等价格下,有学区是增项,为什么不要?
2.知识星球的文章框架非常清晰,也经过了时间的检验,是一个非常非常厉害的投资逻辑。但落到具体的事情上,我们也要学习因地制宜,独立思考。投资永远是自己的事情,完全照抄功课肯定做不了第一哦。武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的,这是武汉的竞争力,我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手,只要没有过高溢价,不是北京的胡同过道学区房,就不是赌博。买,是对的。

提问:新人首问:亲爱的房姐姐,久闻盛名啦!坐标武汉,现持有2010年购入汉口北家俱CBD底铺100平米(有租约,租金4.4万/年)(暂未办房产证),2011年入手东西湖恒大彩虹镇商铺110平一间(租金5万/年)(暂未办理房产证),2007年入手武昌纽宾凯新时代商务中心53平米(住宅性质带12年租约,租金3.2万/年),另吴家山山水星辰110平(已卖,沒过户)和百瑞景140平住宅(自住),子弹80个,年收入50万/年,首问:武汉资产配置是否合理,如何调整?另外,我拟投资,比如南方广州,东莞,深圳,佛山等,其他城市也可,请问投资的区位锁定方面有些专业什么建议?(广州,深圳沒有房票,正在想办法搞社保)
回答:你好,感谢大额付费!3套商铺如果租售比在5%以上可以继续持有,房产证办好之后做抵押融资。纽宾凯新时代这类独栋公寓酒店住宅,涨幅比较弱,买家少,成交少,涨幅依赖周边楼盘的普涨。建议出手裂变。南方城市,目前广州可以直接入场,佛山能级不高,广州涨完 佛山才开始启动。深圳和东莞目前是高位,一般不建议现在入手,除非能淘到笋盘。广州投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。

提问:房姐,最近中央一直在推老旧小区改造,各地包括武汉也是一堆试点新闻纷纷响应。有些自媒体认为市中心拆迁代价高吃力不讨好,所以以后转修修补补不拆迁了。也有些人认为老旧小区改造和拆迁是两条线,互不干涉。房姐对此怎么看?谁说的对?
回答:你好,老旧小区改造,总比不改造、啥都不动完全老样子一直放在那里等着它衰败要好。
老旧小区改造,其实对国家还真不一定划算。大头的费用是国家在出,例如外立面翻新、管道维护与重新铺设、楼梯和楼道修补、小区内道路翻修等。装电梯的钱,也是国家补贴相当一部分,业主其实并不需要出多少钱。轮上小区改造,其实业主是很占便宜的。
不过,国家做改造的钱,也不是大风刮来的,要有财政预算才行。多多少少,免不了要影响一点货币发行端。目的呢,是改善市区面貌,提振市区经济活力。也相当于基建的一部分,对城市的长远发展有一定好处。
改造并不代表将来就不能动迁。做过翻新的小区,过几年仍然正常动迁的,其实也不少。本质上还是看规划走向。轮到这个板块了,小区个案的处置,还是会跟随板块整体规划的大局。市中心动迁的最核心决定因素,是新建项目的规划容积率。拆掉1.5,建设2.5,就有点难操作。拆掉1.5,建设4.5,就很顺了。这需要意识形态层面的一定突破。
解放思想,勇于创新。排除万难,去争取胜利。

提问:房姐,对于北京步梯楼房装电梯怎么看?最近小区居委来征询居民建议,目前是一梯两户,六楼每家出10万,接下来每层每家递减2万,一楼不出钱。如果安装之后对于提升整个小区均价大约有多少?每个楼层价格会如何变化呢?因为据说有的试点小区后续运营,维修,保养的费用问题也有矛盾,房姐对北京整体老小区推进电梯安装趋势怎么看?谢谢。
回答:你好,公房装电梯是额外送你一块公摊面积,不减少套内面积,哪怕6楼也才出10万,这就是天上砸馅饼,岂有躲着走之理。不用仔细计算,也知道装了电梯,升值绝对不止10万,哪怕3楼都至少有20万以上。6楼受益最大,其次5楼、4楼、3楼、2楼、1楼。342156,变成654321。维护保养肯定会产生一点费用,与带来的好处相比可以忽略不计。邻里争执这个是没有格局的表现,千万不要学样。

提问:房姐请问一下,大面积低单价优势在于杠杆高?
回答:杠杆固然重要,但不是这个流派的优势核心。核心优势在于更能赚钱。
赢利=(卖出价 - 买入价)* 持有面积 * 周转。大面积低单价即占了其中两个变量。

提问:房姐,坐标上海,我们一直比较的是不是内环大平层和近郊独栋?郊区的双拼,联排,叠墅是不是鸡肋?
回答:你好,不能这样比较,因为前者和后者不是一个总价段的。郊区双拼联排是和内环主流2-3房比较,800-1500万的总价段。叠墅就更低了,500-800万的也有一些。内环大平层,总价起码2000以上吧。或者2500以上。近郊独栋还真不一定都2000以上,1500-2000的小独栋也不少。当然,大独栋可以很大很大,总价可以很高很高,上亿也完全存在。
说回市区2-3房和郊区双拼联排叠加的选择,我显然力挺市区2-3房。市区2-3房才是最主流的选择,最符合城市效率的最大化、使用成本的最优化。郊区大面积增加的那些功能,对自住而言提升的边际舒适度是有限的,但城市效率缺失造成的边际痛苦却是很大的。这种对比,从租金上就能明显感受得到。市区2房,随随便便租金就1-1.5万,3房1.5-2万很常见,而且不算难租。郊区除非装修品相好、靠近国际学校,否则真的很难很难很难租。无论自住还是投资配置,都推荐市区。

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