二手房交易流程及税费

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大品牌开发商带头打骨折,年底武汉会出现集体降价吗?

大品牌开发商带头打骨折,年底武汉会出现集体降价吗?


提问:

松神好,请问龙湖三千城,锦绣江城,世茂云锦,联投光谷瑞园,融创城,旭辉都会山,你觉得投资买哪个好?谢谢


“武汉阿松”答:

首先如果有钱,尽量买白沙洲三环内,三环外线PASS。世茂云锦,下一次价格不确定,如果他还是15700的话,我觉得他性价比更高。锦绣江城和龙湖3000城各有优劣势,锦绣江城环线位置好,小户型,但品牌差;龙湖3000城品牌好,双地铁,带商业,但是小区太小,靠医院,且户型偏大。

如果白沙洲和黄家湖比,肯定优先选白沙洲三环内,融创城毕竟是江夏远城区,虽然是地铁口,但黄家湖没产业没环线位置,除了环境好一点,投资价值是比不了白沙洲三环内的。

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提问:近期融创1890带头降价,您觉得武汉会不会引发降价潮?


“武汉阿松”答:今年开年以来,武汉的供应量确实比较集中,从官方数据来看,库存套数也逐渐增长,目前已达到17万套了。武汉在开年后几个月新房涨了一波之后,现在也明显涨不动了,再涨也没人买了。而根据往年的经验,降价一般都出现在下半年或者接近年底的时候。上半年的时候,反正是有YQ影响,卖不动的总是卖不动,还可以吊着。但到了年底了,各大开发商都要冲业绩了,上市公司要看财报了,对大房企来讲,销售额、现金流很多时候比利润重要,以价换量是最好的快销方式。融创在武汉今年据说目标要卖400个亿(个人觉得200亿差不多),截止8月虽然是武汉第一,但才卖了70个亿,最后几个月肯定猛冲刺。很显然1890这种23500是会卖的很慢的,想快销只有降价。像去年年底的融创城12000多的价格,也是年底冲业绩造成的,对购房者来讲是好事,捡漏的机会多。


至于会不会引发系统性降价潮,那要看各家开发商的任务有多重,就算降价,也只是年底阶段性的。我年初就说过,今年的机会在年底。个人认为打折的楼盘会越来越多,为了怕前期业主WQ,很多都是偷偷打折,如果在年底降回开年涨价之前的价格,我觉得很正常。武汉整体是横盘期,城市在慢慢恢复,我一直说今年房价涨是有点不正常的是,是干涨,年底是大家拼刺刀的时候,开发商已经管不了那么多了。不过热门楼盘价格肯定会很稳定,整个市场不同楼盘性价比差距会缩小。



提问:

松总,目前情况投资为主,自住为辅,总价200万左右,光谷中心星河绘和白沙洲城市之光,江南岸,那里更有潜力,5年左右。


“武汉阿松”答:

绿地的房子要看价格多少,如果不高于18000,我觉得更有潜力。城市之光的位置肯定好于江南岸,但是城市之光也贵1000多块钱,所以应该差不多。



提问:

明总您好!这两年考虑换房,新房的话您之前说新房学区不太行,所以考虑二手房交易税费,因为伢面临上学的问题,换房大致两个需求,首要第一个就是对口好学校,省级示范重点小学,第二个就是小区不能太老,十年以内房龄,因为以后可能还要置换,我这段时间一直在找,长春街小学房价贵搞不起,育才小学和武昌那边水果湖一小房龄基本十年以上,光谷也有两个重点小学,但是我买房还是喜欢汉口,综合来看,我发现汉口这边我还只能够考虑泛海的房子,您觉得我这想法怎么样?


网友回答:

重点考虑江岸学区的话,你可以看看育才一小和沈阳路小学,这两个学校七一华源和二中广雅录取率最高,名初最喜欢哪个学校生源足见哪个小学生源质量高,附加优先考虑优质对口初中保底的话,目前对口七一中学的长椿街,对口沈阳路一元路小学的二初,可以认真考虑。综合来看,个人认为,沈阳路小学是相对比较好的选择,毕竟名初青睐优质公办保底护身!而且买了沈阳路、一元路黄浦到三阳片区学区房,如果顺利的话,可以小学初中高中不挪窝读名校,毕竟江岸初高中第一梯队教育资源主要集中在京汉大道沿线内环滨江地段。完全可以满足12年享受武汉市最优质教育资源。看地图就会发现沈阳路小学、长椿街小学、一元路小学、七一华源、二中广雅、六中上智、七一公办、二初公办、解放中学、六初公办、二高、六高、育高都在三阳路为中心两公里范围内。PS如果想选择长椿街的话最好深入了解一下家长的口碑还有就是毕业班的成绩排名,可能跟你想象的有点差距,另外之前长椿街对口的是二初,两年前才改对口七一,也就是说最近五年七一公办的成绩跟长椿街不挂钩,挂钩的是沈阳路和一元路,这三所小学毕业班对口是五年一调换,七一新校区搬到武汉天地了今后换不换说不准了。最后提醒一下公民统招是未来的趋势,大概率在武汉会落地,选择学区房要有预见性、先知先觉。


上面回复那么多,你的要求江岸房龄十年内次新重点学区房恐怕只有武汉天地四期了吧,某壳找房看看历史成交,500万+只够买天地两房,800+万可以买三房,四房千万起步。如果资金预算有限,建议房龄放宽到十五年看看黄浦到三阳片区,带电梯有小区环境,有三四栋以上,轨道交通地铁口附近,京汉大道以南,到汉口江滩步行五六分钟距离,对口优质公办小学初中的物业管理还可以的小区。


貌似我了解的对口沈小的都是老小区或者高层单体楼,没有小区环境,停车困难,只适合买学位不适合居住。



提问:

松哥,看你发的那个鹏湖湾很感兴趣,这个房子投资价值怎么样?如果投资价值不高,自住你觉得怎么样呢?谢谢大哥回答


自住的话,环境还是比较舒服的,一线临湖,就是环线位置远一点,三环外6km多了。



提问:

松哥你好,手上只有40万,公积金6万余额,想在武汉买个自住的房,朋友推荐长江新城块区的,自己也去看了2个楼盘,都不支持异地公积金,想请松哥推荐一下!谢谢!


“武汉阿松”答:长江新城的几个楼盘比如东方城、汉口御江澜庭,价格都还是不错的。区域长远来看也有一定发展空间,但是目前居住非常不熟悉。区域内拆迁都没完成,也没有任何商圈和配套。如果说短期内自助的话,不如考虑盘龙城或者东西湖。长江新城适合五年以上长线投资或者赌一把的。



提问:

最近考虑金融港的武汉学区房,万科红郡83,和绿地光谷星河汇105平,估计价格差不多,哪一个划算点


“武汉阿松”答:万科红郡到手都快两万五了,我觉得不是很划算。他学区资源倒是不错,不过学校名额也非常紧张。只能说是市场价,没有什么价格红利。绿地的话。区域发展空间会大一些。但是绿地品牌和物业都不好。绿地怎么样,最终还是要看价格,我觉得他毛坯卖上18000有一定难度。



提问:

松大您好!我和老公婚后共同共有一套房,他是主贷人,目前已经商转公,两人共同还公积金。想给孩子买套学区房,请问是不是公积金没有还完,就不能离婚析产?有没有降低二套房成本的操作方法呢?


“武汉阿松”答:

房子写的是谁的名字呢?如果只写了一个人的名字,那不需要离婚析产,就可以直接离婚作为首套房。如果房子写的是两个人的名字,那就没有办法了,必须先还清贷款。



提问:

均价不超过2.4w,今年到年底将要入市的楼盘,三环内,麻烦从自住的角度推荐一下?谢谢


“武汉阿松”答:

二环左右两万档一直是武汉楼市的一个断档,供应是比较少的。在汉口有顶秀国际城或者后湖的楼盘。在武昌基本上没有这个价位的楼盘。要不就是3万以上,要不就是白沙洲。有的就是保利爱尚里和融创望江府一线滨江。汉阳的选择比较多,比如说价格打骨折的融创1890。同样价位买汉阳,我觉得性价比会更高一点。



提问:

江夏庙山迦州橘郡88平毛坯和中海光谷东麓72平带精装修,首付都是30w,哪个好些?迦州橘郡需圈存5000作为意向金,中海光谷东麓开始收资料了,是否该交圈存,两手准备。


“武汉阿松”答:

这两个楼盘的类型还是差别非常大,加州橘郡所在的庙山发展了很多年,比较成熟,而且它的环境特别好,如果在光谷上班,适合居住,劣势就是地铁9号线规划未定。出行只有一条路。交通状况确实很糟糕,而且是江夏远城区。

中海那个位置是一个全新开拓的区域,东湖高新区又有地铁,产业是有规划的。发展潜力我觉得会更大,但是现阶段居住舒适度真的不行,周边边毛线都没有,五到十年内肯定比较难受。

不过加州橘郡的高层预计比较便宜,11500左右的话肯定不会亏,旁边雅居乐都14000,五月花了二手房也一万四五,不过加州就是开发商品牌不太好。



提问:

松总,你好,我们一家人在荆州工作生活。我今年36岁,妻子33,小孩5岁。荆州有一套房自住。2018年妻子户口转到武汉,我们共同贷款买了一套华润翡翠城98平房子。每月还贷5000,30年。目前夫妻两人年收入22万。现有存款30,想在武汉再买一套,(短期我们也不确定来不来武汉)。作为资产保值升值,像我们这种情况,如何操作再买一套也算首套呢?还有推荐一下还能买哪儿呢?谢谢!


“武汉阿松”答:

目前首付30万,在武汉好一点的位置能买到的房子太少了。基本都是三环外甚至四环外,限购区内只有说盘龙城、长江新城起步区、经开智慧生态城有少量30万左右可以买到。但如果加到40万首付左右,选择就会多很多,比如融创城,锦绣江城小户型。如果你荆州的房子没有贷款,华润翡翠城如果只写了一个人的名字,直接离婚就可以按首套房买。



提问:

松哥,现在有几个假定。绿地星河绘毛坯17000,万科城市之光带装修18000,城投江南岸毛坯16000,龙湖三千城毛坯16800 纯投资哪里潜力大?


“武汉阿松”答:

如果是这个价格的话,绿地好点吧。现有的一二手倒挂,而且光谷东的住宅会更加稀缺。万科和江南岸都只能说是基本符合其价值,江南岸旁边的金色城市,二手也就15000多。



提问:看中白沙洲的龙湖三千城和万科城市之光,有点纠结,主要考虑自主和小孩读书的问题,单从学校来讲,明总有什么建议,或者说两家对比一下,谢谢


网友回答:

白沙洲没有好的学校。我自己首套再白沙洲,刚需太多了,教育资源严重匮乏,我们小区再三千城旁边,就近上不了学,最后教育局维权暂定再原来那个青菱小学上(为了家里不闹改名洪山实验校园南小区),白沙洲现在很多楼盘没有交付,以后孩子上学真的是个问题,你问问城市之光带不带小学,如果你主要看孩子上学问题,找一下小区配套有小学的,三千城以后孩子上学大概率上不了原来那个清能的小学,清能自己的业主也跟我们一样在洪山实验南校区。



提问:

明哥好,在不限购区域内购房自住,有哪些性价比高值得推荐的楼盘?

小明答:

蔡甸中建中法之星、中海尚璟,汉口北天纵时代城,长江新城清能正荣府、天纵时代天樾都可以。



提问:

大佬,我最近看了,金茂华发武汉国际社区,美的君兰半岛,景瑞天赋滨江,求大佬点评,十分感谢


“武汉阿松”答:

景瑞天赋滨江其实整体品质感还不错,靠近三环线环线位置也还可以。就是距离地铁远一点,如果不是因为高铁因素的话,他还是个不错的楼盘。高铁对二期的影响小一点,但是还是有影响,看你自己在不在乎。美的君兰半岛,比金茂的位置稍微好一点,多一个装修,但是价格也高一些。从自住角度美的应该是黄家湖片区还不错的盘,自己也带学校,投资角度会比毛坯房稍微差一点。金茂华发13800的价格在区域内还算是比较低的。他首期推出了四栋楼,小区比较小,品质上应该是不错了的,小户型贵,大户型便宜,和之前融创城的房子相比差不多。



提问:

松哥你好,我这边未婚刚需首套房,首付预算40万左右,目前看了黄家湖融创城和花山联投瑞园,想咨询下松哥黄家湖和花山这两个区域,更看好哪边的发展呀?


“武汉阿松”答:

我感觉两个区域差不多,花山是东湖高新区行政区,行政区好一些。但是花山相对比较闭塞。很难和其他区域连成一体。黄家湖环线位置会好一些,而且区域已经通了地铁,不过他是江夏远城区,区域内也没有产业,所以只是一个居住区。如果从居住角度还是要更多的考虑生活半径,如果从投资发展角度,我觉得东湖高新可能比江夏会略好一点,江夏不靠着光谷的地方,价格起不来,文化大道通了地铁那么成熟,二手房也就12000-13000。



提问:

你好!我现在住在十堰,目前只有35w,没有武汉购房资格。请问我该如何在国庆节期间选房?我优先考虑学校和地铁。俩孩子一个8岁一个4岁,想以后来武汉上学。7月份贝壳网带我看了不限购区域的江夏五里界,恒大;汉南恒大和兰亭风华,还有几个楼盘,以及蔡甸的正商和龙庭风华。个人感觉不是太满意,请问我该如何选适合我的楼盘?我对武汉还不是太熟啊,谢谢您的回答


“武汉阿松”答:

中介带你看的都是分销楼盘,他们拿提成的,所以都是最难卖的盘 真的可以算是武汉最差的区域,或者是区域内比较贵的盘。从你的需求来讲,我不太能明白你到底是投资为主还是自住为主。小孩这么小。你也考虑学校和地铁,感觉有点早,小孩上学都是十几年之后的事了。感觉你现在买的房子更像是投资和储值,未来可以置换。没有购房资格的话,就很难买到性价比很高的房子。武汉不限购区我建议关注一下长江新城,例如清能正荣府,天纵时代天悦,天纵时代城这些的,有规划,而且某些盘有折扣。蔡甸关注一下中法生态新城,例如健康谷,金地朗悦,金地中核格林,格林之类的。毕竟离主城区比较近。这个是不限购区。楼盘分析的文章可以参考一下。



提问:

松神,连廊结构对于中间户来说除了通透性稍微好一点之外,其它的好像没什么好处,私密性太差了,而且连廊如果们常闭的话相当于一梯两户,可能等电梯会更久,连廊如果超过开的话,小孩子跑过去完也是比较危险的,松神你觉得呢?


“武汉阿松”答:

是这样没错。连廊结构的弊端还是很多的。不过,连廊结构优势还有一个你没有提到。就是中间套,户型非常方正,都是三开间朝南,整个户型面宽更大。而传统非连廊结构一般只有两开间朝南,次卧厨房采光非常差。这也是为什么在同样价格下,连廊结构中间套比非连廊结构卖的更好的原因。



提问:

松哥,现在中建星光城二期、绿地光谷星河、南山府、正荣府、新希望、民发……哪个楼盘位置比较、好适合投资?现在真的不好选!


“武汉阿松”答:

这几个盘价格都还没出来呢。新希望是位置比较差的 正荣府是第二差的。绿地和南山位置都还可以。我估计性价比较高的是绿地和民发 南山府是地王,价格肯定不便宜。



提问:

买房后就很少过来看了,今天稍微看了下武汉二手房交易流程,发现新房的价格都这么高了啊,2万都买不到什么好地方了,不禁感叹一句,幸好买的早


“武汉阿松”答:

哈哈,是的,早买当然好,去年到今年是一个坎,神盘都卖完了。不过也不要太高兴,人生肯定不止一套房,不要以为买了一套就万事大吉了。你总得换房子或者买下一套了。俗话说:女人永远缺下一件衣服,人生永远缺下一套房。



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