二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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售卖新房收益高 武汉二手房中介经纪人改做开发商的售楼员

引言:


深圳自11月11日调整豪宅税之后,业主涨价、买家崩溃、中介加班等现象见诸于各大网络平台,致使深圳二手房市场备受舆论关注。其实,普通和非普通住房在交易时执行不同的税收政策在各个城市一直存在。在武汉,出售持有两年以上的普通住宅可免征增值税,但出售持有满两年的非普通住宅也需缴纳增值税,这使得原本想购置二手房的客户因要背负较高的税负或支付较高的首付比例,纷纷对武汉二手房交易税费望而却步。

201911月9日晚9点,对于大多数人而言,是与家人共度周末的时间。然而,二手房中介经纪人张黄发却只身一人来到南湖大道东山头附近的住宅片区,向过往的路人派发新房项目的宣传单页,为招揽客户而努力着。


为了生活 带客售卖新房成为最终出路


平日里的周一到周五,张黄发通常会在光谷葛店的各个项目上驻场。今年以来,他的精力都放在新房市场,只有购房客户问到二手房,他才会有针对性的进行房源推荐。



站在南湖大道和民族大道的交叉路段,张黄发一边递发着楼盘单页,一边向中国房地产网武汉编辑介绍说:“像葛店片区,目前有十多个新盘在售,均价在8000元/平方米至10000元/平方米,相较市区三环内的价格,不算高,周边二手房房东也不急于出售,基本上没有二手房交易税费的价格优势。”


没有二手房的客户,就意味着没有成交,没有提成。“为了生活,带客售卖新房项目,是目前大多数二手房中介经理人最后的出路。”张黄发的言语中透露着些许的无奈。


随着房价的上涨,成熟区域的二手房市场出现房价倒挂现象,如果客户不是急着住,购买新房依然是首选。这也导致越来越多的二手房中介经理人开始涉足新房领域。


近日,中国房地产网武汉编辑走访江城中介市场了解到,除了少数中心城区的热门地段外,远城区的二手房成交量下滑趋势比较明显。


光谷旭辉御府附近的中介经理人张海杰介绍称,去年单个门店平均月成交8至9套,今年平均销售2至3套,如果不是周边没有新项目带来冲击,或许二手房成交量会更少。


购买二手房要承担动辄上十万的费用


11月10日上午,旭辉御府的小区出入口,张海杰的背后摆放着是一张二手房源展板,挂牌出售的二手房价格在180至220万元之间。


中国房地产网武汉编辑在旁边观察发现武汉二手房交易流程,从上午9点到中午12点,本就稀少的行人中,没有一个人在二手房展板面前驻足停留。


随后,中国房地产网武汉编辑乔装购房者向前询问:“这个区域一套二手房价涨到180万元,那么到底是买二手房划算,还是直接买新房?”


张海杰回答说:“这附近只能买二手房,往光谷中心城那边才有新盘,如果自住的话,还是光谷中心城的新房值得购买。”


张海杰告诉中国房地产网武汉编辑,造成二手房市场鲜有人问津的主要原因是买方要承担动辄上十万的税负。


二手房交易的增值税由5.6%减至5.3%,可是房价的上涨,总费用丝毫没有下降。张海杰举例说:“房屋面积80平方米,一期房价8000元/平方米,增值税按照5.6%来计算,承担的税费是3.58万元;现在该项目的挂牌价是18000元/平,按照5.3%计算,承担的税费就变成了7.63万,这还不包括个税和契税的费用。如果客户购买的是二套住房,契税会更高。”


现在购置一套不满2年,面积超过90平方米的二手房,税点总计通常是7.3%,但是交易过程中实际产生的费用其实跟买卖双方及房屋情况挂钩。


张海杰介绍说:“买方需要承担的费用由契税+营业增值税+个税组成,其中个税本来是卖方承担,但是交易过程中,都会转嫁由买方承担;如果卖方名下是唯一住房,且房产证满5年,那么个税就可以免除;如果买方名下无房,购买90平方米以下的住宅,契税是1%;90平米以上至144平方米以下的住宅,契税是1.5%;超过144平方米的住宅,契税是3%;如果买方名下有房,那么无论购买多大面积的二手房交易注意事项,契税都是3%。”


进入2019年下半年,三环以外的二手房市场一直不好, 但很多二手房房东心理预期仍未降下来。


这就出现了一个奇怪的现象——满两年的房源,总价高;不满两年的房源,税费高,比来比去,房主都会转嫁给买方承担。


张海杰表示,一个房子丢到二手市场,半年没人谈一次价格,两个星期无人看房,这已经是常态。同时,他也关注了一些房子,价格不断变化,已经快挂两年时间了。


他随即递来一张新盘单页,上面赫然印着“渠道客户@独享折扣优惠,买房找我,专车接送,新房抵扣,二手房费用低”的字样。

 

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