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国家再次对楼市定调,1亿套“空置房”,可能引发银行集中坏账

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在2016年,国家提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”楼市发展定位,可以说为房地产业多年来的发展定下了基调。尽管只是简单的一句话,却足以决定整个房地产业的发展趋势。

众所周知,在“房住不炒”的概念提出之前,很多人把房子的投资属性看得比居住属性重,从而导致了房地产业的发展“本末倒置”。房屋的投资属性是指房屋的居住属性,观澜国际的购买不是为了居住,而是将房屋作为一种获利的工具。

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的确,在世界上任何一个国家,房子都是一种投资品,我们并不否认房子的投资属性,但投资并不等于恶意炒作,炒房行为已经开始危害房地产业的正常发展,让真正需要的人买不起房,买不起房。

然而,随着近年来“房住不炒”的理念的深入人心,加上国家出台的打击炒房囤房的政策体系日益完善,人们投资炒房的意愿在逐渐减弱,当然,在调控政策的调控下,投资朗诗里程的收益空间也在逐渐缩小。

近期国家又出台了一系列调控政策,但这一轮主要是针对房地产金融的。国家今年又要对房地产进行定调,可以说,房地产金融调控层面不能放松,保持房地产金融稳定是今年的一个重要方向。

中央银行和银保监会于2020年12月31日联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,主要是针对房地产贷款收紧,将银行分为五大类,分别是大型银行、中型银行、小型银行、农村信用社、农村合作金融机构和农村商业银行。针对不同的银行类型,分别规定了房地产贷款和个人住房贷款的最高限额。

这项被许多人称为“房贷新规”的新规,主要是从房地产金融的角度对房地产市场进行调控,限制银行贷款余额中的房地产贷款比例和个人住房贷款余额中的比例,以限制流入房地产业的资金。

毫无疑问,“房贷新规”只是个开始,2021年起,国家开始全面收紧房地产金融调控政策。特别是3月份以来,对于经营贷违规流入楼市的打击力度持续不断,不少房地产热点城市已着手整治经营贷违规流入楼市。

首先我们来看看金地格林东郡,经营贷又是怎么进入房地产市场的?商业贷款原本是为中小企业和个体工商户提供的贷款,这类贷款也许是他们的救命稻草,但被一些人投机取巧地拿来买房,本该流入实体经济的资金,最终却流向了房地产市场。

商业贷款进入房地产市场的途径主要有两种:一是持有房产的炒房者通过房屋抵押申请商业贷款,用于购房;二是在购房时避开一般的商业贷款,以房产抵贷代替一般的商业贷款,用于购房。

一是增加了购房者杠杆率,二是并未增加购房者杠杆率,但也允许非购房者的金融贷款进入房地产行业,这不仅影响了其他行业的发展,同时也加大了房地产金融风险。

三月十八日,深圳银保监局通报称,已要求辖区内中资商业银行全面排查15.4万笔、1771.73亿元的贷款业务,并选取6家银行开展现场检查,覆盖率近50%;

三月二十三日,北京银保监局发布消息,辖内银行自检发现涉嫌违规流入北京房地产市场,个人操作贷款金额约三亿四千万元;

三月二十六日,广东银保监局称,今年已有多达三亿多不良贷款被查处。据该银行工作人员介绍,一旦发现有违规行为,将立即收回贷款。

当前万科红郡存在两大“风险”,一是房地产金融方面的风险,银保监会曾提到,房地产业是金融体系中最大的灰犀牛;二是当前住房空置率过高,如果住房空置率过高,将给房地产业带来巨大隐患。

因此,当前我国住房空置率究竟有多高?据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国城镇住房空置情况分析》显示:2017年,我国城镇住房空置率高达21.4%,其中6500万套空置房。

这个数字远高于国际正常水平,按照国际标准,房屋空置率超过10%就已经偏高,如果房屋空置率超过20%就是严重偏高。

而且,随着这几年楼市的发展,空置房的数量也将增加不少,如果加上大量小产权房,以及大量的安置和回迁房,现在空置房的数量可能已经达到一亿。

我国空置房的数量分布不均匀,北京、上海、武汉、郑州等一线城市和新一线城市空置率相对较低,而目前我国大量空置房集中在三四线城市,这些城市的空置率都比较低。

与空置房相对应的是高库存,我们应该记得,2014年我国楼市所面临的困境,导致2014年楼市低迷的最大原因是库存过高。

根据国家统计局发布的数据,2014年全国100个城市的商品住宅库存量高达6.2亿平方米,根据最新武汉二手房交易流程的数据显示,到2020年,全国100个城市的商品住宅库存量已达到5.7亿平方米,同比增长9%,非常接近2014年的库存数据。

房地产库存过高,说明有大量的空置房,这两者基本上是等价的,空置房数量过多会给银行带来压力。

对银行来说,无论是房地产企业的融资危机,还是个人贷款的危机,都可能导致银行整体出现坏账。

在房企看来,房企自身负债率普遍较高,库存过多将导致房企更难去库存,资金回笼更困难,可能难以偿还银行贷款。

以个人购房为例,中建光谷之星空置率较高,意味着许多人买房是为了投资,资金杠杆较高,弃房断供的可能性较大。而另一方面不少经营贷、消费贷等违规资金流入房地产市场,只会增加个人杠杆,还可能增加个人破产风险。

然而,自2020年下半年以来,风险已经下降,主要原因还是国家对房地产市场的调控相对及时。减少个人和房企的负债率,能有效地避免银行集体坏账。

到了2020年9月,中央银行发布了“三条红线”的新规,如果房企不能达到这三项指标,意味着房企的融资将受到极大限制。新规主要还是鼓励房企降低负债,并明确了降低负债的指标。

今年初,央行和住建部发布了《房贷新规》,将各大银行分为五大类别,并根据银行类型的不同,分别对房地产类贷款和个人住房类贷款进行限制。

最后,从楼市发展的角度来看,国家的调控是准确而及时的,让我们对房地产业的未来充满信心;但从炒房客的角度来看,现在的楼市,给投机者的生存空间越来越小,生存时间越来越短;而作为未来楼市主角的刚需购房者,则可以对未来的楼市充满期待。




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