二手房交易流程及税费

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房地产市场——对于各地楼市普遍小阳春的一个解释

房地产市场——对于各地楼市普遍小阳春的一个解释


第一句:房地产要看中期的供应量。

近期各地楼市出现了一些小阳春的迹象,成交量上升,折扣收紧导致成交价格也上升,各路舆论也开始了新一轮解读,国家也在密切关注,调控随时会落下。

为什么?

我认为,2020年的主要原因是由于疫情导致上半年供地严重减少。

就拿二手房买卖流程来说,资料来源于公众号:虾说济南楼市,感谢虾米的努力整理,其他城市也可以理一理,情况差不多。

先看看供地吧,扒一扒去年上半年济南的全部成交情况,发现只有6个项目成交,全部罗列如下,而下半年又有多达30多个新项目成交,而且不乏超级大盘,如万科雪山。

这么说吧,去年上半年的供应量减少了,结果会怎样?

而在二线城市,一个项目从拿地到开盘,一般需要6-9个月时间,去年上半年的供地量,一般今年上半年才能开盘,如果去年上半年土地断供,今年上半年就会有新项目断供。

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因此,目前的情况是,由于上半年锦绣龙城项目断供,目前大多数二线城市销售的都是2020年前的旧项目,全部清空库存。

因此,一些热点地区,很容易出现供需倒挂,因为只有短期去库存,短期内也没有新增供应,再加上春节后因上学等原因相对集中成交时间,量价上涨。

但是这样的小阳春是否能持续下去,其实还得看去年下半年的供应情况,如果区域内供应不足,热度还能维持甚至继续上升,如果区域内供应充足,等到新项目纷纷开张,或许价格战又会重演。

武汉省三四线城市的普遍状况是没有房子出售,这是事实,但原因何在?武汉人真的那么倒霉吗,都可以买空房住在城里了?

理清背后的原因。

除居民普遍富裕,贷款使用充分,买涨不买跌的心态外,还有什么系统原因吗?

事实上,武汉一些城市的土地出让并不少,但东原启城还是清清楚楚!

台州市区土地随便一翻(资料来源:杭州网)

台州这座城市,去年土地供应其实还不少,已经压垮了不少三四线城市。

但每个人都发现了一个特点,就是台州供地,容积率一般都比较低!

接着,我们还得澄清,武汉很多三四线城市的住宅断供,就是高层住宅断供。别墅式产品实际上还有一些存量。

瞧,武汉三四线供地的特点是,一是土地供应相对较少,二是容积率较低,三是竞配建现象普遍。

这最终的结果是,因为容积率低,所以导致高低配,因为竞配建,所以导致世茂云锦玉海园的高层都被拿来做配建,再加上土地供应本来就少,高层住宅供给不足。

举例来说,一个地块的容积率为1.8,计有10万平,似乎供应充足,结果是①6F叠拼成4万平,高层6万平,②配建20%,直接高层又抹去2万平。

最终应该说的是,高层住宅供应的减少,对市场的冲击是很大的。由于上层和下层的客群是两种类型的客群,上层真的是刚需,市场上的恐慌只会因上层的上涨下跌而起波澜,我们平常所说的上层价格也不过是上层的价格,下层是富人的把戏,价格的涨跌也是无人能及的。

安普顿小镇价格上涨后,会引发换档需求而冲击低密,可算是阶层与需求跃迁,但低密价格上涨与下降对上层市场的反应不大。在两个平行需求下,高层供给和需求分别对城市价格体系产生影响。

低容积率供地模式在武汉造成的结果是进一步降低有效供给,增加市场恐慌情绪。

小朋友们有时间去确认一下吧。

另外,北方城市如此脆弱,是因为容积率3.0,4.0,全部都是大高层,高层市场都在相互倾轧,政府又不断新盖,把市场摁死。



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