二手房交易流程及税费

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今明两年在武汉买房,5年后是“躺赚”还是“血亏”?

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今年春节前的楼市规制很严重,上个月,大家欢呼中国楼市风向标深圳房价持续上涨,房客躺下赚钱,结果仅几天,风向就变了,正式发布二手房交易税费指导价格,挂牌价格比较指导价格,很多盘子都被砍了。起初,房地产投机者说他们不会惊慌失措。这没有影响。

结果,网上所有中介的招牌价格都消失了,受到了更大的打击。

银行已经按照官方指导价格发放了住房贷款。这意味着卖1000万套房子,最初支付300万套,贷款700万套,现在指导价格只有600万套,购房者只有420万套,自己最初支付580万套,最初支付直接加倍。这样很多买家就买不到房子了。

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2021年,打击房地产投机,保障刚需,坚持房地产投机仍然是房地产市场的主旋律。

让我们看看近年来中国房价的趋势。根据国家统计局发布的数据,2015年全国平均房价为6793元/平方米,但2020年底平均房价上涨到9860元/平方米。

仅仅5年,全国平均房价就上涨了45%。

一线城市房价上涨幅度更加惊人,对深圳来说,2015年房价为41494元/平,2020年底上涨到90049元/平,5年间房价上涨了近2.2倍。

结论是,房地产的财富效应几乎没有行业。

实际上,过去5年也是中国楼市发展最激烈的时期。保利上城的销售额从8.7兆元增加到17.3兆元,销售面积从12.8亿元增加到17.6亿元。随着房地产的快速发展,过去五年中国人对房地产的投资热情也超过了一波。有数据证明,2015年全国投资购房比例不足5成,但到2019年底,市场上85%的购房目的是投资。专家戏称全国人民炒房。

从数据层面看,我国房地产市场保持一家独大的势头已有近30年的历史,过去30年房价下跌,但总体上房价上涨。那些房价稍微下跌的年份,之后被更高的涨幅所复盖。因此,在很多人的印象中,中国的房价是只涨不跌,这也是数亿中国人敢于将闲置资金投资楼市,甚至将资金杠杆放在极限上。

结果证明,过去几年房子没有辜负投资者的期待,房地产经纪人冯仑在过去10年里买房子是躺下赚钱的生意,也说明了房地产的疯狂致富事实。

正因为存在着无数投资房地产躺下赚钱的案例,过去几年中国人投资房地产更加严重。房地产是拯救经济的唯一法宝观点的盛行,使投资者不害怕。

有些人通过投资房地产致富,有些人甚至坐在几十套房地产上,有些人不能买房子,因为他们错过了机会。有房子的人和没有房子的人之间的差距似乎无法跨越。当代国际城的房价更疯狂,他们不仅认为房地产财富效应永远不会失效,还相信今后5年买房仍是躺下赚钱的生意。

未来中国房价,还是上演过去十年的统一暴涨?我觉得很难。将来的房价倾向是分化行情,各城市之间的房价倾向完全不同。

2020年全国商社的销售面积、金额在疫病后每月迅速恢复,增长率经历了先上升后下降的整体趋势。根据国家统计局的数据,年商社的销售面积、金额达到176086万平方米和173613亿元,累计比去年上升了2.6%和8.7%。

据CIRC统计,年长三角城市群和广东港澳城市群商品住宅交易量比去年增加5%、4%,领先其馀主要城市群。沿海地区主要是东部地区成为全国商社销售规模增长的主要支柱。中部和东北地区的新房销售业绩持续冷却,年销售面积比去年减少1.9%和5.8%。

中国有七大人口流入的城市群,分别是长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、中原、长江中游、成渝。除了这七个城市群和个别省会外,其馀地区几乎都是人口外流的状态。人口流出的城市群楼市当然没有前途,但是人口流入的城市群,金地湖山境的今年表现也不好。例如,中原最大的城市郑州,2020年二手交易量分别下降了18%、32%。全市平均价格下降约4%,部分板块政府限制降价不得超过8%,但完全无效。郑州是中原城市群的领导者,其楼市如此,其他城市可以想象。类似的情况也出现在山东半岛。2020年济南二手下跌4%左右,青岛二手下跌幅度超过5%。

关于这个问题,其实我已经回答过了,武汉是典型的人口流入城市,房价短期看金融,中期看土地,长期看人口,这五年的周期,明显是长期的,在人口流入的前提下,武汉的新房价格看不到下跌的可能性。

继续中期看地,2021年1月,以14236元/㎡的地价获得南坪地块,更新历史记录,成为武汉楼市单价地王。

2月8日,康田+电力建设以8153元/㎡的大楼价格获得大学城烂尾楼金阳第一农场附近的外环高速地块,溢价率为51.37%,同日融入磁器口获得的地块,大楼价格也达到10936元/㎡的高度。

春节后的土拍依然很受欢迎,2月19日,佳兆业以8702元/㎡的大楼价格获得大学城金阳第一农场附近的别的土地,溢价率为57.6%,同日春风房地产在彩云湖获得的土地,大楼价格为13257元/㎡,溢价率为49%

今年武汉的土拍感觉开局后王爆炸,彩云湖的地价超过了周边二手住宅的平均价格。

在这种情况下,武汉核心区的房价,现在购买5年后赚钱是肯定的。即使考虑到一年5%的住房贷款成本,主要城市核心区也不会亏损。

但是请注意。我说的是武汉主城区核心地区的必要盘。

首先,房地产是解决亿万人居住问题的民生产业,其最大价值是帮助亿万人解决居住问题。因此,长投绿城兰园的快速发展、疯狂投资、炒作过剩等行为实际上与国家的住宅不炒定位严重背离。换句话说,居民有房子是房地产发展的基本目标,不是性价比高的民生商品,而是强行炒奢侈品的价格。

近年来,房地产承担着经济快速发展的重要任务,可以说到今天为止它的使命已经完全完成了。

这一点从国家对房地产的地位可以看出——2019年9月,国家宣布不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段与此同时,党媒体经济日报发表了未来经济发展不再走房地产拉动的固有路径的报道。国家级释放的信号非常明显:住宅不被解雇已经纳入基本国策,未来全国人民实现安居工程是最重要的。

但是,很多人反驳说,既然住宅不被炒鱿鱼,武汉的房价就会下跌,这是典型的无脑回答。

住宅不会被炒鱿鱼,不房价暴涨,而是随着武汉经济的发展,实体经济强大后,资产房价上涨。

在这里,武汉主要城市的房价和未来周边非常偏远的地区县的房价,要注意形成两个不同的趋势。

武汉主要城市核心区现在的土地越来越少,旭辉御府的好房子也不多,稀少价格上涨,相反炒得过多的地方有点危险。

另外,现在武汉的主要城市不是9区,在原主要城市的9区的基础上,要注意规划21个主要城市的城市。武汉主城九区被确定为核心区。新规划的壁山、合川、永川、江津、潼南、铜梁、荣昌、大足、长寿、涪陵、南川、绘江12个主要城市城市,地理区紧紧围绕主要城市九区。

武汉今后5年人口明显增加,产业发展密集,优质,资金汇入量大,资源优势明显的地区房价未来大概率保持上涨的倾向,但幅度与前几年相比发生了很大变化。

作为投资的理由不充分,但是以居住为目的的购买住宅的理由已经足够了。



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