二手房交易流程及税费

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嘉伦诚泰到底该付多少二手房交易税费?


不过,查了下这家公司近两年的股权变化,还是可以给吃瓜群众提供足够清晰的猜想空间。

资料显示,它注册于2004年,经营范围包括房地产开发。


其股权的连续变迁始于2015年。

当年9月的湖北日报上,有过一则致二手房交易费用“武汉市嘉伦诚泰商贸有限公司全体股东”的公告。

公告称,拟将“嘉伦诚泰”99.01%的股权转让给武汉信用小额贷款股份有限公司。

公告的落款是持有这99.01%的股权的大股东:武汉亿方华投资顾问有限公司。


不过,此后嘉伦诚泰的股权变化谱上,这家小贷公司并未有太多着墨。

倒是有司法资料显示,2015年小贷公司还与嘉伦诚泰有过一场借款合同纠纷。


“天眼查”显示,目前,嘉伦诚泰的股东构成是3个:

武汉市花万里房地产开发有限公司(大股东,占股67%)、武汉润泽源通置业有限公司(占股约32%),自然人王洪波(占股约1%)。 

润泽源通进入的时间是2016年6月份,它进入的同时,前述刊登公告转让股权的“亿方华”同步退出。

王洪波进入的时间是2016年的7月份.

花万里进入的时间是2017年的3月。

花万里是“深圳花样年地产集团有限公司”的全资子公司。

就是说,从那个时间起,花样年成为嘉伦诚泰的控股股东。

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接着说“花样年”这个公司。

这家公司在武汉的打法有一个特点,喜欢对土地所属的武汉二手房交易流程项目公司采用股权收购或并购模式。


此前它在武汉的5个项目,基本都是这个套路。

包括武汉最大的还建房白沙洲花园、花样年喜年中心,花样年花郡、花样年华城、以及后湖的一个项目。


华仔猜测,花样年的想法应该很好理解:

通过控股原土地使用人,为开发岳家嘴这块地作铺垫。


这里要专门插播下土拍场上的有些不太好说的事。

在拍卖场,虽然所有的竞拍人都是在台面上平等竞争。

但这是台面上的。


特别是城中村改造、老厂搬迁这类开发项目。

别的不说,仅仅是拆迁,原土地使用人支不支持,难度完全是两个样。成本也是两个样。


所以,很多时候,拍一块地的人,有时就是和原来的地主穿一条裤子的,甚至就是同一个老板。

原因很清楚,对很多已经勾兑到位、甚至是量身定做的土地拍卖,对原土地使用人来讲,只是走一个非走不可的程序而已。

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所以我们经常看到的拍卖结果,原地块使用人(或关联企业)就是最终得主。

这就是圈内所说的武汉二手房买卖税费“自卖自拍”。一个公开的秘密。


典型的一个例子是,2016年某某置业获得的青山某商务区地块。

从某种程度上,那次的拍卖,实质上只是把土地性质从工业用地转为了开发用地而已。使用人没怎么变。


但如果场下的工作没做好,拍卖场上其实是什么事也能发生的。


最常见到的,就是搅局者。

作为竞拍者,不仅会把价格一步步抬高,增加巨大的开发成本,搞得不好,连地都会被抢走。


为了对付搅局的人,坊间流传的段子不少。

有的和村里(厂里)沟通好,后者每天24小时安排人把守要道,竞争者到地块上进行现场勘察都不完成不了,知难而退。

有的私下里进行“感情沟通”,这次你支持我一下,下次我也不坏你的事。

更厉害的,把竞争对手强行“请”到酒店连喝几天茶,软硬兼施“做工作”。

无所不用其极……

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