二手房交易流程以及费用和资料
二手房交易是指
已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，允许上市交易的二手房。
二手房交易表
第1步：买卖前的产权审核
首先，要仔细查看业主的房产证（不动产权证），注意房产证（不动产权证）上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后面的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示：
1.此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
第2步：交定金与签三方合同
在交定金的时候会签一份三方买卖合同，合同需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
风险提示：
1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
第3步：赎楼
赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过自费赎楼。其二，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生部分担保费用，以及短期赎楼利息。
第4步：选银行和办按揭
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，那么贷款一般只能做到六七成。至于银行的选择，最好选择一件贷款额度较宽松办事效率高的银行。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
风险提示：如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
第5步：过户及交税
交税，买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件（不动产权证）、二手房买卖合同到税局申请交税。
过户，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件（不动产权证）、二手房买卖合同。一般递件后，在拿到过户回执当天买方需交付结清约定首期款。
出证，只需要买家到场，一次性付款可以直接领取新的房产证（不动产权证）回家;按揭贷款领取新的房产证（不动产权证）后需办理抵押手续，银行会安排放尾款给旧业主。（注：领取新房产证（不动产权证）后新业主复印留个底）
风险提示：目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
第6步：后续事项
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
风险提示：
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
二手房费用和资料
（一）二手房屋交易贷款资料
（卖方）
1、申请人身份证原件及复印件
2、申请人配偶身份证原件及复印件
3、申请人及配偶户口本
4、结婚证原件及复印件
5、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书
6、未婚人士提供流动人口计划生育证（如有）
7、按揭银行的银行卡原件及复印件
8、房产证原件（不动产权证）及复印件
9、土地使用权证
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（买方）
1、申请人身份证原件及复印件
2、申请人配偶身份证原件及复印件
3、申请人及配偶户口本
4、结婚证原件及复印件
5、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书
6、未婚人士提供流动人口计划生育证（如有）
7、收入证明
8、银行流水账（近半年15天有效）
备注：户口本复印标准：户口簿复印件需要户主页、买房人页、配偶页、未成年子女页；其中户主页跟常住页复印在同一页上。
（二）二手房屋过户资料
（卖方）
1、申请人身份证原件及复印件
2、申请人配偶身份证原件及复印件
3、申请人及配偶户口本
4、结婚证原件及复印件
5、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书
6、未婚人士提供流动人口计划生育证（如有）
7、房产证原件（不动产权证）及复印件
8、土地使用权证
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（买方）
1、申请人身份证原件及复印件
2、申请人配偶身份证原件及复印件
3、户口本原件及复印件
4、结婚证原件及复印件
5、未婚人士提供流动人口计划生育证（如有）
6、离婚人士提供离婚证及离婚协议书/判决书
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房地产交易中心资料
1、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供)
2、房屋买卖合同(房地产交易中心提供)
3、房地产过户申请表、保证书。(房地产交易中心提供)
（三）交易费用
注：（红本代表房产证或不动产权证）
增值税：地税评估价*5%
1、普通住宅（红本）满2年(含2年)免征。
2、普通住宅（红本）没有2满年征收。
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个人所得税：地税评估价*1%
1、普通住宅（红本）满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。
2、转让受赠住房（红本）满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。
3、直系赠与，看（红本），满5年免征。
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契税：
1、建筑面积90平方米以下的普通住宅，买方家庭唯一或二套住房按地税评估价1%征收。
2、建筑面积90平方米以上的普通住宅，买方家庭唯一按地税评估价1.5% 。二套住房按地税评估价2%征收。
3、买方3套或以上住房按地税评估价3%征收
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土地出让金：
注：土地权属是（划拔），需要补交出让金
