二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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一手、二手房产交易流程

一手、二手房产交易流程


新的终究会比旧房好。那么一手房购房流程是什么呢?下面小陈我就给大家说说一手房购房流程有什么。


1、在准备买房前要根据自己资金的实力、还款的能力等--些问题来估算自己实际的购买力,还要根据自己工作生活需要,确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

2、选择房源这一重要环节其实是准备工作的延续,可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询,初选房源。

3、实地看房这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在相对专业的经纪人带领下,对我们要购买得房屋进行实地考察。要查看-些房屋的.资料,如产权证,房主的身份证等,经过对比

之后定下该房。


4、谈判并签定买卖合同确定目标后,就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这-环节是购房过程中重要的环节,买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上,特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

5、办理贷款目前二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。


6、办理产权过户原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料,然后权证人员协助办理产权过户手续。



以上就是关于一手房购房流程的详细介绍,需要的朋友们可以参考了解一下。其实房子都是讲房龄的,所以还是一手房比二手房好的。



           一手房购房手续流程


日常生活中,用尽所有积蓄买房的人已经越来越多了。因为大多数人都觉得:自己赚钱的主要目的就是为了买房,从而拥有一个温馨的家。因此,大家在购买房子的时候一定要按照正确的程序来操作。那么,一手房购房手续流程是怎样的呢?下 面我们就一起来探寻答案吧!


1.首先当你看中了自己喜欢的房子时,就要下定金,其实定金也就是意向金。其主要目的是为了和开发商表明自己有强烈的购买这套房的欲望。

2.需要注意的是:你交的意向金是不能退换的,如果在你交意向金之后又看.上了别的房子,那么你交.的意向金就会损失掉,所以大家在交意向金的时候一定要三思后行。

3.当你交了定金之后,一 般在七天之内,销售员会让你带着首付去签署购房合同与网签合同。但需要注意的是:你必须经历了网签这个环节之后,房管局才会承认你的房屋购买信息。

4.当你在签订购房合同的时候,需要携带:结婚证、身份证、户口本、单身证明等等。

5.如果你属于贷款买房的类型,那么在签署完购房合同的七个工作日内就要到银行办理按揭手续。需要携带的材料有:个人征信报告、身份证、结婚证、户口本、购房合同发票等等。


6.当你按揭贷款办理好之后,银行会把你的贷款直接打到开发商手上。业主们等到房屋交付完成之后,就要到房管局办理不动产证。


编辑总结:.上文给大家介绍了一手房购房手续流程,希望能够给到大家一些小小的帮助。如需了解更多关于买房手续的相关内容


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                二手房必看


二十多年前,商品房市场刚刚兴起,大部分人购买的多是一手房,但近年来,随着二手房市场的规模越来越大,购买二手房的人也越来越多。

虽然选择买二手房的人很多,但大部分购房者在买二手房时,都只知道一种价格,那就是购买该套房子,要花多少钱。但其实,二手房交易过程中,涉及到很多“钱”,其中这4种关于“价格”的钱,购房者在买房前,都应提前知晓。


成交价

这个比较容易理解,即购房者最终支付给卖家的总房款,是房屋的实际价格,也称为合同价,比如业主出价250万元,实际成交的价格为225万元,225万元即为成交价。


评估价

所谓二手房评估,即购房者要找银行申请贷款买房,银行会委托专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估,最终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款,评估价越高,个人可贷额度也越高,首付的压力自然而然就会小很多。


二手房贷款和新房贷款有所不同,如首次买房,虽然都是首付3成,贷7成,但买一手房,银行是直接按照成交价的7成放款,而二手房则是按照评估价贷款7成。


如:购房者与业主达成的成交价为300万元,如果是一手房,一般可以贷210万元;如果是二手房,评估价为280万元,按照评估价贷款7成,也就是196万元,比预期的少了14万元。


所以,建议大家在买二手房前,最好先查清楚房屋的评估价,确定自己能贷多少钱,如此才不会因这个小小的资金缺口,而导致购房计划落空。


网签价

现在的房产交易都要进行网上签约,所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格,原则上网签价就是成交价,不过二手房是一房一价,由买卖双方协商而成,所以网签价大多由买卖双方协商而定。



核税指导价

由地税部门认定的评估价格,一般来说,地税部门会对辖区内大部分小区的房价都做过评估 ,然后将这些小区的评估价做成核税指导价。


因为市场上的二手房价格有高有低,所以核税指导价是在市场价的基础上打了折扣的,正常的价格一般不会低于核税指导价。


所以,网签价一般不能低于核税指导价,当网签价高于核税指导价时,会直接按照网签价核税;当网签价低于核税指导价时,会被要求重新填写网签价格,原因是明显低于市场价。


以上4个价格和二手房交易息息相关,买卖二手房过程中,我们要缴纳很多费用,其中,中介费是依据成交价来收的;而契税、增值税、个税,一般情况下是依据核税指导价来计算,大家最好提前了解清楚哦~


二手房买卖

对于想要买房的人来说,一定要慎重,不管是买二手房还是新房,毕竟买房不是一件简单的事情,而对于买新房,流程都比较清楚和完善,今天小陈我就主要讲讲关于二手房的买卖,这里面所需要的水分就更大了。


如果对于是第一次买房二手房,那么小陈建议大家参考以下的流程,虽然不一定保证大家能够买到笋盘,但是能够最大限度的避免大家买到问题房子;

第(1)步——先跑想要买的区域的中介门店


注意,是所有,不是一间两间或者几间。很多人觉得去过两三间中介门店就觉得天下我有,没人比我更了解房地产.jpg。。。


实际上,每家中介都会有一些不与其他中介合作的独家笋盘(也是他们的竞争力所在),而二手房市场里面,一般值得买的就是这类不轻易露脸的压箱底宝贝房产。这类房产一般成交周期都在10天以内(不要怀疑,真正的好二手房很多是中介还未有空上去拍摄就已经卖掉了)

第(2)步——对于中介加得越多,信息源就越多


大家记住了,买房一点要货比三家,但是这个前提就是要拥有足够多的信息源,而且这些中介如果觉得你有足够的诚意,很多时候就会把一些优质的笋盘信息告诉你,比如链X、中X等店,从业主委托到预约拍摄到网站展示,一般都要一个星期的时间,很多笋盘就是在这个时间段内被中介带熟客买家上去成交了

第(3)步——多花时间去房子周边看看


这个问题很多人都会忽略,其实最简单的方法就是去感受一下房子周边的环境,这样的话自己的需求和想法就会更阿吉明确

第(4)步——需求排序很重要


居住需求(户型朝向)、学位、户籍、交通(地铁公交)、医院、公园、商业、价格等,逐一排个序,弄清楚自己最不能妥协的是什么,能容忍的是什么。

第(5)步——提前了解当地的信贷政策


房子的楼龄、位置、结构等有可能会影响贷款年限,自己的职业情况、收入流水、公积金缴纳情况等也会影响贷款额度。

第(6)步——学会梳理房子的有优缺点


这一点就是提起为了要提前满足这套房子能够匹配自己的需求,这样的话能够避免冲动消费;而学会罗列缺点的话,就能够增加自己和卖家谈判的筹码

最后一点——买房避免情绪化,不能冲动


对于买房这件事,一定要避免情绪化,记住了买房对于很多人来说都是大事,尤其是第一次买房,没有什么经验,避免这样的情绪化,就能够很大程度避开买房坑。


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二手房税费解释图


              二手房税费

(基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积小于(含)90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%,若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;二套房购买面积小于(含)90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%,若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;三套及以上收取计税单价*总面积*3%。注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。


印花税

(税率1‰买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。


城建税

营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。


个人所得税

(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%


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         买房须知的18个常识



1、查看五证,所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。


2、买房其实选择口碑好的开发商很有必要。一般好的开发商资质高、资金充足。


3、选户型,挑选户型时,首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为:正南、东南、东、西南、北、西。


4、选楼层,中间层房屋的空气质量相较于低层更好,出行较高层更方便,可以说是折中。


5、很多购房者认为,当下房价过高,所以买房时,一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。正确的做法是多学习选房知识,关注户型好坏,房屋质量等干货。


6、评估购房能力,对于刚需族来说,由于他们的经济能力有限,所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供,为了保证生活质量不受影响,避免断供的风险,小编建议月供的数额最好控制在总收入的50%以内。


7、看优惠,对于开发商给出的优惠,要多打听,多分析,多判断,不要盲目追风。


8、莫心急,年轻人置业时,不宜好大喜贵,应抛弃置业必须一步到位的思想,根据自身所能承受的范围,作出合理的决策。


9、看规划,买房当然要挑楼盘,挑小区,挑户型,但是也不能只看房子,还要看房子的位置。毕竟,决定房子价值最大的因素便是地段,建议在购置房产时,要切记紧跟城市发展的方向。


10、看价格,价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。


11、小区环境,小区景观、绿化、配套等与生活密切相关,更是楼盘质量的体现。


12、避免极端层,顶层和底层不建议买,底层不仅容易潮湿,发霉,滋生蚊子,光线也不好,顶层一到大夏天,不仅闷热,不透气,还容易漏水。


13、远离设备层,设备层是专门供水,供电的中间楼层,要是常年居住在设备层的附近的话,不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息,连机器的辐射也会影响人的身体健康。


14、不可一味买大,看房一定要综合考虑,不可片面。首先是面积,面积以适用为原则,不可为大而大。


15、考虑孩子问题,买地产要考虑孩子路上的安全问题,尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间,让孩子有充裕的时间学习和休息。


16、购房定金,定金对买受人是极为不利的,使买受人在签约的时候处于不利的境地,买受人往往在定金不退的压力下,违心地接受开发商的不平等条款。


17、物业,不同的物业公司所做的服务千差万别,物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。


18、签认购书,认购书基本条款要约定详细,对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。条款内容约定要合法有效,要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。


买房要交哪些税?


1、契税,契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。


2、合同印花税,在订立合同时就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴,以便于开发商统一办理合同登记和房产证。不过值得注意的就是目前在住宅类房屋购买交易中,合同印花税是暂免的,所以我们购买住宅的购房者是不需要缴纳这部分税费的。


3、房屋维修基金,维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。


以上就是买房须知的18个常识是什么的全部内容,这里讲到的小常识都是在购房时很有用的,特别是之前对房产行业都不怎么了解的朋友们,对这些小常识一定要去了解,购房时还有一个比较重要的就是房产税,对于房产税的信息也是大家要详细了解的。



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