二手房交易流程及税费

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二手房买卖合同纠纷案例

二手房买卖合同纠纷案例


案例5、张女士20043月通过房屋中介公司居间服务与周先生签订合同,购买张先生位于西安市高新区的一处房产。张女士按照约定向中介公司支付了中介费用,并将购房款中的25000元暂存于中介公司。20047月间,周先生取得房产证,此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续。20051月,张女士按照合同约定准备支付全部购房款、办理过户手续、交接房屋过程中,被周先生告知上述事实,双方协商不成,张女士向西安仲裁委员会提起仲裁申请,请求继续履行合同并承担违约金。此案经过仲裁庭调解,双方和解,张女士仲裁申请,周先生支付了部分违约金。

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    案例6200610月间,唐女士婚期将至,急需一套位于东门外附近的房屋,通过与中介公司多次沟通,唐女士被中介人员说服,约定周末带20000元定金与房主见面、验房、签订合同。见面后,房主自称自己年事已高,丧偶,子女均在外地,全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜。唐女士要求查验房产证、房主身份证原件,房主及中介公司均无法提供。中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨,担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑,劝说唐女士先交纳定金及中介费用,随即在公司出示相应证件,付清全部房款后立即办理房屋过户手续。唐女士将信将疑,遂向陕西永嘉信律师事务所律师咨询,在律师的建议下,唐女士中止了继续交易。此后,唐女士按照律师指导购得一套二手房,已将产权过户手续办理完毕。

 消费提示:1、二手房买卖过程中首先要注意防范风险。

    对准备购买二手房的消费者,应从以下几个角度防范风险:

    1)产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符,是否存在其他共有人。其次,司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让;若房屋设定了抵押,交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况,消费者应当充分重视。第三,消费者要了解清楚,房屋是否已经向第三人出租。

    依据今年开始实施的《房屋权属登记信息查询暂行办法》,消费者在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询,以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。

   2)房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房,但也存在部分公房、经济适用房(包括集资房)、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应限制,税费的缴纳比例也不相同,消费者在购买之前要调查清楚。

   3)合同签订风险的防范。决大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订,但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人,如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效,则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任,且举证责任在于购房人,此种情形对消费者比较被动。以出卖人婚前购房、婚后取得房产证,房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例,买受人可能面临前述风险。

    在具体购房过程中,消费者可以根据产权证、其他法律文件(如商品房买卖合同、户口簿)确定欲购房屋的合法、全部产权人,与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人,购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。

   4)付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致,对于具体的付款方式却未给予应有的重视,结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷,消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定,如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定,必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务,最大限度降低风险。

   5)房屋交接风险的防范。对交接的具体时间,交接房屋时相关费用的结算,一定要进行全面的约定。若无具体约定,则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。

   6)需缴纳税费风险的防范。如前所述,不同类型房屋的税费并不完全相同,在购买二手房以前一定要进行了解、咨询,做到心中有数。

    2、如何签订二手房买卖合同、二手房交易流程。

    结合前面的分析,以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题:(1)写清房屋的具体情况,如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等;(2)明确房价具体包括哪些设施、项目,如屋内哪些设施是在房价之内,哪些是要另外计算费用的,煤气、维修基金是否也包括在房价之内等;(3)细化付款方式;(4)确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事,过户日期是房屋所有权转让的日期,而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付,在签订房屋买卖合同时,应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期,并明确约定房屋交接前的产生的费用由上家承担,房屋交验后产生的费用由下家承担;(5)明确违约责任。

    陕西永嘉信律师事务所结合工作中处理的二手房纠纷案件,总结以下二手房买卖流程供消费者参考:挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→签订合同、明确中介收取定金性质→上下家当面谈合同、签订合同→出卖人结清全部费用→房屋过户→完成燃气过户→出卖人迁移户口→交接房屋、买受人付清全部房款。

    3、先签订合同、交付房屋,后办理房产证以规避税费的二手房交易方式要慎用。

    2006524日国务院办公厅转发九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定,200661日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5(5)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5(5)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。为规避这一规定,陕西永嘉信律师事务所在工作中发现,部分消费者签订二手房买卖合同时,采用先签订合同、交付房屋,将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的作法,或先承租,待满5年后再买的作法。这一办法虽然可以为消费者节约营业税,但也存在一定风险,要谨慎采用。

    如果在房屋交付后,过户手续办理前,二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续,如前所述,依据我国契约+登记的物权变动模式,此时二手房买受人与出卖人签订的合同虽然仍然有效,但法律此时保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权,买受人仅能够向出卖人主张违约责任,无法主张对所购房屋的物权。此种情况下,二手房购买人的合同目的将无法实现。

二手房买卖合同纠纷上诉状

上诉人(一审原告):贾荣毅     身份证号: 

址:    电话:

被上诉人(一审被告):钱占和    身份证号: 

住址:    电话:

  第三人:北京链家房地产经纪有限公司   住所地:北京市朝阳区朝外大街乙2号昆泰国际中心2701室,注册号1101052331955  法定代表人:左晖。

  上诉人因与被上诉人二手房买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院2008)海民初第2241号判决,特依《民事诉讼法》第147条之规定,提起上诉,请求依法维持一审判决第二款,撤消一审其它各款判决并改判:

  1、被上诉人基于定金罚则,向上诉人支付2万元;

  2、被上诉人向上诉人支付自200798日至实际支付日期间的2万元定金利息,支付标准按照人民银行同期贷款利率;

  3、被上诉人赔偿上诉人经济损失共计人民币19万元,其中中介费损失25920元,另购房屋差价损失164080元;

  4、被上诉人承担全部诉讼费用。

理由如下:

  一、被上诉人拒绝履行合同并预期毁约(根本性违约)。被上诉人,2007918日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约;919日通过中介公司告知上诉人不卖房属于明示预期毁约,自此截至1015日一直处于事实毁约的状态。一审法院错误地认为被上诉人没有预期毁约,既违背案件真实情况又严重违反了证据规则,应予以纠正。

  (一)被上诉人2007918日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约,并且自919日通过中介公司向上诉人明示预期毁约之后,截至20071015日,一直处于继续事实毁约的状态。这一事实是清楚的,证据是确凿的,上诉人提交的证据材料,形成了证据链条彼此印证,并符合生活经验法则。

  一审中,上诉人就其主张的事实,提供的主要证据材料有以下四项:一是,中介公司经手人李鹏飞(店员,主要负责和买房人接洽工作)和李大勇(店长,负责全面工作)的出庭证言;二是,书证《通知函》一份;三是,被上诉人于2007910日之前收到《通知函》的邮局邮戳记录;四是,上诉人为支付房款做准备,存有84万元的银行存折。

  根据该四份证据反映出的事实如下:918日,上诉人通过中介公司李大勇通知被上诉人,价款已备齐要求被上诉人接收房款。被上诉人的妻子张艳婷在电话里没有答应上诉人付款、进而办理房屋过户等合理要求,而是说她回家同其丈夫商量以后再说(此系被上诉人以默示方式预期违约——付款最后日已届满,她却反常地推托接收买方的付款)。此后,中介公司的李大勇再打张艳婷的电话就打不通了。而919日早上,中介公司负责与房主(即被上诉人)接洽的店员金昌龙告诉李大勇(店长,负责全面工作)说:“房主不卖房子了”。于是李大勇立即给购房人(上诉人)打电话告知其房主不卖房了,而此时(919日早上)上诉人已按中介公司要求,带着房款已经在赶往中介公司芙蓉里店路上了,准备通过中介公司支付被上诉人房款。919日早上,上诉人接到中介公司通知后不得不返回等待被上诉人继续履行接收房款的义务。然而遗憾的是,尽管上诉人通过中介公司如何说服被上诉人继续履行合同,被上诉人均置之不理。无奈之下,上诉人于2007105日,通过中介公司以邮局快递的方式向被上诉人发出书面《通知函》再次明确要求被上诉人收回919日预期毁约的意思表示,应继续履行合同,接收房款、办理房屋过户等,明确要求其若改变主义同意继续卖房的话,务必务于20071015前给予答复。然而遗憾的是,被上诉人依然故我没有任何回复,继续坚持919日预期毁约的意思表示房子不卖了,不履行接收房款、办理过户登记等义务。

  (二)一审法院认为被上诉人提供出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证《通知函》两份证据材料均为间接证据,用其来证明被上诉人919日明示预期毁约的事实,没有达到“充分”的证明标准,进而认为被上诉人919日没有预期毁约。很明显,一审法院对此要件事实的认定是错误的,并严重违反了《证据规则》,应予以纠正。

  一审法院错误地认为:上诉人提供的证人李大勇、李鹏飞,尽管出庭证明919日早上被上诉人通过中介公司向上诉人明确表示过不卖房了”,该内容尽管同时也与上诉人提交的书证《通知函》内容相互印证。但是,由于李大勇、李鹏飞是从其同事金昌龙那里得知被上诉人不卖房了,而非自己亲耳听到的,所以李大勇、李鹏飞的出庭证言没有证明力。无独有偶,一审法院同时更加错误地认为:上诉人提交的书证《通知函》,由于不是上诉人自己发出的,而是由中介公司直接发出的,所以也不能证明919日向被上诉人提出过不卖房了这一事实。很明显,一审法院认定事实严重错误。

  理由有以下三点。

  其一,上诉人提供的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证《通知函》,均能直接证明其主张的事实——919日早上被上诉人明示预期毁约,应属于直接证据。

  根据上诉人、被上诉人、中介公司达成的《三方协议》,以及上诉人与被上诉人达成的《房屋买卖协议》和《补充协议》,并结合二手房交易的商业习惯和生活经验法则。中介公司同时接受买卖双方的委托,为买卖双方促成合同并实际履行合同提供沟通信息、托收价款、代办过户等全套二手房交易服务,所以,在通常情况下,买卖双方通过中介公司传递信息、表达意志的行为,当然地等同于买卖双方直接对话行为。所以,中介公司向被上诉人发出《通知函》催促被上诉人如约履行接收上诉人支付房屋价款义务的行为,是一个行为代表两层法律含义:一是,中介公司积极履行促进买卖双方成交的服务义务;二是,上诉人通过中介公司(中介公司得上诉人之委托授权)向被上诉人发出《通知函》敦促其收回预期毁约的意思表示继续全面履行合同义务。由此说明,尽管被上诉人919日明示预期毁约,但是,上诉人为了充分践行诚实信用、维护交易安全的合同法原则和精神,再次敦促被上诉人最迟于1015日之前务必收回919日预期毁约的意思表示,继续履行包括接收付款、办理产权过户等合同义务。然而,遗憾的是,被上诉人于1010日前(见发信邮戳以及一审法院的认定,判决书第5页第14行)就收到了该通知,截至1015日依然没有给予上诉人或者是中介公司任何回复,依然坚持919日预期毁约态度。

  中介公司的金昌龙——实为卖房人(被上诉人)的直接受托人负责与卖方接洽,李鹏飞——实为购房人(上诉人)的直接受托人负责与买方接洽,李大勇——作为店长实为代表中介公司与买卖双方履行职务。所以,金昌龙919日告知李大勇被上诉人不卖房的事实,等同于被上诉人自己亲口告诉李大勇的事实,法律含义相同。所以,一审法院认为李鹏飞、李大勇是通过金昌龙说被上诉人不卖房子了,并非是直接听被上诉人说其不卖房子了,进而否认了李大勇证言的证明力,很明显这是严重的事实认定错误和法律推理错误。(见一审判决第4页为尾部和第5页首部)

  其二,本案中中介公司及其直接经手的员工,是买卖双方履行义务进而得以实现权利的直接和唯一的工具性载体,这一载体,犹如是摄录机一样,见证了买卖双方签定、履行合同的每一个环节的真实情况。所以,在买卖双方履行合同过程中,有且只有中介公司及其直接经手的员工才最大可能性地知晓或者是亲历以下事情:买卖双方,究竟是卖方不同意按照合同约定的86万元来继续卖房,还是买方不愿意如约支付房价款?答案无疑是前者。试想一想,通过中介公司的二手房买卖交易,在买卖双方各执一词时,除了中介公司及其直接经手的员工,对于真实情况在客观上有发言权以外,还能有谁呢?一审法院严重违背生活经验法则,居然说“出庭证人李大勇、《通知函》均系由第三方作出,所以缺乏证明力”是何等错误啊。难道,证据材料有且只有是相对方直接承认的,才具有证明力吗?此乃严重逻辑错误、推理错误,并直接导致认定案件事实错误,应予以纠正。

  其三,一审法院对于上诉人提交的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、《通知函》证明力的认定问题上,严重混淆了民事诉讼和刑事诉讼的证明标准,苛刻地以刑事证明标准(证据确实充分)来要求上诉人。这严重违背《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》(简称证据规则)第六十三条、第六十四条和第七十条的规定,应予以纠正。

  《证据规则》第六十三条确立了一方当事人提供证据的证明力明显大于另一方的,法官应依据高度盖然性的证明标准,确认优势证据的证明力,认定案件事实[1]

  《证据规则》第六十四条强调审判人员依据法律规定(即法律精神)和良知,运用逻辑推理和日常生活经验(即理性),居于中立立场来判断证据,并公开判断的理由和结果[2]。遗憾的是,一审法院没有居于中立的立场。因为一审理法院居然认为上诉人没能提早(早于918日,即早于最后付款截止日之前)将房款支付给被上诉人,已构成一般违约。试问,上诉人918日当天付款并要求被上诉人接收房款,违的是哪里的约呢?我上诉人难道没有争取合同最大利益的权利吗?我上诉人选择在付款截止日最后一天来付款,不可以吗?与之形成鲜明对比的是,918日当天,上诉人通过中介公司向被上诉人付款并要求被上诉人接收付款时,遭到了被上诉人默示拒绝,转而称“回家再商量商量”。试问:买房人按照合同确定约定的时间和房款数额,通知卖房人接收付款,倘若真的如被上诉人(卖房人)所言“一直在催促上诉人(买房人)付款,急用钱呢”,那你为何在约定的付款截止日即918日明确推辞上诉人付款,不接收付款呢?很明显,918日当天,被上诉人是在故意制造上诉人逾期还没有支付房款的恶意事件。而这与后来发生事情“如出一辙”:919日过后一直到一审开庭时,被上诉人居然矢口否认“收受过上诉人2万元定金”转而一方面要求上诉人继续支付2万元定金,另一方面要求解除房屋买卖合同,理由居然是被上诉人逾期未支付房款,所以给其造成了损失。看一看吧,这个被上诉人,究竟是个怎样的人啊?!然而,遗憾的是,对于被上诉人的这些事情,一审法院居然没有任何否定性的评价,转而说依据现有证据无法认定谁违约?(见一审判决第5页中下部)公理站在了那里呀?鉴于此,很难说明你一审法院是站在居中的角度上来认定事实和适用法律啊!

  《证据规则》第七十条一方当事人提出的下列证据,对方当事人提出异议但是没有反驳的相反证据的,人民法院应当确定其证明力:(一)书证原件或者是与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。很明显,上诉人提供的《通知函》具有直接的独立证明力。遗憾的是,一审法院基于“该通知函系第三人作出的,也不能证明919日被上诉人提出过不卖房子了这一事实”,是错误的,应予以纠正。

  综上所述,一审法院认定被上诉人919日没有提出过单方面毁约,很明显属于认定事实错误,应予以纠正。

  二、被上诉人的代理律师当庭对上诉人提供的证人(中介公司经手人李大勇、李鹏飞)进行多次误导和威吓,直接导致证人未能得以自由表达证人证言。对此,一审合议庭没有出面予以制止和纠正,转而间接配合了被上诉人代理律师的误导性、威吓性询问证人。

  一审庭审中,当涉及到关键性问题时,鉴于被上诉人代理律师很明显误导性、威吓性询问上诉人提供的证人时,合议庭却不去直接制止其不当行为,转而告诉证人说,证人你可以选择不回答。证人玄机选择了不回答被上诉人代理律师的提问,而此时被上诉人代理律师更加变本加厉,导致证人根本无法自由表述。一审法院此种做法,显属不当,应予纠正。

  三、一审法院合议庭以时间紧张为由,多次打断上诉人质证和发表质证意见。既剥夺了上诉人的诉讼权利,又直接导致一审裁判时无法正确认定案件事实,最终导致裁判错误。

  一审庭审中上诉人得知:919日,是中介公司的金昌龙直接从被上诉人那里得知被上诉人提出单方面毁约的。上诉人遂提出延期开庭,以便于通知金昌龙出庭做证时,一审合议庭借口说时间紧案情简单继续开庭。然而,却在后来的裁判结果中说,上诉人证人李大勇、李鹏飞并非亲耳得到的消息,而是通过同事金昌龙得知的,所以,其出庭证言没有证明力,不能证明被上诉人919日提出过预期毁约的事实。这实在是让人费解。

  四、被上诉人预期毁约,对于上诉人因此将会造成至少10万元经济损失,是有完全预见的,但是被上诉人基于合同效率违约的思想,不惜以单方面擅自毁约为代价以试图博得房屋价款高于96万元乃至更高的价格利益。所以,被上诉人理应赔偿上诉人经济损失至少10万元。

  被告代理律师庭审陈述时,明确表示当时我们认为房屋价值是96万元。而被上诉人对于其代理律师的说法没有作出反对。

  到此我们可以清晰地发现被上诉人毁约的全部主观事实:被上诉人之所以单方面毁约的真正原因是,被上诉人认为订立合同时,房屋售价约定低了至少10万元,在履行合同的过程中,试图提高房价,可是又担心承担违约风险,于是当约定付款期918日到来时,一方面默示拒绝接收房款;另一方面恶意制造上诉人逾期付款不能的人为事件。当上诉人向其追要2万元定金时,再次遭到被上诉人拒绝,理由是,你上诉人逾期没有支付房款,违约在先,所以房子不卖定金也不退。这也证明,被上诉人对于单方面毁约自己可能面临的违约负担将可能是10万元是有预期的,是认可的。依据《合同法》毁约损害赔偿的可预见原则,被上诉人理应赔偿上诉人经济损失至少不底于10万元。

  五、上诉人164000元的购房款差价损失以及25920元购房中介费损失,共计190000元的经济损失,是否系被告单方面毁约所导致的?答案是肯定的。

  一审庭审中,上诉人再次重申了合同目的:在中关村三小这一特殊地理位置附近购买房屋一套,以实现其上诉人小孩子来年秋季得以入学中关村三小的合同根本目的。而且,该合同目的在三方签订合同之初,三方均知晓。对此,中介公司的李大勇、被上诉人一审开庭当时,均没有表示反对再一次认可了合同目的。然而由于被上诉人单方面毁约,直接导致上诉人不得不在同一地理位置另行购买相仿房屋,所以,上诉人另购房屋的差价损失理应由被上诉人赔偿。考虑到被上诉人夫妻均失业,上诉人仅主张了约16万元的差价损失(全部差价损失实为19万多元)。为此,上诉人提交了如下证据材料:

  证据一:上诉人、被上诉人之间签订的《北京市房屋买卖合同》第一条和《补充协议》第一条共同证明:

  标的物所在地为海淀黄庄小区中关村814号楼1002房屋一套,建筑面积48平方米,约定房价为86万元整。

  证据二:京地税缴电专第0570350号《专用税收缴款书》和X京房权证海私第021400号《房屋所有权证》证明:

  

上诉人于20071026日,购买了海淀区黄庄小区中关村805号楼404号房屋一套,建筑面积47.6平方米,房价为105万元整。

  上诉人的合同目的是,在海淀区黄庄小区(即中关村三小附件)这一特殊地理位置购买较小户型房屋一套。近而解决其小孩子得以在中关村三小入学问题。

 号

及比较项目

朝向

面积

(平米)

交易

时间

新旧

程度

交易价格

(万元)

黄庄小区8141002

正南

48

2007.9.8

同时期兴建

86

黄庄小区805404

正南

47.6

2007.10.26

同时期兴建

105

  由本文前述可知,被上诉人因为反悔房屋售价偏低(10万元),而不惜单方面毁约,直接导致上诉人合同目的无法实现。上诉人为了实现合同目的,不得不花费105万元,比原先多出19万元,考虑到被告实际履行能力,原告只主张164000元的直接经济损失。故应由被告承担原告该笔直接经济损失。

  证据三:链家中介公司第0288149号专用收据证明:

  上诉人于200798日向链家中介公司支付的中介服务费用共计25920元整。

  证据四:上诉人、被上诉人、链家中介公司三方《居间服务合同》第六条结合被告毁约的事实以及《催告函》相结合证明:

  被上诉人应当于20071011日之前,支付上诉人中介服务费用损失25920元,并且每逾期一天承担172元(860000 X 2%%)的迟延履行金。

六、被上诉人应承担全部的诉讼费用。

被上诉人明示预期毁约后,被上诉人一方面不同意按照86万元价格继续履行合同,另一方面也不同意退还2万元定金,理由是上诉人逾期没有支付房款,违约在先。而实际情况是如本上诉状第一部分所述。被迫不得以的情况下,上诉人才求助人民法院来讨个公道。所以引起诉讼完全是基于被上诉人的过错。很明显,双方之间的合同纠纷只所以使用了国家司法诉讼资源,完全是被上诉人的过错所致,本案的诉讼费用理应由其全部承担。一审法院判令上诉人承担诉讼费用,属于判令错误,应予纠正。

  综上所述,一审法院认定的事实错误,处理显失公正,特提出前列上诉请求,恳请贵院依照事实和法律依法作出公正判裁。

 

此致

北京市第一中级人民法院


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