二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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二手房买卖中的一些建议

二手房买卖中的一些建议


现实生活中有很多人将房子买来之后由于搬家到其它的地方或者是因为家庭人口的变化导致现有的房屋居住不适宜,因此就会将房屋卖出,再重新购买其他的房产,这些人卖出的房屋就是二手房。二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。



1 主体资格、合同

01 主体资格、合同


二手房的买卖跟一手房的买卖一样,也要看主体资格是否适格,不能因为是私人之间(有可能是熟人)的买卖就基于互相信任而不重视合同,因为人与人之间的关系是变化多端的,订立合同才是对双方都最保险的交易方式。订立合同需要具有法律上的效力,这样才可以在以后发生争议时通过法律来维护自己的权益。


相关法条

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。


根据《中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引》第二条:对买卖合同主体状况的审查。买卖双方需要满足交易主体的各项条件,否则合同不会发生效力。


2 房屋情况

02 房屋情况


二手房的买卖对于房屋各方面情况的审查甚为重要,需要查明房屋的使用情况比如是房主本人居住还是租赁出去给第三人居住,如果是租出去的话需要了解他们之间的租房合同事项,以避免日后很多不必要的麻烦,比如出现买了房子却不能入住的情况。)

还有房屋的产权情况、房屋有没有抵押出去给第三人、房屋的所有权人是不是表面上的房主等等。这些都是购买二手房十分重要的注意事项。


相关法条

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定:下列房地产,不得转让

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


3 二手房买卖的流程

03 二手房买卖的流程


二手房的买卖一般包括以下流程:

一、看房:买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

二、查档:买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案;

三、签合同:买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同,支付定金给中介公司;尤其要注意中介公司的合法证明,要让中介公司拿出他们的相关文件,千万不要贪图便宜找不靠谱的中介,以免出现到时候中介跑路的情况。


相关法条

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条:房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。


四、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务;

五、资金监管及贷款申请:买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)

六、赎楼:买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续;

七、房屋过户:买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《房地产买卖合同(现售)》,递交房产过户申请,担保公司领取回执;

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证,担保公司领出新房产证同按揭银行在房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方;


相关法条

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。


九、交房:买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。




总的来说,买房子对于大多数人来说都是很重要的大事,所以需要有足够的考量,需要向相关权威机构了解清楚注意事项,千万不能随意就做决定。当自己的权益受到侵害时首先要记得拿起法律武器去维护自己的合法权益。www.bimibi.com




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