二手房交易流程及税费

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二手房买卖常见的陷阱

二手房买卖常见的陷阱


不知道是假象还是真的,有些人的手里感觉上是越来越有钱了。买房子的主儿,大把大把挥舞着钞票,今天一栋明天一单元的,恨不得买净所有的房子。

可怜了我们这些普通的工薪阶层,上班累成狗到头来买不起一套合适的房子。好容易打拼这么些年攒下些钱吧,房子又蹭蹭坐了火箭涨起价来。寻思着买套二手房吧,结果竟然有各种陷阱。

想要买二手房的各位,以下5种常见的二手房交易陷阱、套路,提醒您一定要注意。


一、签订阴阳合同,用来避税

所谓阴阳合同,是指为了所谓的避税,签订两份价格不一样的合同,并以价格低的合同进行备案,以此减少税款的合同。

案例:杭州的一位王先生在中介机构看中了一套房子,几经商讨与卖主张先生确定了房屋价格为160万元。王先生这边开始筹措资金。几天后,张先生却忽然找上门来。

原来,如果按照160万元的价格进行交易,税收会很高;张先生就寻思能不能再签一份合同,约定价格为100万,这样可以减少一些税款。其余条款均不变,张先生只是需要减少一部分卖家的税款。

王先生也没多想就同意了。没成想,双方将第二份合同登记备案后,银行只能按照备案的合同发放贷款,王先生的贷款额度一下子降了好几十万。忽然间就拿不出足够的钱支付购房款了。而张先生此时,却忽然提出要支付违约金。

王先生没办法,只好去咨询律师。后来一纸诉状起诉到了法院。

某购房现场,火爆异常

法院审理后认为,这是典型的阴阳合同,实践中买卖双方签署阴阳合同用来避税非常常见,故备案的合同因双方的恶意串通违反了税收管理法规属于无效。双方应按照第一份合同履行。

王先生虽然胜诉了,但银行的贷款还是存在着后续的困难。目前正在与银行协商处理中。

提醒:阴阳合同危害很大,双方意图是为了逃避税款,这本身就是违法行为,如果避税金额过大,还有可能涉及刑事犯罪,万万不可取。另外,阴阳合同,会影响银行发放贷款,到时恐怕后悔莫及。

二、未审查房屋现状,买卖不破租赁

买卖房屋,一定要对房屋的租赁状况询问清楚,否则,有可能买了房子却压根无法入住。

案例:陈先生与女友二人准备买一套房子作为婚房,二人看中了一套房屋。到现场看后,颇为满意。二人通过中介,顺利地办理了房屋的交接过户手续。

拿到房产证后,二人准备对房屋进行装修。此时却忽然发现房屋里竟然住着其他人。一问才知道,原来房子早就租给别人住了,租赁合同还有一年才能到期。二人要求租客搬离,租客不同意。于是闹到了法院。

法院经审理后认为,根据买卖不破租赁的原则,租赁在前而房屋的买卖在后,故陈先生二人无权要求租客搬离,驳回了陈先生的诉讼请求。

陈先生窝了一肚子气,只能再去找原房东。谁成想,原房东早已经跑到外地去了,电话也不接。陈先生又不能不要房子了,要说法又必须得在打官司,身心俱疲,最终还是只能忍耐。

买房子切忌只看视频、样板房,能看实物尽量看实物

提醒:买卖不破租赁,就是指如果房子出售之前已经合法租赁给别人了,别人就可以合法的居住、使用下去,一直到租赁期满。所以,买卖二手房,一定要问清楚、核实清楚,是否存在租赁状况,有必要时可以在合同里约定相关条款,避免买了房屋却无法居住的尴尬境地。

三、中介代收房款的,可能存在诈骗

经由中介购买二手房是一个普遍现象,中介可以引导并协助办理很多手续。但涉及到中介代办所有卖方手续时,务必得留神。

案例:家住安徽的刘女士在苏州打拼多年,准备在苏州买房定居。通过家门口附近的中介点,看中了一套二手房。中介称,卖主已经委托中介全权负责卖房事宜,首付款也可以直接付给中介。刘女士对此没有怀疑。

后来刘女士支付了首付款40多万元,要求中介办理房屋过户手续时,中介却一再推辞自己太忙。而中介网点也莫名其妙关了大门。刘女士等了半个多月,起了疑心,意识到自己可能被骗了,慌忙报了警。

警察后来抓到了中介。中介承认,自己一时贪心,靠这种手段骗取了刘女士的血汗钱。40多万的首付款,半个月时间已经花掉了一大半。刘女士痛哭流涕。

轻易不要相信中介,毕竟鱼龙混杂

提醒:房屋的买卖是购房人和卖房人的事情,中介只是提供媒介服务。任何的钱款往来、手续办理,应当由买卖双方一起进行办理,千万不可轻易相信中介的说辞。好的中介有,黑中介也有。老话说防人之心不可无,还请千万记住。

四、遇到委托卖房的,不可轻易相信

委托是一个法律概念,本身没有问题。但委托如果是虚假的,那就会对买房人的购房带来不利影响。

案例:宁波的老李打算给自己的儿子购置一套房屋,看上了一处二手房。房东是一位穿着体面的大妈,自称是房东的姐姐,并且提供了自己以及房东的身份证复印件、委托书。

老李心想,既然有委托书应该就不会有什么问题。况且,人家同意自己可以先搬进去居住,等房东回来再一起办理登记手续。老李就交付了购房款,搬进去先住起来了。

半年后,房东回来了。老李要人家办理过户,可是房东却说从来没有委托过任何人出售房屋,更没有收到任何房款。老李没办法,只好去法院。

可最终,委托书上的签字是假的,老李被骗了。法院判决老李败诉,应向大妈主张权利。老李只好去起诉大妈,但最终只拿回了一半的购房款。

委托卖房的,套路多多

提醒:如果遇到委托卖房的,必须要与卖房人进行沟通,了解委托的事情,并认真审查委托书的内容。确有必要的话,应当以公证过的委托书为准,未经公证的委托书不可轻易相信。不能打消怀疑的话,坚决不与委托人交易。

五、贷款买房,警惕贷款不成的违约条款

现如今能够一次性付清全部房款的人,毕竟是少数。绝大多数人,可能还是需要经过银行申请贷款。但贷款买房的,必须得注意合同的约定。

案例:朱女士通过中介看上了赵某的一套二手房,双方订立合约确定房屋价格为90万元。朱女士首付款25万,剩下的65万元通过银行办理贷款。

朱女士按约交付了首付款25万元,可后来向银行申请办理贷款时,银行方面却告知朱女士,由于信贷政策调整以及朱女士个人资信问题,银行只能发放50万元贷款。剩余15万元,朱女士只得自己去补足。

由于最终未能凑齐,房主到法院起诉要求朱女士承担违约责任。后经法院调解,双方最终和解结案。

贷款买房,需对自身资信情况做好充分了解

提醒:如买卖合同约定:由于银行不贷款或贷款不足的,买房人应自己补足差额,否则承担违约责任,类似的约定会让买房人在贷款下不来时承担违约责任。所以,或者提前咨询银行自己的资信状况或者信贷政策,或者在合同中做好风险规避约定,比如:贷款未获得批准或未足额批准的,造成买房人的付款能力出现严重问题的,任意一方均有权解除合同,彼此不负担任何违约责任。

最后,祝所有努力生活、辛苦打拼的人,都可以买到自己心仪的房子。


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