二手房交易流程及税费

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小夫妻倾资买房被骗

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【导读】一对80后的小夫妻不幸遭遇买房陷阱,用尽所有积蓄支付首付款25万入住新房,不料却被第三人清门出户,弄得是钱没了,房也没了!这就是血与泪的教训!


        对于许多即将结婚的年轻人来说,买房是真正的“刚需”。至于买新房还是买二手房,则是各有利弊,各有所好。但对于社会经验不足的年轻人来说,如果你选择买二手房,那么就需要小心这其中的风险和陷阱了。近日,青山区人民法院审理了一起买卖二手房引起的纠纷。

  案件的主人翁是一对80后的小夫妻,男的姓金,女的姓房,这对小夫妻2016年要结婚,并决定购买二手房作为二人的婚房。经过寻找,终于在包头青山区找到一个比较满意的房子,75平米,小两居,2001年的房子,经过一番讨价还价,最终买卖双方协商以48万元成交。一平米才六千出点头,在这个繁华的地段,这个价钱已经很便宜了。75平米的面积是小了点,但对于刚刚参加工作没多久、手里又没有多少积蓄的小俩口来说,能拥有一所属于自己的房子已经感到很满足了。


   2016年02月18日,小俩口与卖家李先生签订了房屋买卖合同。可是就在签订合同的当天,他们发现了一个重要问题,这个房屋存在抵押,卖家李先生因向某银行借钱而把这个房屋抵押给了银行,那么要想实现房屋顺利过户,卖家需要先把银行的钱还上,把抵押解除。为了解决这个问题,在双方协商后,买卖双方最后同意:由这小俩口先支付25万元给卖方李先生,便于李先生还清银行欠款,解除抵押。就这样,合同签完了,钱也付了。2016年3月10日,买卖双方办理了网签手续。可是,卖家李先生却迟迟不去办理解除抵押的手续,这户也过不了,这下可把小俩口急得不行。

      2016年3月17日,双方又坐在了了一起,买方和卖方又签订了一个补充协议,要求卖方在三天内,也就是3月20日前还清银行全部贷款。可是,三天过去了,十天也过去了,这卖家还是不还银行的钱。小俩口心里暗恨,怎么遇上这么个卖房子的啊?算了,我们不买了还不行么。3月28日,小俩口和卖家李先生双方又签订了解约协议,双方同意解除合同,卖方李先生返还小俩口支付的房款48万元,另外还支付2万元的违约金。如果事情到这就结束了,小俩口虽然折腾了一通,闹心了一把,总归还算没有损失。可麻烦的是,他们的这位卖家早就不知道把他们的钱折腾到哪去了,现在根本就没钱返还给他们房款,更别说那笔违约金了。         

     这下小俩口真是欲哭无泪,没有办法,还是得跟卖家坐下来谈。到了5月份,天天被逼着要债的卖家李先生跟小俩口说:“我现在真是没钱还你们,你们要这房子可以拿去,我直接把房子钥匙给你们,你们进去住就是了。”小俩口现在是钱在人家手里,答应也得答应,不答应也没什么别的办法。于是,2016年4月12日,双方又重新签订房屋买卖合同,房屋价款还是46万,只是核算后卖方李先生因这么长时间的违约,违约金已经房价里面,加上小俩口之前已经支付的25万元,合同载明买方已经支付的金额是26万元。这次让小俩口稍微踏实点的是,在他们持续施加压力下,卖家李先生终于把房子的钥匙给了他们,他们也就“闪电般”地搬了进去。


   可是,户还没有过,事也还没有完,他们还要不断地催促卖家李先生去解除抵押为他们办理过户。但是他们不知道的是,2016年4月15日,卖家李先生已经把欠银行的那笔钱还上,把抵押给解除了。如果小俩口知道这一信息,在当天或者之后的一个月里,督促卖方履行协议,把房屋过户到自己名下,那么,这件大半年来让小俩口吃不下饭、睡不着觉的烦心事也就石头落地,再无后患了。可是,他俩并不知道这一重要信息。让他们更加万万想不到的是,这位李先生在2016年4月20日,又找一位马先生借了30万元,并拿这个房子作了抵押,还去房管局办了抵押登记。当这位马先生来到小俩口住的房子要求他们搬出去,以便其行使抵押权时,这小俩口真是傻眼了,只能到法院来起诉要求撤销房管局为马先生办理的抵押登记。


      法院经审理认为:存量房屋买卖签约合同是当事人之间的民事行为,不具有保证将来实现物权的效力,也不能产生对抗物权抵押登记的效力。根据现有法律法规,对于原告房某、金某主张其已签署买卖合同并实际入住,因此被告李先生不应再办理抵押的主张,法院不予支持。

    此外,人民法院审理行政案件,对被诉具体行政行为的合法性进行审查。该案中,诉争房屋所有权人为李先生,2016年4月20日,房屋所有权人李先生与其债权人马先生共同到房管局办理房屋抵押手续,并提交了房屋抵押权设立登记申请表、当事人双方身份证复印件、房屋所有权证、抵押借款合同等材料,同时,被告工作人员对当事双方进行了询问,确认其为真实意思表示。经审核,被告为抵押权人马先生核发了房屋他项权证。
  综上,房管局已经依照相关法规规章的规定,审核了申请人的各项材料,其办理抵押登记的行为符合法律规定,遂驳回了原告房某、金某关于撤销被告为第三人马先生办理抵押登记的诉讼请求。房某和金某可以通过民事诉讼另行解决与李先生、马先生的房产纠葛。

  【法官提示】通过这个案例故事能给我们一些什么启示呢?简单地说就是:二手房交易有风险,买房需谨慎。在法院日常审理的案件中,二手房交易引发的纠纷量是巨大的,其原因就在于从签订合同到预交首付款到房屋过户,这中间存在一个较长的时间差,而在这一时间差中,买卖双方信息不对称,房屋状况随时都可能发生变化,违约情况频频出现。

那么如何来规避二手房交易中的风险呢?

对于需要买二手房的朋友来说,应当做到一看二问三考察。

所谓一看,就是要仔细查看房屋的产权证、购房合同等房屋交易中产生的或必需的文件。尤其对于产权证,要看是否存在抵押登记,如果房屋上存在一个甚至几个抵押,那买房人就要小心了,因为在房屋没过户到你名下时,你所享有的只是债权,不能对抗房屋之上的这些物权,你必须考虑卖房人有没有能力清偿之前的债权。

所谓二问,就是买房人要向卖房人多询问,尽可能多地去了解卖房人的基本情况以及房屋的状况,了解得越多越能作出准确的判断,以防被骗。

所谓三考察,就是买房人一定要到标的房屋实地考察,看看里面有没有人住,都是谁在住,跟这个房子是什么关系。在做到以上三点的同时,最后,还有很重要的一点是谨慎付款。

在前面这个案子里,一共48万元价款的房屋,小俩口一次性就支付了25万元,这就导致了后面的步步被动。所以,需要提醒各位着急买房的年轻朋友,天上不会掉馅饼,心急吃不了热豆腐,房屋买卖是大宗交易,一定要谨慎。


小编提醒:

      买二手房前,找中介公司也要留个心眼。包头市房管局相关工作人员表示,合法经营的房地产经纪机构应该具备以下三个条件。首先是,具有工商营业执照;其次是,取得市房产管理局颁发的《房地产经纪机构备案证书》;此外,从事经纪活动的房地产经纪人应取得《房地产经纪人从业资格证书》或由市房产管理局颁发的《房地产经纪人协理证书》,签合同必须加盖具有独立编号的经纪人名章。


不管怎样在怎样的楼市交易的环境下,选择一家靠谱的房产经纪人既省去了很多麻烦又保证了交易的安全和顺利进行。同时在签订合同前,一定要提高警惕,认真核实房东、房客身份,仔细查看对方身份证原件、房屋产权证及户口本原件。 


    在二手房交易流程复杂涉及金额高的市场里,房产经纪人真的必不可少,原因有以下几点:


1、首先合法的房产经纪人让您更放心,避免被不法之徒蒙骗现在二手房交易过程比较复杂,既要出具住房证明,缴纳住房维修资金,还要进行挂牌、网签等等手续,从签订合同到真正过户至少需要一到两天时间,很多要求买卖双方同时在场,一旦双方时间不凑巧,可能需要的时间会更长,这期间如果没有经纪公司作担保,买卖双方签订合同之后买方支付的定金很难保证。


而房地产经纪人通常为客户提供一系列的咨询服务,帮助您了解购房的流程,甚至提供包括〈合同、法律、估价、勘测、贷款、产权过户〉等的全程一条龙服务,令客户的购房经历更顺利。


2、房地产经纪人掌握的住房信息通常更为丰富,根据您的经济承受能力和个人喜好更可能提供匹配的住房。其掌握的住房信息通常更为及时,在市场火爆、供不应求的情况下能令您占领先机,先下手为强


房地产经纪人对所服务的区域通常更为熟悉。能提供客户比较全面的区域背景信息,比如环境、交通、学校、治安等,从而帮助您选择合适的居住区。


3、房地产经纪人作为第三方可以更客观地给您以指导,避免您应情绪化而做出错误判断,其为您联系安排看房,节省您的时间和精力。还可以代表您的利益,帮助您和卖主谈判,促成交易。


所以,不管怎样在怎样的楼市交易的环境下,选择一家靠谱的房产经纪人既省去了很多麻烦又保证了交易的安全和顺利进行。希望广大有购房需求的朋友不要贪小便宜而上当受骗最终吃了大亏,还是老老实实选择一个放心安全的房产经纪人为您服务是最佳选择!

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